在那里，先和各人分享一个，我前公司同事夫妇的实在履历。
01
2022年岁尾他们找到我，期看能够改进一套带学区的自住房，用于子女教导，最初征询出来比力适宜的一套的计划是：能够抉择文莱九年一贯造学校，部门对口的小区。
关于他们的根本情状，夫妻俩都是外企工做，收进十分不错，每个月打卡收进在5万摆布；同时公积金还有1万能够用于冲还贷；目前住在上海更大型的社区——康城小区，一套三房户型，楼层位置均还能够。
（图片来源收集）
在做完学区征询计划之后，他们就有意向把自住的康城的房子卖掉，往七宝那边买一套改进性自住次新小区的三房。
其时的征询计划里提到，假设卖掉康城小区，算上手上的自有资金，能够凑出可能700万摆布的资金，那个预算完全能够实现买1300万-1400万间房子，像东碧林湾、蓼花汀花园等那些都能够抉择。
可想象得很美妙，到了卖房实操环节才发现，完全不是他们想象中那么顺利。他们的康城小区，竟然难卖到超乎想象的地步。
02
那个小区的规模是凡是此外小区的20倍，住着8万生齿；房源浩瀚，且隔三岔五就出来一套低于市场价良多的房源。有的房东想要急卖，就疯狂降价，恶性合作，会招致整个小区同户型同楼层的挂牌价格系统完全不不变。
他们从往年岁尾起头卖房到如今，2月份楼市起头苏醒，但比来两周也只要1-2组客户过来看房；看过之后也没有什么太多反应。
他也认为目前康城那套房子其实是太难卖了，比及实能卖出往的时候，七宝那边必定已经涨良多了；且目前小区同户型还在挂牌的房源有20多套，假设不血亏降价打骨折，是很难卖掉的，但是他们也也不太情愿承受如许的大幅度降价。
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而比来他们也改动了设法，本来诡计一步到位置换改进到七宝，如今很有可能往走特殊体例进学，或者买一套七宝最小的户型挂户口，自住仍然住在现有的房子里。
从我同事傍边的案例，其实我们能够看出，他实正的问题是卡在了他的售房困难，而其实那也和产物有很大的关系。
在往年口罩事务封控期间，我就有写过上海康城（详情请见：疫情下的上海小区：三国鼎峙和战国七雄）其时小区核酸划片检测，上海康城履历了三国鼎峙和战国七雄，是闵行整个区封锁最长的小区之一。
（图片来源收集）
上海康城也是上海更大的小区，约有2万多户，分为一二三四期，同户型的竞品对标极多。也只要像上海2021年那样的大行情情况下，康城的房子才卖得掉了。
而如今，市场还处于一个相比照较平静的周期，固然二月份有所回热，但是也救不了康城如许竞品过多的产物。
03
同样的情状，其实上海其他部门小区也存在。好比九亭的奥林匹克花园。目前，小区在售的房源也十分多，奥林匹克花园也是整个九亭最难卖的小区。
一方面，九亭的小区建造的面积都比力大，无论是知雅汇、绿庭尚城仍是贝尚湾，小区的楼栋都比力多，但是贝尚湾和九城湖滨相比照较好卖；
（图片来源收集）
当然最次要的原因，仍是小区操行是九亭傍边更好的，在板块内属于标杆级别；那仍是能够吸引外来购房者、依附财产的新上海人和九亭当地居民置换。
但是奥林匹克花园相较来说，操行也只能算中位数，也没有太多的特色，关键是基数还很大，那些都招致了房子比力难卖。
当然，类似的市场还有老破小扎堆的板块，一整片天文位置、房龄、操行接近，整个片区不异类型的在售房源数量比力多，客户完全能够占据主动地位来挑选，所以也是很难卖的。
说了那么多，回根结底仍是在我们在买房子的时候，在选品上必然要重视，标杆和稀缺性都是日后能否能好卖的重要原则。假设竞品特殊多，例如大型社区如许的房子就算不上稀缺，那种房子要短期内能卖出是必需要刺刀见红的。
各人还有什么此外设法，能够写在评论区，我们能够一路来讨论。