北京买房:理清构想,购房定见707

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玛丽儿
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北京买房:理清思绪,购房建议707

北京章哥,房地产从业20年,通晓业内路径,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战体味帮各人答疑解惑。

Q:

有京户集体户,初次购房,夫妻两边目前工做都在北边(暂时)。资金情状:总首付想掌握在300万以下。不倾向选太旧的小区,期看购房地点有必然的升值潜力,不考虑学区,工做可能会换,暂不考虑那么多通勤问题。目前看过昌平、海淀、向阳、丰台四个区。

昌平:因为日常平凡工做生活都在昌平四周,因而把回龙看及立水桥四周的小区根本上都看过了,不太倾向看内2000年摆布的经适房。目前感兴致的是融泽嘉园以及新房文源府87平户型。融泽嘉园的长处是位置还不错,小区情况能够,房龄新;缺点是属于回迁房小区。文源府长处是房子新,户型还能够;缺点是二拨子那个位置被铁道切割,将来开展空间有限,并且进住房子还需要等3年多。

海淀:看了永泰庄、马连洼及玉泉路四周的小区,但是能买得起的房子都比力旧,独一新的金隅瑞和园小区情况和人员程度一般。

向阳:看了新老北苑、东坝。东坝地域觉得上班便当及开展潜力都一般暂时pass,新老北苑,目前比力感兴致的是安然嘉苑,但目前无房。常营、传媒大学四周和看京的房没来得及看。

丰台:看了南三环草桥,角门西四周的小区。觉得确实很便当,有生活气息,次要问题是上班便当性及升值性一般。

次要问题:看了100多套房子,确实有点看花眼了,没有特殊想买的。有点不甜心买昌平,但其他区域能上车的房子确实大部门都比力旧了,想请章哥帮手理清构想。

A:

1、都看了上百套了,那我就甭聊了,估量也是听不进往的。

2、简单说两句吧,买房一般定见先分清晰新房二手房,就跟买车也得分新车二手车似的。重视自住就买新的,新车新房都一样,栖身体验好。但保值的话一般都是二手的更稳妥些。或者说以后不想置换了就买新的,不套现也就无所谓保值,过几年还想置换就以二手的为主。除非是新房能做到倒挂,不然都有赌的成分。

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3、其次,在资金预算不太高的情状下,保值和自住是相抵触的,保值是投资,自住是消费。钱多的能够率性,不是太高的话就必需取舍,不成能什么优势都占。

4、第三,买房更好先列清晰本身的需求,好比是自住为主仍是保值,或者是交通、学校和其他配套。在预算不是很高的情状下,一般实现一个就算胜利,两个是超值,三个以上可遇不成求。

5、先选板块再选小区,最初是详细房源。能理解房产的价值由地段儿决定吧?那就更好别那么大面积撒网,你的预算有些牵强。别的板块也是分品级的,北京欠好跟鹤岗比力,地段儿,能理解吧。

6、融泽嘉园不是回迁房,次要是西城安设房。那种小区自住为主,在房龄新的时候受逃捧,但不太好说时间长了之后的操行庇护,所以重视自住就买,升值什么的别期看值太高。

房子假设以性量排序,那就是商品房、公房或福利房、政策房、保障房、安设房、回迁房,投资性逐次递加。人的身世很重要,三本文凭不太好和清北的比前途,除非是人家舍弃了勤奋。当然详细情状详细阐发,但假设是不太熟悉的情状下,那就先按挨次排。

7、老公房的优势是保值不变,栖身的性价比高。优势是活动性弱,操行一般。所以一般都定见是确定持久持有的再买,假设是过两年就要换的话,或许在焦急出手的时候食亏。

8、假设重视保值,常规定见是首选板楼小区户型好的,有没有电梯倒不是重点,看楼层了。塔楼那就更得选户型好的,要否则排序更靠后。安然嘉苑是二类经适,算好综合地价款。

9、其他也没什么可说的了,就如许儿吧。更好先进修一些房产常识,投资是需要进修的,消费才能够凭爱好和觉得。不消再问我什么了,帮不上太多的忙。

仅供参考。

Q:

