北京章哥，房地产从业20年，通晓业内路径，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战体味帮各人答疑解惑。
一
Q:
我是北京当地人，工做在西三环，目前在石景山栖身，孩子以后上学也在海淀西三环，户口用孩子姥姥的房子，已落户。目前手里有一些闲钱，可能350摆布，有没有需要再买一套小户型自住？目前也没有稳妥的投资办法（不懂不会也不想冒险），想着买个小户型等孩子上学时自住，或以后留给孩子。但也想过租房不是更乖巧吗？我有点含混。
A：
1、房子是用来住的，有需求就买呗，不焦急就以后再说。
2、租房当然乖巧了，业主和租户都乖巧，满是想做就租，不想做了就不做。那就看本身的需求吧，租房是典型的消费，是计进CPI的，但不开发票的不计进GDP。买房属于投资，必需计进GDP，但全世界根本都不计进CPI。
或者那么说吧，收进增长快的就租房适宜，觉得有可能以后收进增长会减缓的话就买房适宜。因为北京近20多年来的房租涨幅等同于均匀工资涨幅。
好比2002年北京第一次公布租房批示价，中关村的老房40平小一居1500，和昔时的均匀工资差不多。如今仍是那套房，租金7000，仍然和均匀工资差不多。也就是说，到目前为行，租金均匀每年涨8%。
3、所以假设觉得本身的收进涨幅能继续跑赢均匀值，那就租房适宜。不克不及的话，那就考虑买吧。
仅供参考。
二
Q:
讲讲百子湾呗，我在金隅大成有套公寓，目前租出往年回报4个点吧，不晓得是该留仍是出掉。如今似乎那种都只能卖给公司了？我17年买的，是小我名下。
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A：
1、大成国际是70年产权的，没有交易上的限造。房本上的公寓指的是利用性量，和产权性量无关。昔时的公寓是豪宅的代名词，有的项目还情愿给写成公寓呢。后来根本上都是指通风摘光达不到室第原则的，但和50年产权的有素质区别。所以能够卖给小我，一笔交易，贷款什么的都不受限造。
2、是留是卖看本身逃求什么吧，重视租金就留着，重视升值什么的再考虑卖。那种产物在大大都板块的情状都差不多，百子湾也不特殊，都是租金高但升值慢点儿，高租金是用升值慢换来的。
那里前些年平层的价格都比旁边金都杭城贵很多，Loft更是能贵出50%都不行，百子湾第一高价。如今落后了一些吧，把那些折算进往那租金回报就没那么高了。
3、总之以后看买房人能否逃捧了，归正一般来说那种产物的适应人群比力窄，独身和小家庭适宜，有了孩子就不太适宜了。所以人们宁可花高价租，但不太情愿出高价买，更好功效期看能跟上大盘吧。
仅供参考。
三
Q:
请阐发一下北京市西城区黄瓜园小区的房价走势？
A：
1、那有什么可阐发的吧，都60年的长幼区了吧，似乎是机械部的，就是很通俗的央产房小区，都没得可阐发的。
2、打个例如吧，那就相当于一个快退休的通俗老头儿，有需要阐发他未来还能有多大成就吗？或者阐发他还能赚几钱？只可能是退休金呗，总不成能让老头儿退休之后往兼职跑外卖吧？退休金只会跟从北京市的经济上涨，不成能零丁给他上涨或克扣。
房子也是如许，老房都老得不克不及贷款了，小区治理也通俗，还能有什么走势啊？就是跟从大盘呗，周边都涨那儿就涨，都跌也会跌。
3、只不外学区房也有特殊的处所，就是那学区溢价。相当于那老头儿的单元是测核酸的，那几年赚了大钱了，福利待遇也就很好。但眼看着疫情要完毕，以后能否还能延续福利就说欠好了。
学区房也那种情状，前些年北京的出生生齿多，所以学区房的溢价高，明年到达更高峰。但2025年之后的孩子就少了，到2026年能少了小一半，到时候能否能支持住溢价就得看政策了。也未必是下跌，按韩国台湾等地的先例是也有可能涨的慢点儿，逐步降低溢价率。
4、总之就那趋向吧，都是明摆着的，没什么可特殊阐发的。
仅供参考。
四
Q:
老二24年上小学，海淀八里庄街道的户口，无房，租房可上学，老迈在六一小学已经进学。但看目前救市的政策有点严重，想着买一套，首付400摆布，想征询是买六一四周仍是买其他地域适宜？爸爸上班在海淀，妈妈上班在大兴，考虑升值和租金能够高点的处所，谢谢您。
假设选海淀，定慧勾栏和恩济里哪个更适宜，学区一样，但恩济里贵良多。
A：
1、学区只能家长本身定，外人欠好定见。
2、不外那要求高了点儿，学区房不成能租金高，升值也说欠好。海淀所有的房子都有学区溢价，均匀值30%，学区越好的溢价越高，所以租金必定比非学区房要低30%摆布。
