北京章哥，房地产从业20年，通晓业内路径，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战体味帮各人答疑解惑。
一
Q:
有京户集体户，初次购房，夫妻两边目前工做都在北边（暂时）。资金情状：总首付想掌握在300万以下。不倾向选太旧的小区，期看购房地点有必然的升值潜力，不考虑学区，工做可能会换，暂不考虑那么多通勤问题。目前看过昌平、海淀、向阳、丰台四个区。
昌平：因为日常平凡工做生活都在昌平四周，因而把回龙看及立水桥四周的小区根本上都看过了，不太倾向看内2000年摆布的经适房。目前感兴致的是融泽嘉园以及新房文源府87平户型。融泽嘉园的长处是位置还不错，小区情况能够，房龄新；缺点是属于回迁房小区。文源府长处是房子新，户型还能够；缺点是二拨子那个位置被铁道切割，将来开展空间有限，并且进住房子还需要等3年多。
海淀：看了永泰庄、马连洼及玉泉路四周的小区，但是能买得起的房子都比力旧，独一新的金隅瑞和园小区情况和人员程度一般。
向阳：看了新老北苑、东坝。东坝地域觉得上班便当及开展潜力都一般暂时pass，新老北苑，目前比力感兴致的是安然嘉苑，但目前无房。常营、传媒大学四周和看京的房没来得及看。
丰台：看了南三环草桥，角门西四周的小区。觉得确实很便当，有生活气息，次要问题是上班便当性及升值性一般。
次要问题：看了100多套房子，确实有点看花眼了，没有特殊想买的。有点不甜心买昌平，但其他区域能上车的房子确实大部门都比力旧了，想请章哥帮手理清构想。
A：
1、都看了上百套了，那我就甭聊了，估量也是听不进往的。
2、简单说两句吧，买房一般定见先分清晰新房二手房，就跟买车也得分新车二手车似的。重视自住就买新的，新车新房都一样，栖身体验好。但保值的话一般都是二手的更稳妥些。或者说以后不想置换了就买新的，不套现也就无所谓保值，过几年还想置换就以二手的为主。除非是新房能做到倒挂，不然都有赌的成分。
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3、其次，在资金预算不太高的情状下，保值和自住是相抵触的，保值是投资，自住是消费。钱多的能够率性，不是太高的话就必需取舍，不成能什么优势都占。
4、第三，买房更好先列清晰本身的需求，好比是自住为主仍是保值，或者是交通、学校和其他配套。在预算不是很高的情状下，一般实现一个就算胜利，两个是超值，三个以上可遇不成求。
5、先选板块再选小区，最初是详细房源。能理解房产的价值由地段儿决定吧？那就更好别那么大面积撒网，你的预算有些牵强。别的板块也是分品级的，北京欠好跟鹤岗比力，地段儿，能理解吧。
6、融泽嘉园不是回迁房，次要是西城安设房。那种小区自住为主，在房龄新的时候受逃捧，但不太好说时间长了之后的操行庇护，所以重视自住就买，升值什么的别期看值太高。
房子假设以性量排序，那就是商品房、公房或福利房、政策房、保障房、安设房、回迁房，投资性逐次递加。人的身世很重要，三本文凭不太好和清北的比前途，除非是人家舍弃了勤奋。当然详细情状详细阐发，但假设是不太熟悉的情状下，那就先按挨次排。
7、老公房的优势是保值不变，栖身的性价比高。优势是活动性弱，操行一般。所以一般都定见是确定持久持有的再买，假设是过两年就要换的话，或许在焦急出手的时候食亏。
8、假设重视保值，常规定见是首选板楼小区户型好的，有没有电梯倒不是重点，看楼层了。塔楼那就更得选户型好的，要否则排序更靠后。安然嘉苑是二类经适，算好综合地价款。