我是85后,目前在菜户营丽泽四周(万泉寺南里)有一套老破小的50平米一居。目前无孩,明年预备要孩子,媳妇家在顺义,我工做在酒仙桥。目前考虑移顺义住,通勤相对也近一些,那套一居如今比力踌躇,考虑出租或者出卖。出租的话是考虑将来丽泽开展好一些,以后孩子户口也能落在城区,出卖的设法仍是想改进一下将来栖身情况。长幼区配套不可,房子也比力老了没什么升值空间。

将来诡计在丰台或向阳东五环看看价格350万摆布的15年内房龄的两居,改进一下栖身情况。您看看目前是租3-5年适宜,仍是卖掉换个大点的适宜?假设换的话城区内也只要丰台和向阳部门地域能抉择吧?石景山不考虑。

A:

1、350万的两居,15年之内的。两居怎么也得7/80平吧,4万一平,向阳跟丰台有那种房子吗?并且还得考虑升值,那假设是那价格,可能是升值好的吗?那我帮不上忙,其实找不到。

2、常规定见是假设想晋级栖身前提,那就更好一步到位,免得过几年仍是折腾。并且以350万的预算,实的不太好买到改进房。石景山也甭考虑了,必定没有那么廉价的改进小区。

3、别的说一句,任何一个财产新区,利好的都是房龄新操行高的,长幼区顶多得到个均匀值。CBD是最明显的,长幼区都是跟从北京的大盘。看京的好一些,但两级分化也很明显的。

4、其他的没什么说的了,是租是换没定见,看不懂那预算。仍是看看市场的现实价格再定吧,350万,那要求高了点儿。

仅供参考。

Q:

我是北京人,目前和父母都栖身在亦庄。父母有套老房子,在西城区华严路,房龄30多年,75平,中介报价10+每平米。目前出租,每月8000,拆迁没有可能,孩子也不消那个学区,自己那套房子学区也欠好。想征询下是陆续持有,仍是改换到其他区,能跑赢大盘?

A:

1、华严路,大椿天学区。价值800万,租金8000,租售比1000摆布。老房在北京的均匀值是600多,所以那套房的溢价率在30%以上。

2、房子是用来住的,学区房是用来上学的,既然用不上学位,也收不到溢价部门的租金,那常规定见就是换掉呗。

但那看本身的揣度,归正生齿数据是明摆着的,就看怎么解读了。明年的进学儿童是汗青更高,京籍的17万。2024年也不低,2025之后就少了,2026年之后根本就是10万了。那商品价格是供需关系决定的,假设需求少了,就有可能影响到溢价部门。当然那也看政策,万一鼓舞学区房也纷歧定,谁也说欠好。

3、别的一点,大椿天学区在西城不算太热门的,量量一般。而根据一般法例,需求削减之后,只要操行越好的才气支持住价值,好资本才什么时候都稀缺。前几年只如果公立幼儿园就得连夜列队,如今呢,除了那些顶级的,通俗幼儿园都招生困难了。

4、总之换不换的看本身了,那两年涉及儿童用品的都为难。适才我还看了个做童拆的发的帖子呢,明晓得出生率继续下降,本身那小品牌面对压力,但拿不定主意是转行仍是坚守?谁也没明白定见,看本身的揣度。

仅供参考。

Q:

我有杭州和北京两边的购房资格,预算1000w以上,更高1500w。因为两边都有工做,所以没确定安家在哪里,想听听专家的定见。当然,那次要不是出于自住角度,我习惯了住酒店,而买房次要是以投资为主,期看得到两边的客看比力。

A:

1、我不是专家,也不懂杭州,前些日子往待了几天,但也就是看了看公寓和孟母盘,其他的没怎么看,也看不懂。

2、说点儿我看到的现象吧,供参考。20年前,北京杭州的价格差不多,北京4000出头儿,杭州3800摆布;十年前差距变大了,北京3万摆布,杭州1.8万上下;如今北京6万多,杭州3万多吧。