升值的话看2024年之后的政策了，顶峰期过往之后的孩子是必定削减的，除非是政策鼓舞，不然溢价部门有可能遭到影响。所以别太逃求那些了，仍是以上学为主吧。
3、同窗区内的溢价率是一致的，同涨同跌。选宜居的呗，户型和情况越好的越保值，过了进学顶峰期之后栖身的价值就会更受重视，学区价值会有改变，户型情况是欠好改动的，价格高天然有高的事理。所以重视自住的实惠就买定慧勾栏，重视保值的恩济里好一些。
仅供参考。
五
Q:
我是北京郊区的，在丰台上班，刚需上车。新发地银地家园的房子，房龄2000年摆布，总价320摆布，首付120+，组合贷，月供1.1摆布。想请教一下您，银地家园那个小区有什么优缺点，为什么四环外还能有那个价格？次要想晓得它的缺点！
A：
1、首付120+，税费包罗了吗？320万的房一般能贷款180来万，税费再加10万，那那首付够吗？那是中介给算的账吗？让他们算清晰了，免的签约后被动。
2、2000年之前的是A区，优势就是量量不错，开发商固然是新发地当地公司，但跟丰台建委协做的，所以量量挺好。幼儿园学校也都在小区里，省事儿。户型也相对小，总价低，物业费也廉价。
优势就是产权杂，修四环路的安设房，南城拆迁的经适房和商品房都有。但岁首儿长了也无所谓，就是通俗小区了。那是小两居的户型吧？长条儿，厅略微暗点儿，其他没什么优势。
四环外那价格一般，南四环外只要丰科园一带的价格高，也就是银地铁道以西。再向东边看看就平衡了，和义、旧宫、小红门、十八里店，丰台向阳的净是4万多的，就那市场价。
3、新发地之前的缺点就是乱呗，疫情之前的每年到那会儿就堵死了，业主们净是看着小区但进不往的。然后欠缺配套，公园、超市、绿地、商场、地铁都离的远，所以走势弱了点儿。那几年已经好多了，以后看市场移走之后会如何吧，假设调整规划就是好地段儿，配套建全了的话有可能补涨，就是不晓得周期。
仅供参考。
六
Q:
我是为了共同房住不炒的号召，所以预备买一套郊区联排，别的增加职住分。不外听伴侣说郊区别墅的保值都欠好，请问是不是那种情状？假设是如许的话，请问以900万之内总价预算的话，请选举几个保值好的。
A：
1、那几句话的前后都是悖论。既然是房住不炒，那还考虑保值干什么啊？房子是用来住的，住的温馨不就得了。能够说考虑保值不算炒房，那假设他人的涨的多，你那涨的少能心里温馨吗？算保值吗？
2、你那伴侣说的不合错误，不是说郊区别墅的保值都欠好，而是全北京所有别墅类产物的保值都不怎么样，包罗市区。此中也就财产区四周的几个还行，算是牵强跟上大盘，但仍然落后于板块内的通俗室第。
并且那也是悖论啊。既然晓得别墅保值都欠好，却让我选举几个保值好的，那不是为难我吗？我还实没那本领，甭说几个了，一个都没有。
3、总之别墅那产物就是房住不炒，升值慢，活动性也弱。那属于有钱人的消费，也没什么人顾虑着保值，就跟买豪车的都不在乎费油似的，犯不上在考虑那仨瓜俩枣儿的。所以仍是本身看吧，哪儿的别墅保值都差不多，就看本身喜好哪里了。
仅供参考。
七
Q:
我在看西城区贵都国际的房子，觉得是学区房里很超值的，70年的产权才4万多，600万就能买大三居了。周边的话600万之内买个老破小，都10万以上，那是为什么啊？是那房子有什么暗坑吗？
A：
1、没有暗坑，一切都是明摆着的，就看本身怎么揣度了。那里如今看着挺超值的，过几年看着或许更超值。也没什么此外弊端，就是都是办公的，所以涨的慢罢了。但溢价其实不低，同样是西城均匀值。
2、那里和旁边的源屋曲其实是一个项目，只是差别的功用罢了。源屋曲就是通俗室第，而贵都国际算商务公寓。昔时那种公寓很时髦，事实那会儿缺写字楼，所以开发商就把70年的地盘违规开发成了贸易性量的，能卖出比室第更高的价格。
但自从2006年之后北京的贸易就呈现供大于求的趋向，那种办公多的价格也就起头走弱。2008年奥运会之后又开发了大量的贸易，供过于求了，那价格就更走弱呗。当然也不是不涨，就是涨的慢，约等于普宅的一半吧。所以逐年积存就成了那种情状了，老破小都10万，源屋曲十多万，而那里才4万多。
3、总之看本身吧，觉得超值就超值，确实租金相对高。不外仍是提醒一句，那里的溢价率是和普宅一致的，所以不算捡廉价。
仅供参考。
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