房子少了4.8万亿！楼市重回8年前，“往库存”要再次上演了？

每月中旬，都是统计局公布上月楼市数据的时间节点，相较于其他机构来说，其数据愈加准时准确且更具有参考价值，因而往往备受存眷。特殊是12月的房价数据，其不只反映了2022年楼市的全貌，同时关于第二年楼市也有必然的影响，开发商会据此造定新一年的销售方案，购房者则会做为能否可以买房的参考原则。由此可见，其代表的意义不问可知。

数据展现，70个典型城市中，新房价格下跌城市有55个，占比78.6%，比上月增加2个；二手房价格下跌城市有64个，占比91.4%，个数与上月不异。也就是说，与网上展天盖地鼓吹“岁暮楼市翘尾，将来房价大战”的差别，显然楼市不只没有呈现所谓的反弹迹象，反而下行趋向愈加明显，即便是热点城市同样无法幸免，中指数据展现，12月10大热点城市二手房中，仅有上海上涨0.23%，北京、广州、深圳、重庆、武汉、成都、杭州、南京、天津均呈现了下跌的情状。与此同时，2022年楼市全貌也得以闪现：

1、全国新房销售面积13.58亿平米，同比下降24.3%；2、新房销售额13.33万亿，同比下降26.7%；3、全年开发投资额为13.3万亿，同比下降10%，自统计以来初次呈现下跌；4、全年新开工面积12.1亿平米，同比降幅40%；5、全年房企到位资金降至2017年来更低点，同比下降25.9%。

正如独立经济学家马光远岁首年月时揣测的那样：“一旦我国商品房销售面积超越18亿平米，销售额超越18万亿，则意味着楼市开展已经抵达顶点，原因是无论怎么计算都不会有更好的数据了”。也就是说，22年的房子相较于2021年削减了4.8万亿，对此，中房集团原董事长孟晓苏在承受摘访时表达：“2022年中国老苍生存款增加了15万亿，假设拿出三分之一笔存款，恢复对房子的购置、拆修和其他的购置，中国经济就能恢复”。对此该看点，许多网友提出了反对的定见。

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能够说，当前的楼市已经重回到了8年前。

起首来看2014年的楼市：2014年，在楼市遇冷的大布景下，整体库存面积从不敷5亿平米上升至6.2亿平米，多城往化周期超越15个月保镳线，三条个城市以至高达30个月。2022年，100个重点城市库存量到达了5.94亿平方米。许多房地产大佬抉择了转型或者退出，其时王健林在受访时表达：“没有一个国度的房地产行业能昌隆超越50年，万达向文化财产转移，恰是为了此后的长久开展”。与此同时，李嘉诚自2013年起也起头不竭抛售持有的房产、地财产务，累计套现几千亿元。

再来看看2022年的楼市：据CRIC监测数据展现，100个重点城市库存量到达了5.94亿平方米，广义库存增至28.5亿平米，一座城市往化周期超越12个月，二个城市近对折往化周期超越24个月，三条座城市形势更为严格，往化周期高达26个月，此中衡阳、晋江、运城、洛阳、宝鸡等城市往化周期均在35个月以上。由此可见，2014年与2022年楼市道临的情状非常类似，都是楼市遇冷的大布景下，库存面积敏捷增加、往化周期耽误的问题。

说到底，住房素质上也是一种“商品”，因而其价格很大水平上会遭到供需关系的影响，当赐与远大于需求时其价格就会遭到影响而下跌。因而王健林在2014年抉择转型以及李嘉诚抉择套现离场就不难理解了。但问题在于，从后续房价走势来看，不只没有下跌，反而迎来了全面大战，许多三条座城市房价在几年时间内以至翻了一倍，住房库存问题也得到了缓解。

究其原因，次要来源于“往库存”。为领会决住房过剩的问题，全国三团座城市纷繁开启“棚改”大招，手拿拆迁款的土豪、各类炒房客投资者纷繁在三根个城市“夺房”，使得三条个城市房价敏捷上涨。与此同时，一二个城市老旧房屋也成为投契对象，许多处所以至呈现了房价倒挂的问题，二手房价格也带动了新房价格上涨，至此楼市进进了全面上涨的阶段，仅不到2年的时间，全国库存规模就降到了2012岁首年月的程度。

但是，8年前的汗青还会“重演”吗？

谜底显然能否定的。起首，高层的立场已经变了，往岁尾召开的重要经济会议上，关于将来楼市开展已经明白定调了：加大宏看调控力度、撑持住房改进、保交楼、保民生、保不变、因城施策，撑持刚性和改进型住房需求，要确保房地产市场平稳开展。与此同时，当前许多城市已经由旧改来取代棚改了，大拆大建的时代已颠末往。当前重点为保民生、保不变，因而不成能以房价大将为代价来处理住房过剩问题。

其次，当前楼市的整体“需求”已经不敷了，次要来源于两方面，其一是央行公布的数据展现，我国城镇家庭住房持有率已经超越96%，换言之剩余的城镇住房需求已经不敷4%。其二是当前的生齿问题，统计局公布的数据展现，2022年我国生齿天然增长率为-0.60‰，同比2021年削减85万人，与此同时，60岁以上生齿28004万人，占19.8%，65岁以上生齿20978万人，占14.9%。

最初是城镇化率，2000年以来，我国城镇化敏捷开展，每年都有一两万万的生齿从农村流向城市，而跟着时间的推进，当前城镇化速度也呈现了明显放缓。相关报导展现，2012-2017年，我国城镇化速度每年大约增长1.2个百分点，而2021-2022年，增速已经降至0.5个百分点，数据展现2022年我国城镇化率为65.22%，同比上一个5年，连一半都没有到达。也就是说，跟着城镇化速度放缓，对应的住房需求也会降低。

那么结论也就很明显了，虽然当前楼市已经回到了8年前的程度，但接下来走向却不会和过往一样，整体房价泡沫会跟着不竭的调控逐步消弭，住房的金融投契属性也会降低，因而关于将来预备买房的购房者来说，一方面不需要担忧将来房价会大战而背负过多的欠债而仓皇买房，另一方面也不消担忧将来房价会呈现全面大跌的情状不敢买房，有前提的情状下能够优先抉择生齿流进的核心城市，住房的抗跌性比力强。