【以案说法】买卖房屋要警惕！即墨法院公布四起房屋买卖合同纠纷典型案例

房屋买卖对每小我来说都是人生中一件大事，而房屋买卖涉及的法令问题又相当复杂，稍有失慎，轻则发作纠纷，严峻的以至会招致缺失惨重。即墨法院公布四起房屋买卖合同纠纷典型案例，提醒各人在买卖房屋时进步法令意识，尽量躲避风险。

案例一：

歹意抵押房产行为无效

——李某诉黄某吉、黄某辉、第三人某银行青岛分行房屋买卖合同纠纷案

根本案情：

2015年，李某通过黄某吉的儿子黄某成购置黄某吉位于即墨古城的回迁房一处，随后李某一家四口拆修进住。2019年11月黄某吉向法院提告状讼，要求确认李某与黄某成签定的房屋买卖合同无效，法院经审理驳回黄某吉的诉讼恳求。2021年4月，黄某吉打点了涉案房屋产权注销，5月份黄某吉与黄某辉（黄某吉的孙女、黄某成的女儿）签定二手房买卖合同并将房屋过户至黄某辉名下，5月底黄某辉以该房屋在某银行青岛分行打点贷款抵押，贷款80万元。李某为庇护本身合法权益，诉至法院，要求确认黄某吉与黄某辉之间的二手房买卖协议无效，房屋恢复注销到黄某吉名下，黄某吉、黄某辉协助其打点过户手续；涤除某银行青岛分行的抵押注销。

裁判成果：

第三人某银行青岛分行虽称不知情涉案房屋已经出卖的事实，但是做为专业金融机构，出于提防贷款风险的考虑，应当根据法令、律例或行业规则、老例对黄某辉供给的抵押物停止实地查询拜访。第三人虽提交实地查看照片，但其提交的照片展现的房屋与法院实地查看的房屋户型、拆修等完全差别。第三人在打点抵押贷款时存在严重过错，其权益不克不及优先于按照约定付清大部门购房款且已经合法占有利用涉案房屋的购房人李某，为庇护社会公允正义、对峙诚恳守信原则，法院判令撤销银行在涉案房屋上设定的抵押权。

法官说法：

近几年法院审理多起卖房后歹意抵押或者歹意让渡的案件，歹意抵押或让渡的行为严峻违犯诚恳信誉原则和社会主义核心价值看的要求，倒霉于房地产交易市场的不变。法院对峙诚恳信誉和庇护社会公序良俗的审讯理念，勇敢冲击歹意毁坏交易次序的行为，同时也给银行或者小额贷款机构等金融机构敲响警钟，在打点抵押注销时必然要严厉核实抵押物的产权、现状等情状，制止类似纠纷再次发作。

案例二：

同村村民买卖宅基地房屋合同有效,

但打点注销过户需契合行政审批前提

——王某诉程某某、刘小某房屋买卖合同纠纷案

根本案情：

2001年，王某与刘某签定房屋买卖协议，刘某将位于田横镇某村的宅基地房屋三间卖给王某，两边签定房屋买卖协议，房款当场付出，房屋亦交付利用。后刘某往世，王某及王某之子王小某屡次要求刘某之妻程某某、之子刘小某协助打点房屋过户手续，其拒不协助，王某遂提告状讼，要求确认房屋买卖协议有效，并要求程某某和刘小某协助打点房屋所占用的集体地盘利用权的过户手续。

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裁判成果：

关于房屋买卖协议的效劳问题，经法院对协议执笔人陈某停止查询拜访，陈某称该份协议是其执笔书写的，内容失实。并有村委出具的证明一份，能够证明2001年刘某与本村村民王某订立房屋买卖契约约定，自愿将涉案房屋三间有偿让渡与王某名下栖身所有，并向村委申请打点宅基地利用权变动注销。法院认为，买卖协议签定的两边为同村村民，协议内容系两边的实在意思表达，不违背法令律例的强逼性规定，合法有效。关于王小某要求被告协助打点过户的问题，本案涉及农村宅基上房屋买卖，该类房屋买卖的变动注销情状涉及国度对集体地盘的治理政策，需要有相关行政机关停止审查、审批，契合前提的予以打点变动注销，不契合规定的不予打点。故该恳求不属于人民法院受理民事诉讼的范畴，法院不予处置。

法官说法：

《中华人民共和国合同法》（合同法虽已废行，但本案合同发作于民法典施行前，仍适应合同律例定）第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法令约束力。当事人应当根据约定履行本身的义务，不得私行变动或者去除合同。依法成立的合同，受法令庇护。”《中华人民共和疆土地治理法》第十四条第一款规定：“地盘所有权和利用权有争议的，由当事人协商处理，协商不成的，由人民政府处置。”因而，关于农村房屋买卖合同的效劳问题，适用合同法的相关规定，合同系当事人的实在意思表达其实不违背法令律例强逼性规定的，合法有效。同时，考虑到宅基地房屋的特殊性及我国对集体地盘的治理政策，在合同有效的情状下，两边打点过户手续应由有关行政机关停止审批，不属于人民法院的受理范畴，当事人通过诉讼其实不能处理农村宅基地房的过户注销问题。

