深圳福田航拍图。 南都拍客 罗剑华 摄
近两日，“南宁房贷年龄期限可耽误至80岁”的动静冲上热搜，南宁已有多个楼盘在鼓吹那一房贷新政策。
“退休金都要用来还房贷?”“先设个活到80岁的小目标!”“65岁退休再买房也不迟……”“人没了，房贷没还完怎么办?”网友对此纷繁颁发观点。
南都记者重视到，那仅是各地刺激楼市办法的一个缩影。
近期，多地降低首套房贷利率至4%以下。据不完全统计，2023年已有近30个城市调整了首套房贷利率。优化限购、降低首付、补助税费、进步贷款额度也逐步成为调控政策优化的“原则设置装备摆设”。
多项政策利好叠加，从1月份各地房地产市场表示来看，部门城市的二手房市场已闪现回热迹象。业内人士唤吁，各地应陆续优化政策，鼎力撑持刚性和改进性购房需求，促进房地产市场平稳重康开展。
事务
近两日，“南宁房贷年龄期限可耽误至80岁”的动静冲上热搜。
“51岁了，还可申请29年房贷”
据南宁本地媒体报导，2月10日，南宁五象新区、青秀区、兴宁区至少有8个楼盘在鼓吹那一房贷新政策。良玉大道一楼盘售楼部已打出了“再添利好，购房贷款年龄最长可到80岁”的鼓吹语。2月13日早上，南宁本地多位中介向南都证明了该政策的实在性。中信银行南宁青秀区某分行个贷司理曹司理表达，“能够耽误至80岁，例如您父亲51岁了，他就能够申请29年的房贷。”关于政策的施行时间，曹司理表达，据他领会，目前南宁只要中信银行在推行此政策，其他银行没有。
“跟日常平凡贷款一样的前提就能够。”南宁江南区某中介表达，南宁房贷年龄期限可耽误至80岁的动静失实，假设贷款人年龄60岁，即可以申请20年贷款，申请贷款时不需要什么额外的附加前提。
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审核贷款人的征信、流水
但中信银行南宁分行相关负责人告诉南都记者，外界对此规定理解有误。近期总行同一下发文件，此中“贷款人年龄加贷款期限”放宽至不超越80岁，但“贷款人年龄不超越70岁”那一规定并没有改动，且相关营业前提是银行已经核实贷款人收进流水称心贷款要求。截至目前，新规定尚未有营业落地。
但要强调的是并不是鼓舞80岁的老年人购房，贷款人的年龄要求不克不及超越70岁，且“年龄与贷款期限之和最长不超越80年”。好比说，房贷的最长贷款期限是30年，那想申请30年的贷款就不克不及超越50岁；假设如今60岁了，最多只能贷20年。
“目前南宁大部门银行的房贷都能够贷到75岁，想要打点贷到80岁的是要到指定银行的，或者说有些指定的协做楼盘。”广西南宁一房产中介李梦(化名)表达。“我那两天有一位57岁的客户正在打点贷款，但是有他的女儿做担保。”另一位南宁房产中介也提到，关于那类较为高龄的客户，银行的审核也十分严厉。
详细来看，银行要审核贷款人的征信、流水，有没有信誉卡过期或者比力多的欠款。至于担保人的问题，两位中介表达，差别银行的要求纷歧样，有的贷款年限高要担保，有的60岁以上要担保，还要看小我的审核情状。
焦点
可降低首付、月供压力
关于那一政策，很多网友提出，老年人实的会有很大的购房需求吗?在李梦看来，那一群体必定是有的。
李梦介绍，目前南宁施行的首套房首付比例为20%，二套房首付比降至30%。假设以名下无房的父母亲的名义买房，起首首付比就能低一成。
房贷利率也是一个重要考虑因素。“如今在南宁，部门商贷能够施行‘次贷不次房’政策，即便父母名下有房，但只要结清了已有贷款，再次买房能够根据3.7%的首套房贷利率再贷款，那和4.9%的第二套房贷利率比拟，仍是有很大优惠的。”
易居房地产研究院测算了此类政策落实下的减负效果。在房贷年龄期限耽误至80岁的情状下，40-59岁年龄段的中年人更随便增加10年的贷款期限。
假设:某购房者目前为50岁，其申请了100万贷款本金。不考虑房贷利率下调的因素，若按过往形式，需要20年内偿清贷款。如今能够调整为30年。统计展现，政策施行前该购房者的月供额为6113元/月，而如今则为4832元/月。如斯比照，其能够削减1281元/月，即月供压力削减了21%。
“所以此类政策客看上具有积极的减负效应，或者说能够为中年人的购房减轻承担。”易居房地产研究院研究总监严跃进表达。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，因为房价高、“房住不炒”起头深进人心，近年来买房的年龄在耽误，逐步向西方的形式挨近，即40多岁才买房。如许，良多人不太可能贷款30年，首付压力就会增加。该政策对年龄较大的购房者，有必然的促进感化。当下，各地都在积极搀扶楼市，政策正在构成叠加，对需求端增加支持力度。
但他同时提到，“单看某一政策，效果不会很大，当下任何一个城市的楼市，已经没有一招鲜的政策了。即使是限购退出、利率下降，也无法让楼市敏捷上升。必需多种政策叠加，久久为功地纾困需求端。”
能否会带来放贷风险?
