济南楼市核心区买房越来越难，大浪淘沙，存量房时代逐渐开启！
3月过往大半了，看看本月的新建室第网签量，仍是相比照较不错的。
2023年3月份，济南楼市新建室第每周网签成交量都比力平均，1800-1900套/周之间，第三周成交1811套。本月已经网签成交5580套新建室第，本月破7000套是比力稳的。
根据2-3月份的新建室第成交节拍，本年济南新建商品房库存会消耗良多。
比来接触购置二手房的粉丝比力多，东城的二手房市场比力活泼，除了一些有高税或者标价过高的房源之外，只要价格合理，成交周期都相对往年缩短良多。
有人说2月济南楼市小阳春很火爆，3月凉凉了。那只能阐明那些人实的太不懂济南楼市了，更不晓得济南楼市东部的炽热还会继续。
济南楼市2月很活泼，3月弱于2月，情理之中。
3月份房价比2月份涨了1000元/平米以上，且新房赐与明显不敷，怎么可能会超越2月份呢？
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01.
认清济南楼市二手房的现状
经常看到看空楼市的人，老是拿济南二手房挂牌量来证明济南楼市不可了。
而良多人也跟着咋唤，信认为实。
咱不克不及他人给你灌注贯注什么信息，你就信什么，假设没有辨认力，那末将不断是韭菜啊。
济南贝壳有6万多套挂牌房源，那能够根据如下挑选一下：
6-7万套挂牌二手房里面有几10年-15年内的次新房？
10-15年内的次新房里面，有几户型比力垃圾的房源？
那些相对的次新房里面顶底楼层占比又有几？
别的实正想卖的房源，而又不挂虚高价格的房源又有几？
假设你认真挑选一下，会发现那类房子占比很低，大部门房子都属于老、旧、破房子，只是分母，不大降价很难达成交易，以至即使降价也置之不理。
举两个例子：
软件园旁边的中银雅苑共计房屋1326户，贝壳挂牌只要 26套在售信息，高层房源居多，小高层房源占比极低。
高新区海信贤文世家1780多户，贝壳挂牌只要挂牌63套，那里面高层房源居多，小高层房源占比极低。
同样区域的山钢新六合，只要挂牌33套房源，往除顶底，也没几可挑选。
那就是现状，10年以内次新房，挂牌量占比很低，10年以内小高层房源挂牌量更低。
而我们再看现现在改进客群，预算200-600万的购房者，根本购房就是新房+次新房+小高层+南北通透+好户型，供需若何婚配、称心呢？
跟着济南东城核心区的地盘开发殆尽，新地块出让越来越少，新地块规划原则越来越高，起步面积越来越大，根本就把350万以下预算的购房者全数挤到二手房市场了。
老城区为何新房、次新房房价不断庇护在高位，其实事理也很简单：
收进高人群很多，优良新房、次新房赐与少。
将来济南东城核心区的供房构造根本等同于老城区，新盘必未便宜，优良次新房价格稳步看涨。
不消担忧没人买，那就是一层层挑选、堆高的成果。
02.
认清济南楼市的开展阶段
济南楼市到底开展到了什么阶段？
那个话题似乎历来没有人聊过，那我今天简单说一下。
济南市从2008年到本年2023年，15年的时间将奥体、龙鼎大道、汉峪、高新核心区、CBD那几个零星片区连在一路，建成济南最集中、最现代化的新核心区，那里集济南的政务、商务、贸易、栖身等功用于一体。
2016年之后，济南东部核心区更是吸引老城区内的各大国企、银行、证券等落地那个新区。
能够说济南那个最富贵的核心区域，将来开展空间仍然无限，10-15年蒸蒸日上的趋向很难撼动。
以上算是我们济南东城开展的一个大布景，那济南那个东部核心区域楼市到了什么阶段了呢？
好企业、高收进人群都来了，且还会越聚越多，购房需求上来了，出格是高端改进需求上来了。
——对不起，我们没几室第用地了。
过往的近15年，济南将那个核心区域内的室第用地也根本开发殆尽，将来只能小拆、小建。
那就是那个核心区将来要面临的现状，政府早些年把整个片区地盘白菜价卖出往了，规划了当下市场上很多次新刚需、刚改存量房。
而我们整个济南楼市，恰好从2020年之后，起头大规模进进改进置业晋级阶段。
所以我们不能不在核心区上升期，早早进进存量房交易的时代。
各人连系济南那个城市的开展情状，再连系改进购房者的需求集中度，同时对应本身家庭的需求，收进增长情状，好好想一想，该买什么样的房子？需不需要早点下手，早点买呢？
再连系良多二手次新房从2020-2023年成交价格走势，做出理性的揣度。
03.
一线楼市的路 我们也要走一遍
各人能够看察一个城市北京、上海的楼市，核心地段的地盘一旦有土拍，成交价格都不低。且房子规划都是优良改进，房价单价不低，总价更是不低，可是仍然是进市就夺购的行情，那可能率也会酿成将来济南楼市核心区的开发形式。
所以假设你的就家庭收进呈上升趋向，你的住房需求是三室到四室的晋级，有适宜的房子，早买比晚买好。
可能你买的房子纷歧定本年就涨价，但是将来2-3年也会涨的。
良多老苍生仍是不睬解济南改进盘涨价的逻辑，也许那些人永久不克不及理解，等理解了也根本上已经买不起了。
简单归纳综合济南东部核心区改进盘的涨价逻辑：
2016年之前的房子，根本很少有称心优良改进的产物。
2016-2022年，能称心4室低密改进的社区，也不多。
整个济南的改进群体扎堆东城核心夺房置业，外埠人也来占位。
比来经常给粉丝选举次新优良二手房，而良多人确实没有意识到济南楼市很快就进进存量房时代，仍是纠结在必然要买新房。
客看来讲，如今性价比高的新房楼盘已经不多了，2023年过完春节，刚需、改进涨价1000-3000元/平米不等，以至还有涨价更多的。部门二手房标价也长短常高，在如许的楼市中挑选高性价比房子，确实很难。
如今的济南楼市就是让购房者买也难受，不买也难受，进退两难。
济南确实是不缺房子，但是现代人的住房需求，明显在晋级，20年以上房龄的老房子，又有几人会往接盘？
大浪淘沙，与时俱进，不要刻船求剑。
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