北京章哥，房地产从业20年，通晓业内路径，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战体味帮各人答疑解惑。
一
Q:
章哥你好，不晓得通州的榆景苑别墅有没有什么故事能够说说？不断很猎奇为啥有荒废成那样的别墅区。
A：
1、我不晓得有什么故事，烂尾楼罢了。很早就立项了，应该不晚于1993年。榆景苑是一期，盖了似乎100多栋吧，其时的说法是一亩地一栋，容积率0.5，算是最早一批的外销别墅，开盘应该2000多美金。
那个开发商我不熟，应该是港资，到1997年的时候发作了亚洲金融风暴，香港汇市楼市股市都崩了盘，大大都港资项目都遭到了影响，北京也呈现大量的烂尾楼，不断烂到了2000年之后。
榆景苑和旁边的8喱岛其实是统一个项目，8哩岛是二期用地，一期卖的欠好就没交地盘出让金，所以地盘转手，开发成了8哩岛。
2、之所以烂尾似乎还有此外原因，跟协做方有纠纷吧，我也记不清了，归正都是钱的事儿。似乎是资方认为操盘方坑了他们了，没给弄水电器热等根底设备。而操盘方可能率是嫌太贵，想等着财产园建成后再弄，如许省钱。归正弄的北区的业主们就享福了呗，似乎都是暂时电，下水也没有，冬天还得本身想办法，传说还有弄煤球炉子的。
然后是奥运申办胜利之后北京清理烂尾项目，那里不算重点，挈了好几年吧，归正至少是分了好几批才打完讼事，以南区为主的几十栋。之后就是闹着翻建呗，前两年还传闻来着，能否翻建了我也不晓得。
据说新开发商开出的前提是给北区也通水电器热，然后翻建本身那几十栋别墅。地盘性量不改动，仍然是一类室第用地（别墅）。可能是老业主们不附和吧，有上访的，详细的我就不晓得了，到如今应该没折腾完呢。
3、总之就是个烂尾项目，昔时主打的是通州商务区的规划，都在河道两边，园区和高尔夫球场什么的都有，看着可好了。就是施行起来比力慢，到如今也不算多胜利，我都好多年没往过了。2006年前后往过一次，那会儿是想间接卖，似乎1万多块钱吧，但没胜利，稀里糊涂的也不晓得如何了。其他的故事我不晓得，没存眷过。优势就是离市区近的独栋，情况也挺好，通俗别墅自住为主，升值什么的也通俗。
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仅供参考。
二
Q:
我父母在向阳区平乐园小区有一套60多平米的两居，目前出租中。因我家孩子立即要到牡丹园上学，父母附和把向阳区的两居室卖掉（目前市场价380-400万），置换成牡丹园周边的金澳国际公寓（55平开间，大约200多万）。
孩子户口在牡丹园爷爷奶奶家，但我觉得和白叟栖身在一路不太便当，所以想在周边买一套房，最少有独立的空间。牡丹园周边的老破小要八九万一平，我买不起，也不需要买室第落户和上学。请问如今置换是好时机吗？仍是再等几个月房价还能将一战？
A：
1、把平乐园的换成公寓，考虑好吧，假设确定就是为了自住就适宜，为了租金也适宜。但以后可能率可换不回来了，一般来说都得加钱，或者换回更小面积的室第。
也就是说，那种公寓的优势就是租金高，但却是用升值慢换来的，保值性差，很差，不然也不会说2009年的次新房，竟然比周边老破小廉价一半。那价格就是一年又一年的拉开的，什么时候是个头儿我也不晓得。
2、无所谓时机，那就相当于卖了北京的房子换套鹤岗豪宅。栖身的功用大幅加强，保值的功用失往良多，什么时候都行，归正也不诡计换回来了。
3、等几个月，等谁涨啊？平乐园有可能吧。事实是普宅，金澳假设还没划进学区那就没可能涨。等等吧，如许未来懊悔的时候还能有个安抚，不算特殊的败家。
仅供参考。
三
Q:
夫妻是在东曲门上班，目前预备买国贸光华里长幼区。67年的房子，不带电梯的五层楼中楼层小两居，户型很好，南北东三面开窗，单价9万，总价600w多一点。我是考虑六七年后孩子上小学置换，请问光华里能跑赢，每年3%到5%涨幅吗？如今9万的单价贵吗？
A：
1、跑赢，假设指普宅大盘的话可能性几乎没有，能做到拉平就挺好的。老房就跟退休白果似的，就拿个均匀值的退休金，跟着经济涨跌，不占廉价不食亏。以房子来讲除非是突发的学区利好，不然不成能有什么独立的行情。
2、每年的涨幅那谁敢包管啊，只能说综合以前来说是做到了，远超那数儿。但那是房价暴涨的年代，以后不太可能了，能做到个不低于通胀还差不多，再多的就看政策了，不敢包管。
3、详细价格得问本地中介，只要他们才熟悉行情。别的贵不贵的可也算算租售比，那套房假设是600万，租金在9000-1万摆布的话就算是合理，老公房根本都是700之内，就算那两年房价涨点儿也就是700出头儿。我也不晓得租金几，那地段儿每平米150块钱每月应该差不多吧。不外那套房似乎面积偏大，快70平了，五楼，租金或许略低，8000以上就算合理吧。详细的问中介。