严跃进表达，“不单单是广西南宁，接下来其他城市也有能够跟进的空间。省会城市能够优先考虑，因为市场需求量相对充沛。”
严跃进向南都记者表达，违约率是评判此类政策好坏的重要标尺，“关键是要往测算此类房贷能否有违约的可能，或者说房贷能否有足额、及时收回的可能。”他提醒，南宁等或将涉及该类立异政策的城市，要从全年的信贷投放规模、申请此类贷款的购房者天分情况、还贷的来源等角度阐发，客看理性地以合理标准造定政策，确保办事于刚需和改进型购房者。
也有很多人关心，假设房贷没还完，贷款人已经往世，剩下的贷款若何处置?
北京金诉律师事务所主任王玉臣介绍，假设有担保人，那么告贷人往世后，能够先就告贷人的遗产停止了债，或者由继续人陆续还贷。当没有遗产能够了债或者无继续人了偿时，银行能够要求担保人承担了债责任或者间接依约要求担保人承担担保义务。
“假设没有担保人，则只能就告贷人的遗产停止了债，或找告贷人的继续人了债。当继续人不情愿继续遗产和债务时，银行就不克不及再让继续人了债，债权就无法实现了。”王玉臣说。
延伸
南宁并非首个将房贷年龄期限耽误到80岁的城市。早在2018年岁尾，杭州就有银行施行了最长80岁的贷款政策。据悉，昔时杭州该银行的那一政策，是为了避免银行风险，推出的一款“接力贷”产物，更高贷款年限仍为30年。实则比拟原先规定最长可贷到70周岁，耽误了10年。
所谓接力贷，即以父母的购房资格买房，当父母的贷款年限或了偿贷款才能有限时，子女在做为配合告贷人的同时为父母供给担保，两边配合承担还贷责任。
纵深
多地首套房贷利率降至4%以下
近期，多地密集出台新的房地产调控政策。多地降低首套房贷利率至4%以下。
削减购房成本
——削减购房成本。1月5日，央行、银保监会发文，决定成立首套住房贷款利率政策动态调整机造。截至目前，已有近30个城市调整了首套房贷利率，此中多个二座城市起头施行首套房贷款利率更低为3.8%的政策；在部门三条座城市，个别银行首套房贷利率已起头按3.7%施行。
部门地域还施行税费补助，用于撑持特定群体购房。乌鲁木齐出台新政，初次购置130平方米以下新房的购房者，享受50%契税补助；河南荥阳市对契合前提的初次购房的青年人才赐与更高10万元的购房补助，6月30日前购房可享30%至40%的契税补助；安徽六安市规定，多孩家庭购144平方米以下的新房享受50%的契税补助。
有的城市买房还送消费券，宁波海曙区2月4日起推出总额2000万元的“购房送汽车、家电消费券”活动，单套更高可送价值18万元的消费券，购房者凭券在该区指定商家购置汽车、家电，三个月内有效。
东莞等地暂停施行住房限购
——降低购房门槛。多地优化限购政策，东莞、荥阳等地暂停施行住房限购政策；部门二个城市容许契合必然前提的群体购置第三套房，长沙规定二孩及以上家庭购房，可增加一套购房目标。
别的，长沙、济南、绍兴等二三个城市对特定的购房对象进步了公积金贷款额度。如绍兴别离对二孩、三孩家庭公积金贷款额度上浮20%和30%。
深圳等地撑持二手房“带押过户”
——让买房更便利。为加快购房流程，让消费者买得放心，多地施行“交房即交证”。如河南省规定，从1月1日起，全省所有城镇规划范畴内新获得国有建立用地利用权的预售商品房项目全面施行“交房即交证”，以实在处理群寡关心的不动产权证“办证难”。
深圳、武汉等地撑持二手房“带押过户”:在二手房交易中，关于卖方未还清贷款、抵押尚未去除，买方也需要利用贷款购房的情状，买卖两边可抉择二手房“带押过户”形式，从而加快二手房交易流程。
市场
二手房市场呈现回热迹象