9、其他也没什么可说的了，就如许儿吧。更好先进修一些房产常识，投资是需要进修的，消费才能够凭爱好和觉得。不消再问我什么了，帮不上太多的忙。
仅供参考。
二
Q:
我是85后，目前在菜户营丽泽四周（万泉寺南里）有一套老破小的50平米一居。目前无孩，明年预备要孩子，媳妇家在顺义，我工做在酒仙桥。目前考虑移顺义住，通勤相对也近一些，那套一居如今比力踌躇，考虑出租或者出卖。出租的话是考虑将来丽泽开展好一些，以后孩子户口也能落在城区，出卖的设法仍是想改进一下将来栖身情况。长幼区配套不可，房子也比力老了没什么升值空间。
将来诡计在丰台或向阳东五环看看价格350万摆布的15年内房龄的两居，改进一下栖身情况。您看看目前是租3-5年适宜，仍是卖掉换个大点的适宜？假设换的话城区内也只要丰台和向阳部门地域能抉择吧？石景山不考虑。
A：
1、350万的两居，15年之内的。两居怎么也得7/80平吧，4万一平，向阳跟丰台有那种房子吗？并且还得考虑升值，那假设是那价格，可能是升值好的吗？那我帮不上忙，其实找不到。
2、常规定见是假设想晋级栖身前提，那就更好一步到位，免得过几年仍是折腾。并且以350万的预算，实的不太好买到改进房。石景山也甭考虑了，必定没有那么廉价的改进小区。
3、别的说一句，任何一个财产新区，利好的都是房龄新操行高的，长幼区顶多得到个均匀值。CBD是最明显的，长幼区都是跟从北京的大盘。看京的好一些，但两级分化也很明显的。
4、其他的没什么说的了，是租是换没定见，看不懂那预算。仍是看看市场的现实价格再定吧，350万，那要求高了点儿。
仅供参考。
三
Q:
我是北京人，目前和父母都栖身在亦庄。父母有套老房子，在西城区华严路，房龄30多年，75平，中介报价10+每平米。目前出租，每月8000，拆迁没有可能，孩子也不消那个学区，自己那套房子学区也欠好。想征询下是陆续持有，仍是改换到其他区，能跑赢大盘？
A：
1、华严路，大椿天学区。价值800万，租金8000，租售比1000摆布。老房在北京的均匀值是600多，所以那套房的溢价率在30%以上。
2、房子是用来住的，学区房是用来上学的，既然用不上学位，也收不到溢价部门的租金，那常规定见就是换掉呗。
但那看本身的揣度，归正生齿数据是明摆着的，就看怎么解读了。明年的进学儿童是汗青更高，京籍的17万。2024年也不低，2025之后就少了，2026年之后根本就是10万了。那商品价格是供需关系决定的，假设需求少了，就有可能影响到溢价部门。当然那也看政策，万一鼓舞学区房也纷歧定，谁也说欠好。
3、别的一点，大椿天学区在西城不算太热门的，量量一般。而根据一般法例，需求削减之后，只要操行越好的才气支持住价值，好资本才什么时候都稀缺。前几年只如果公立幼儿园就得连夜列队，如今呢，除了那些顶级的，通俗幼儿园都招生困难了。
4、总之换不换的看本身了，那两年涉及儿童用品的都为难。适才我还看了个做童拆的发的帖子呢，明晓得出生率继续下降，本身那小品牌面对压力，但拿不定主意是转行仍是坚守？谁也没明白定见，看本身的揣度。
仅供参考。
四
Q:
我有杭州和北京两边的购房资格，预算1000w以上，更高1500w。因为两边都有工做，所以没确定安家在哪里，想听听专家的定见。当然，那次要不是出于自住角度，我习惯了住酒店，而买房次要是以投资为主，期看得到两边的客看比力。
A：
1、我不是专家，也不懂杭州，前些日子往待了几天，但也就是看了看公寓和孟母盘，其他的没怎么看，也看不懂。
2、说点儿我看到的现象吧，供参考。20年前，北京杭州的价格差不多，北京4000出头儿，杭州3800摆布；十年前差距变大了，北京3万摆布，杭州1.8万上下；如今北京6万多，杭州3万多吧。
