郑州的楼市确实寡淡，寡淡到已经没有几存眷度。
然而在那寡淡之中，一些改变悄悄发作， 一些新的置业逻辑在渐渐构成。
来，今天就畅开聊聊三个需要重视的新逻辑。
01
逻辑一，以后郑州买房，活动性大于升值，要无比重视活动性。
那个不是郑州那座城市的问题，是几乎全国性的行业问题。
不消思疑，颠末大厦那三年，“房价永久涨”的看念已经在公家心里彻底被突破。
想要再成立起来就很难了，特殊是关于郑州那种海量赐与的城市。
事实， 没有构成集体共识的投资，很难再起大泡沫。
换句话说，咱小老苍生在郑州买房，次要图自住+保值，把月供赚回来已经很不错了，假设还能 升值，那可实是喜上加喜。
但关键是，想要实现保值升值，你得先把房子卖出往不是。
所以买房必然要先存眷活动性，活动性是升值的根底。
什么样的房子，活动性 相对会好些？
答：群众集体偏好的房子。
十小我买房，八个都想要主城三环内、配套齐全、有学区、有地铁的......那些特征，就是集体偏好。
含有集体偏好特征的房产，咱先不说升值，活动性必定是没问题的。
遵照着「先考虑活动性再考虑升值 」的原则，往抉择楼盘就随便多了。
好比，价位相差不大，是买龙湖熙上仍是买裕华城，谜底必定是龙湖熙上。
好比，一个金水北、一个杨金片区，是买美盛教导港湾仍是买碧桂园天玺湾，谜底必定是美盛教导港湾。
好比，同样24000元/㎡的价格，是买申泰中原印象的新房仍是买华启金悦府的二手房，谜底必定是华启金悦府。
02
逻辑二，以后市场，稀缺性大于生长性。
提个问题：同样的预算，你会抉择北龙湖的三档盘仍是高铁片区的顶豪？
我先说我的观点——高铁片区的顶豪。
展开全文
理由很简单，以后的市场，既定性很强，稀缺性大于生长性。
北龙湖是郑州最牛逼的板块，将来具有很大的潜力。是的，我不承认。
但我们要考虑一个问题，北龙湖做为郑州价值的更高点，它的价值兑现，极其依靠两点——
1）和郑州的城运深度挂钩。
假设郑州能像合肥一样一飞冲天，北龙湖板块就能跟着百尺竿头；
假设郑州原地踏步，北龙湖也很难晋级；
假设郑州走下坡路，北龙湖也很难有独立行情。
曲白说，北龙湖与郑州城运一荣俱荣、一损俱损。
2）和财产及配套的兑现深度绑缚。
不论是财产，仍是配套，都极其依靠财务投进。
假设郑州的财务严重，北龙湖能否100%兑现？欠好说。
以上两点，都是风险问题。
北龙湖的高潜力，对应的是高风险。
改进豪宅购置，大几百万的投进，再交易变现自己就很难，活动性和平安性是首选，其次考虑稀缺性。
所以，从购置长持的角度看，高铁片区的顶豪是优于北龙湖的三档楼盘。
重视，以上阐发，针对的是北龙湖的“三档楼盘”。
03
逻辑三，即便将来有多校划片，学区房仍然是永久的神。
给各人看张二手房的成交数据图。
那是2022年郑州二手房成交套数的前20个小区，表现出来的是房源的活动性。
20个成交量更大的二手房小区，一半以上都是学区房：
正弘数码公寓：省尝试中学
鑫苑世家：农科路小学+省尝试中学
远大抱负城：朝凤路小学
和昌澜景：互助路小学分校
中原新城学府小区：伊河路小何+郑州外国语
正商东方港湾：康平路小学+96中
朗悦公园道1号：郑州大学从属学校+朗悦慧外国语学校中学/郑州大学尝试中学
普罗旺世波特兰：银河路校区+77中
金科城壹号院：郑州中学
总价低，具有性价比的学区房，活动性杠杠滴。
什么操行/改进，在综合属性上和学区房比起来，都是弟弟。
那也是美盛教导港湾买得好的次要原因（刚改+学区）。
学区房，是所有类型房产里面最硬的刚需，超出于所有房产之上的特级类别。
优良的教导资本永久是稀缺的，承载着优良教导资本的房产就永久值钱。
确实，如今有多校划片的趋向，有教导变革的趋向，但是优良的教导资本仍然存在。
学区房的属性，不成能完全或者大部门消逝。
北京多校划片之后，学区房的走势就很有代表性。学区房的价格确实降了，有的降了10万/30万，最多的降了50万。
关于总价1000万以上的房产，降价的幅度其实寥寥。
再反复一边——
不管教导变革若何改，学区的概念不断会存在，也不断会存在学区房。
学区房是永久的神。
假设抉择房产，拥有优良教导资本的房产仍然能够斗胆拥有。
04
以上三点，是我关于郑州的楼市现有逻辑的看察。
关于郑州的楼市整体走势，我仍然连结之前的观点。
跟着房地产大洗牌，该死的房契死的差不多，不成能更差了；加上政策端与金融端的放松......
2023上半年逐步企稳，下半年市场有可能迎来温热的市场行情。
但能够预见的是，短期内不会有大行情，不温不火还会继续一段时间。
本文完。
· END ·