仅供参考。
四
Q:
石景山老破小能出300万，纯投资就看收益，认同富贵险中求，所以只投资公寓赌一把。请选举总价400万以下的，再高月供承担不起，并非收进低，而是还要有房租。
目前看了向阳的瞰都国际和炫特区，还有纯公寓北京像素。石景山丰台的也都看了，但觉得租金都没有向阳的高。别的同事选举赌一把亦庄或北七家等地的财产区，或者是通州副中心，您觉得若何？
A：
1、我觉得不重要，本身实的考虑好了那就赌一把呗，那点儿钱也就一把的事儿，第二把都费力了。
2、我觉得既然是要赌就再加点儿风险，能够赌学区房。出生生齿下降是明摆着的，风险更大，那就有可能利润更高，不是天堂就是天堂，所以赌学区房里边的公寓吧。400全能买到西城广外学区的荣丰2008了，小户型20多平米，2014年成为学区房之前不断走弱，如今算是炒的溢价更高的，就赌那个吧，风险相对更大。
3、其他的那些都谈不上什么赌，趋向都是明摆着的，不会有什么特殊情状，利好利空都没有。北京像素也谈不上赌，只可能是炒，可假设要炒的话就别炒热门的了，得炒冷门的才可能一夜暴富呢。所以能够看看远郊的，怀柔延庆密云什么的，越偏远没财产欠亨地铁的才好呢，99.99%的概率是被套牢，但也有万分之一的时机一飞冲天。想好了就尝尝吧。
仅供参考。
五
Q:
大看路的禧福汇是首钢开发的吗？中介说是量量特殊好，钢筋都是特造的。那里保值怎么样？我是次要用来自住，只要400万的预算，所以只能看小开间。
A：
1、禧福汇能够算是首钢开发的，但只能算是合伙的投资人，不是详细项目标开发商。首钢在昔时的强项是做地盘整理，也就是一级开发，而详细的规划设想和盖房什么的不是强项，所以都是跟其他房企协做。那块地是首钢的，然后和其时的顺驰（后来的融创）结合开发的。首钢出钱为主，不参与详细运做。
2、钢筋特造的，我不晓得，也不太可能，可能率是中介瞎忽悠的。那原来就不是什么特殊项目，又不是鸟巢，犯不上用特殊钢材。甭听那些，没意义。
3、保值还能够，算小户型社区，地段儿和户型都不错。不外开间儿的话一般不是太定见，那种产物合适的人群比力窄，也就是独身和小家庭还适宜，有了孩子的都不太便利。所以那看本身的需求吧，实如果图交通再买。
仅供参考。
六
Q:
我在天通苑北三区有一套两居，目前在挂牌出卖，不外价格跟22年高点比降了有20多万。跟着口罩开放，客户量增加了，包罗国度之前出的一些利好房产的政策，目前有些踌躇，担忧后期价格反弹。
想问下您：1、年后假设目前价格签合同能否适宜？2、23年上半年房价会不会跟着开放和政策回热？3、天通苑北三区两居，您心中的合理价位可能是几适宜？4、我是目前出手适宜仍是再等等看？想听听您专业角度的阐发。
A：
1、详细的价格我不晓得，但可能率是春节后房价会将一些，不然谁在岁尾焦急买房啊？不都是担忧年后上涨吗？
2、北京的房价原来也没降什么，大大都岁尾都是走弱的行情，所以也谈不上能否春节后回热。北京到如今没出任何政策，春节后看成交量，假设不下跌就不会零丁出政策，没人买房了才会出政策刺激呢。所以春节后的房价未必能涨几，但至少是不下跌。
3、详细的房价我不晓得，那只能让本地中介给估价。
4、假设买完之后立即进手就无所谓节前节后，卖完后还得看房的话那就春节后吧。
仅供参考。
七
Q:
非京户，首房首贷还在，想进手总价400以内，首付大约160的。我和爱人别离在软件园和三元桥上班。目前看了上庄，新瑞家园等几个小区，北七家，名佳花园和一个新楼盘，但是期房。还有亦庄也是期房，地铁规划上庄和北七家，都有地铁通，就是不晓得详细位置。
想请问章哥，那几个处所想从保值和开展来看哪里更适宜？因为刚预备要孩子，所以上学问题，将来几年暂无迫切需求。
A：
1、不晓得地铁详细位置就考虑保值和开展？我也不晓得啊，都是赌一把的事儿呗。那预算必定是新区中地段比力偏的，赢了大快人心，输了陪着站岗，名佳花园都站了十多年了，看以后的命运吧。
2、上庄的是“馨瑞嘉园”，不是新瑞家园，买房仍是认实点儿吧，事实好几百万件工具呢。那就是典型的学区占坑儿房，以得到海淀学籍为主。溢价率估量在15%摆布吧，看本身能否承受那性价比了。
3、我定见仍是再认实考虑一下吧，觉得挺不在乎似的。既不在乎能否有学区，也不在乎溢价，更不在乎规划，还不考虑新房二手，有点儿有钱率性了。其他欠好定见，只是定见隆重。
仅供参考。
存眷“章哥说买房”微信公家号，有房产相关问题能够向我发问。