案例三：

房子卖了20年，反悔？不可

——董某诉张某房屋买卖合同纠纷案

根本案情：

1999年12月，张某与董某签定房屋买卖协议，约定张某做价1000元将其在村里的老房子卖给同村的董某，董某及家人不断在该房中栖身利用。后跟着经济的开展，房价飙升，张某认为当初房价过低，决定毁约，不再共同董某打点相关过户注销手续。董某遂提告状讼，要求确认两边签定的房屋买卖协议合法有效。

裁判成果：

张某与董某做为同村居民，经人介绍及见证签定了房屋买卖协议，张某交付了房屋、董某付出了购房款并不断在房屋中栖身。法院经审理认为，房屋买卖协议是张某与董某的实在意思表达，不违背法令、行政律例的强逼性规定，合法有效，两边均应按约履行，故判决确认两边签定的房屋买卖协议合法有效。

法官说法：

民事主体处置民事活动，应当遵照诚信原则，秉承诚恳，遵守许诺。两边当事人在自愿平等根底上签定买卖协议，协议效劳受法令庇护，对两边当事人具有约束力。固然房屋价格随市场行情的改变而改变，但一旦约定好价格签定了合同则不克不及再反悔。做为守法公民不该财迷心窍，丧失诚信。房子已出卖，理应诚信履行协助过户的义务。

案例四：

子代父出卖拆迁安设房

构成表见代办署理合法有效

——姜某诉孙某甲、孙某乙房屋买卖合同纠纷案

根本案情：

2016年，姜某与孙某乙签定房地产买卖契约，约定：孙某乙系孙某甲之子，代孙某甲签定合同。孙某甲将其名下即墨古城片区某安设区某户住房出卖给姜某，价款为46万元，并约定了定金、首付款的付出时间点，尾款6万元过户当日付出。合同签定后，姜某依约付出了孙某乙定金和首付款共计40万元，并占有利用了涉案房屋。2018年某日，孙某乙为姜某出具收据一份，载明孙某乙自姜某处取走涉案房屋房号确认书原件1份，用于打点产权证，产权人孙某乙包管打点下产权证后3个工做日内必需共同姜某打点过户手续。该房屋回迁房号确认书载明涉案房屋产权人孙某甲，代办署理人孙某乙，确认时间2015年。经查，涉案房屋已于2018年某日打点网签。后因孙某甲、孙某乙不断未协助打点房屋过户手续，姜某诉至法院，孙某甲辩称其对孙某乙的卖房行为未受权、不知情。

裁判成果：

《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代办署理权、超越代办署理权或者代办署理权末行后以被代办署理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代办署理权的，该代办署理行为有效。”起首，孙某甲与孙某乙系父子关系，孙某乙与姜某签定案涉房地产买卖契约时孙某甲已年逾七十，房号确认书上注销的产权报酬孙某甲、代办署理报酬孙某乙，孙某乙曾给姜某供给房号确认书原件，且交付姜某涉案房屋钥匙，具有使姜某相信孙某乙代办署理孙某甲处置房屋事宜的权力外看；其次，房地产买卖契约约定的房屋价格契合其时的市场价格，姜某已经根据合同约定付出购房款共计40万元，并将剩余6万元付出至法院账户，房屋已经交付姜某占有利用五六年，期间孙某甲、孙某乙均未向姜某提出异议，故法院审理后认定房地产买卖契约系当事人的实在意思表达、合法有效，被告孙某甲做为涉案房屋的权力人应当履行过户义务。

法官说法：

司法理论中，涉及拆迁房屋买卖纠纷时，往往闪现本案纠纷的特征：1.房屋产权人往往是年龄较大的父母白果，为房屋买卖便当，往往系子女代父母打点签定合同、交付房屋、收取房款等事宜；2.房价整体形势较多年前为上涨形态，签定买卖合同多年后待拆迁房屋能打点过户手续时，卖方经常以未受权、不知情而主张合同无效或者以现实交付房屋面积多于合同约定要求买方以高价补足差额，进而拿捏买方拒不共同打点过户。法院在综合考虑买卖房屋的详细情节根底上，揣度代办署理人能否具有代办署理权限或者能否构成表见代办署理，揣度买卖合同能否系当事人的实在意思表达，进而做出合同效劳的认定。

编纂 | 周倩

来源 | 区人民法院供稿

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