二手房市场常被视为楼市的“晴雨表”。易居企业集团CEO丁祖昱表达，从2022年三季度以来，二手房回稳速度明显比新房市场快。2023年1月，全国二手房市场也连结着必然的成交热度。
根据克而瑞研究中心数据，全国11个重点城市的二手房成交较往年春节月的成交增长29%，呈现回热迹象。从成交数据来看，1月份青岛和东莞二手房成交量均实现同比正增长，成都、苏州、佛山、杭州、深圳等9个城市成交量超越2022年春节月(2月份)。
据贝壳研究院统计，1月贝壳50城二手房价格指数环比上涨0.2%，那是自2021年8月持续17个月环比下跌以来初次行跌。50城中约六个城市二手房价格1月行跌，笼盖京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝等重点城市群。
数据展现，春节假期以来，50个重点城市的二手房带看量和成交量有了明显提拔。50个重点城市二手房日均成交量较春节前的日均成交程度进步30%以上，日均带看客户量较春节前日均程度进步1倍以上。
值得存眷的是，部门三团个城市闪现出久违的返乡置业需求升温迹象。据克而瑞研究中心统计，春节期间，三绺座城市“逆势翻红”，28个三绺座城市室第成交量同比上涨13%。
克而瑞研究中心副总司理杨科伟阐发说，苏北、西南等地域的三绺个城市迎来“返乡置业”飞腾，叠加部门开发商以低首付、特价房、大折扣等多重优惠让利购房者，近期呈现多个热销项目。
在安徽淮南的一个新楼盘，销售人员告诉记者:“我们主打刚需产物，首套房首付比例和利率降低，让更多人有了‘上车’的可能性。”
业内人士认为，固然部门城市楼市已呈现向好苗头，但关于更多城市来说，履历了2022年的深度调整，市场预期仍较为低迷，楼市尚待回热。克而瑞发布的《2023年1月中国房地产企业销售TOP100排行榜》展现，1月份百强房企销售仍低迷，销售规模同比下降33%。该机构阐发认为，销量大幅下滑一方面是因为楼市降温趋向有惯性；另一方面，个别出险房企的项目滞销也拉低了整体数据。
定见
“次房又次贷”城市 逐渐调整为“次房不次贷”
1月份，多地在经济提振计划中提及鼓舞住房消费。业内人士定见各地因城施策，以增自信心、防风险、促转型为主线，提振房企、购房人、新市民和青年人自信心，鼎力撑持刚性和改进性住房需求，促进房地产市场平稳重康开展。
很多行业人士定见，在高库存、生齿净流出的城市，处所政府可鼓舞房企提拔住房操行，让老苍生住上好房子。一家全国规划的混合所有造公司江苏区域的营销负责人说，让市场主体以好产物、好办事、好社区感动客户，足够释放改进型客户的购房需求，实现优良劣汰。
关于目前供过于求、存在明显往化压力的三团座城市及一二座城市远郊区，很多业内人士定见适时停止限购政策调整，如降低非户籍家庭社保缴存年限要求等；加快人才落户，撑持其购房消费。
亿翰智库董事长陈啸天定见，撑持刚需群体一般的购房和换房需求，还应放松限贷政策，“次房又次贷”的城市可逐渐调整为“次房不次贷”，即只要家庭名下无房，无论本来能否有贷款笔录，购房时均按首套房贷款政策施行，以扩大居民购置力。
行业人士认为，有前提的处所可推行预售造变革，停止现房销售。陆续实行预售的，须把资金监管责任落实到位，避免资金抽逃，避免呈现新的交楼风险。
有行业人士指出，跟着市场逐渐企稳，北上广深等热点城市可能面对新一轮房价上涨压力，相关政策调整要慎重。假设因为调控政策放松而招致房价大幅上涨，将进一步增加购房人承担，可能引发新的泡沫风险。
统筹:易福红 杨存海
摘写:南都记者 孙阳 张林菲
综合 新华社 中新社 央视