再有就是前些天我往杭州,传闻二手房挂牌量20多万,挺吓人的,此中纯室第都12万套,有点儿高,事实官方统计的生齿是1200万。而北京生齿2200万,二手房挂牌不断8万来套,那比例比杭州低点儿。

再一个是成交量,北京20万套吧,往年的二手房总量。杭州是10万8万吧,详细几我记不清了,归正顶多是北京的一半。

3、那就那就看本身的解读吧,我认为是那些年北京的经济更强一些,所以吸引到的资金多,鞭策房价上涨也多了点儿。别的商品价格是供需关系招致的,从我看到的数字来说,杭州的挂牌量大于北京,成交量小于北京,那能否阐明北京的支持更强呢?

再一个参考吧,如今仍是全国救市,北京是独一一个没有任何处所政策的城市,而房价也没下跌。当然也就是因为没下跌,所以才没需要出零丁出鼓舞政策。甭此外,就以户口来说吧。我不晓得你有哪边儿的,但假设是个年轻人,在两边都能落户的情状下,你觉得一般会选哪边儿?

4、总之我对杭州不熟,也没详细定见,只供给角度,看本身揣度。

仅供参考。

Q:

孩子23年就上小学了,目前对口西三旗的石油从属尝试小学。想买更好的小学的学区房,不要求特殊好,比目前的对口小学明显好就能够,预算七百万摆布,房子更好别太老旧,被调剂到渣小的概率很小,海淀哪个区域都能够。领会了下海淀、中关村、羊坊店、紫竹院学区几个学区,仍是不晓得选哪个学区的哪个小学比力稳妥。留给我们的时间不多了,您是专家,还看指点迷津。

A:

1、2023年上学,明年。如今已经是12月中了,却还没确定学区,挠点儿紧吧,不到半年的时间了。

2、明年是进学更高峰的时候,稳妥的,既然看了海淀和中关村那种顶级学区了,没有更好的了。估量目标是一二三小,三小的学位多,应该更稳妥。但那价格贵啊,占坑儿的都够呛,蜂鸟40多平的开间都700多万了。

700万别太老旧,还得能一家三口栖身吧?那就看羊坊店呗,也学位多,并且57中也朝上进步快,再努勤奋就冲击小强了。700万必定能买到小两居,但那别太老旧,原则是什么啊?那种处所只如果能贷款的按说就都不算老旧,那价位也不太可能买到合适家庭栖身的商品房。

3、那要不然是问问他人吧,我也不太懂。明年孩子多,更不敢包管能否调剂。帮不上忙。

仅供参考。

Q:

再请教一下,大shijin是什么意思?我不晓得后面是哪两个字,只是听两个妈妈说能够保送六小强的。

A:

1、shijin,使劲呗,更大程度的勤奋。估量是“巨匠金”,其实也未必非得是金的,“巨匠银”也差不多够了。就是奥数巨匠赛的银奖,几乎六小强都能往,至少概率会十分高,只要其他方面别太拉胯就行。

2、但那和通俗孩子没什么关系,都是天牛娃参与,如今花钱还很多。并且你们孩子不是都四年级了吗,假设还没怎么鸡过娃的话就比力难了。

能够尝尝吧,四大杯赛,华杯、走美、迎春和期看,就是如今都改名了。迎春是数学花园,巨匠赛就是线下的,但得是获得决选资格之后,小我还不让报名,得通过机构,如今的渠道我也不晓得。华杯喊青科主题日了,赛事方是华数之星。期看杯是勇猛者游戏吧,详细的我没记住。几个杯赛据说如今都挺隐秘的,渠道得往妈妈群里找。

3、并且六小强也没有保送,都是本身投简历,当然假设夺得巨匠金了也有可强人家间接来MD,密电邀请。

4、怎么说呢,我觉得考虑那些意义不大,天牛娃的事儿,就跟我历来不考虑往参与奥运会似的。并且良多培训得是提早停止,晚了的话就太难了。就如许儿吧,别太纠结那些了。

仅供参考。

存眷“章哥说买房”微信公家号,有房产相关问题能够向我发问。

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