再有就是前些天我往杭州，传闻二手房挂牌量20多万，挺吓人的，此中纯室第都12万套，有点儿高，事实官方统计的生齿是1200万。而北京生齿2200万，二手房挂牌不断8万来套，那比例比杭州低点儿。
再一个是成交量，北京20万套吧，往年的二手房总量。杭州是10万8万吧，详细几我记不清了，归正顶多是北京的一半。
3、那就那就看本身的解读吧，我认为是那些年北京的经济更强一些，所以吸引到的资金多，鞭策房价上涨也多了点儿。别的商品价格是供需关系招致的，从我看到的数字来说，杭州的挂牌量大于北京，成交量小于北京，那能否阐明北京的支持更强呢？
再一个参考吧，如今仍是全国救市，北京是独一一个没有任何处所政策的城市，而房价也没下跌。当然也就是因为没下跌，所以才没需要出零丁出鼓舞政策。甭此外，就以户口来说吧。我不晓得你有哪边儿的，但假设是个年轻人，在两边都能落户的情状下，你觉得一般会选哪边儿？
4、总之我对杭州不熟，也没详细定见，只供给角度，看本身揣度。
仅供参考。
五
Q:
孩子23年就上小学了，目前对口西三旗的石油从属尝试小学。想买更好的小学的学区房，不要求特殊好，比目前的对口小学明显好就能够，预算七百万摆布，房子更好别太老旧，被调剂到渣小的概率很小，海淀哪个区域都能够。领会了下海淀、中关村、羊坊店、紫竹院学区几个学区，仍是不晓得选哪个学区的哪个小学比力稳妥。留给我们的时间不多了，您是专家，还看指点迷津。
A：
1、2023年上学，明年。如今已经是12月中了，却还没确定学区，挠点儿紧吧，不到半年的时间了。
2、明年是进学更高峰的时候，稳妥的，既然看了海淀和中关村那种顶级学区了，没有更好的了。估量目标是一二三小，三小的学位多，应该更稳妥。但那价格贵啊，占坑儿的都够呛，蜂鸟40多平的开间都700多万了。
700万别太老旧，还得能一家三口栖身吧？那就看羊坊店呗，也学位多，并且57中也朝上进步快，再努勤奋就冲击小强了。700万必定能买到小两居，但那别太老旧，原则是什么啊？那种处所只如果能贷款的按说就都不算老旧，那价位也不太可能买到合适家庭栖身的商品房。
3、那要不然是问问他人吧，我也不太懂。明年孩子多，更不敢包管能否调剂。帮不上忙。
仅供参考。
六
Q:
再请教一下，大shijin是什么意思？我不晓得后面是哪两个字，只是听两个妈妈说能够保送六小强的。
A：
1、shijin，使劲呗，更大程度的勤奋。估量是“巨匠金”，其实也未必非得是金的，“巨匠银”也差不多够了。就是奥数巨匠赛的银奖，几乎六小强都能往，至少概率会十分高，只要其他方面别太拉胯就行。
2、但那和通俗孩子没什么关系，都是天牛娃参与，如今花钱还很多。并且你们孩子不是都四年级了吗，假设还没怎么鸡过娃的话就比力难了。
能够尝尝吧，四大杯赛，华杯、走美、迎春和期看，就是如今都改名了。迎春是数学花园，巨匠赛就是线下的，但得是获得决选资格之后，小我还不让报名，得通过机构，如今的渠道我也不晓得。华杯喊青科主题日了，赛事方是华数之星。期看杯是勇猛者游戏吧，详细的我没记住。几个杯赛据说如今都挺隐秘的，渠道得往妈妈群里找。
3、并且六小强也没有保送，都是本身投简历，当然假设夺得巨匠金了也有可强人家间接来MD，密电邀请。
4、怎么说呢，我觉得考虑那些意义不大，天牛娃的事儿，就跟我历来不考虑往参与奥运会似的。并且良多培训得是提早停止，晚了的话就太难了。就如许儿吧，别太纠结那些了。
仅供参考。
存眷“章哥说买房”微信公家号，有房产相关问题能够向我发问。