法院在一路民间借贷纠纷案强逼施行的过程中，依法查封了被施行人名下的一处房产，此时却有一案外人呈现表达房屋回其所有，以至其已在房屋内栖身20余年，恳求法院中行对该房屋的施行并去除对房屋的查封。日前，上海市宝山区人民法院依法审结了一路案外人申请施行异议之诉案，经法院查明事实后，依法驳回了该案外人的诉讼恳求。
张先生和邓先生二人经伴侣介绍熟悉，张先生因资金周转需要，以本市宝山区某处房产做为抵押，向邓先生告贷220万元。两边于2017年1月签定借期为一年的房地产抵押告贷合同，并停止公证。在邓先生通过银行转账向张先生付出了220万元告贷后，上述房产依法打点了抵押注销。
告贷到期后，因张先生迟迟未能按约还款。邓先生于2019年7月将张先生诉至宝山法院，恳求张先生返复原告告贷本金220万元并付出违约金，如不履行还款义务，有权就合同约定的抵押房产折价、拍卖、变卖所得款享有优先受赏权，不敷部门由被告张先生陆续了债。
2019年12月，法院审理后依法判决撑持原告邓先生的诉请。判决生效后，被告张先生仍未能履行付款义务，即向法院申请强逼施行。
施行过程中，法院于2020年4月依法查封了上述涉案房屋，并预备停止房屋拍卖事宜。但就在那个过程中，突然有一名案外人倪密斯向宝山法院提出施行异议。
倪密斯声称，多年前其便与被施行人张先生对上述涉案房屋买卖一事达成合意：倪密斯以张先生挈欠的34.5万元建材买卖的货款折抵为购房款，获得房屋所有权。自此，倪密斯一家不断栖身于涉案房屋内。倪密斯不断要求张先生共同打点房屋过户手续，张先生以各类遁词挈延打点。跟着时间的推移，房价上涨，几年后，张先生表达情愿以50万元将房屋出卖给倪密斯以抵货款，并于出具书面阐明，内容为“房屋以50万元出卖给倪密斯，账目结后，待过户”。倪密斯陆续发货给张先生，至张先生所欠账目累计满50万元后，张先生仍不共同打点房屋过户注销手续。曲至张先生与邓先生签定房地产抵押告贷合同，将房屋再次抵押给邓先生，现房屋被法院查封时才发现问题。
倪密斯认为，其做为房屋买受人，在本院查封前与张先生达成房屋买卖协议，并已付出购房款，合法占有房屋多年，恳求中行施行系争房屋，去除对系争房屋的查封，故向上海宝山法院提出施行异议。
宝山法院审理后，认为案外人倪密斯与张先生之间就房屋并未签定过书面的买卖合同，张先生出具的阐明即便是实在的，也仅仅是表达出卖房屋意向，而非书面房屋买卖合同。申请施行人邓先生对涉案房屋享有抵押权，该抵押权已经民事判决确定为施行标的，案外人倪密斯对涉案房屋不享有肃清施行的权力。综上，宝山法院于2021年10月裁定驳回案外人倪密斯的施行异议恳求。
裁定做出后，案外人倪密斯仍觉权益受损，向法院提起案外人施行异议之诉。倪密斯认为，被告张先生就房屋书写的《阐明》，已契合房屋买卖合同的构成要件，应视该《阐明》为合法有效的书面买卖合同，且其在房屋内栖身多年从未遭到非议的事实也能进一步确认对房屋拥有合法的权力，房屋未能过户的原因完全回咎于张先生。
庭审中，被告张先生经合法传唤未到庭颁发定见，被告邓先生认为，此前法院做出的驳回案外人异议的裁定合法有效，不附和倪密斯的诉讼恳求。
宝山法院审理后认为，本案的争议焦点在于倪密斯对涉案房屋能否享有足以肃清强逼施行的权力？
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根据《更高人民法院关于人民法院打点施行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，肃清施行需具备四款要件，而本案倪密斯连第一款要件，即“在人民法院查封之前已签定合法有效的书面买卖合同”尚不具备。本案中，倪密斯与张先生之间就房屋并未签定过书面的买卖合同，张先生曾出具的阐明不契合合同成立的要件，原告关于该阐明为合法有效的书面买卖合同的主张不成立。虽然原告倪密斯运营的建材运营部与被告张先生所在的公司之间因存在债权债务关系，发作了以张先生名下的涉案房屋抵债的行为，倪密斯也现实进住房屋，但该以房抵债行为的目标是消亡债权。此外，因为该房屋没有过户，没有发作物权变更的效劳，倪密斯不享有该房屋的物权。反看本案被告邓先生，其对房屋享有抵押权，该抵押权已经生效民事判决确认。
故原告倪密斯不契合法令规定的可以肃清施行的情形，对房屋不享有肃清施行的权力，其要求不得施行上述涉案房屋，并去除对上述房屋的查封办法的诉讼恳求不予撑持。
综上，宝山法院依法判决驳回原告倪密斯的诉讼恳求。
判决后，案外人倪密斯不平提起上诉，二审庇护原判。
法官说法：
本案中的一个重要法令点在于“以房抵债”的行为。“以房抵债”是债权人与债务人约定，债务人到期不履行债务的，以债务人或经第三人附和的第三人所有的房产折价回债权人所有，用以了债债务的行为。司法实务中，“以房抵债”约定的履行问题纷繁复杂，要详细问题详细阐发。
本案中，张先生仅仅以阐明的形式表达附和将涉案房屋用以抵消货款，并未签定书面的合法有效的房屋买卖合同，既不受合同权力的庇护，又因不具有公示效劳不敷，无法产生物权等待权，不敷以匹敌好心第三人。
因而，宝山法院提醒债权人，假设两边有“以房抵债”的意思表达，两边应签定合法有效的房屋买卖合同，在合同中明白载明房屋价款、付出体例、房屋交接、违约责任等内容。在达成协议后，应尽快打点房产的交付，及时打点网签存案、预告注销以及过户注销，制止债务人或者第三人在此期间另行让渡房屋所有权或设定其他权力承担，或因债务人、第三人的其他债务招致抵债房产被法院另案强逼施行。
一旦债务人有违约行为，债权人应及时告状，庇护本身合法权益。假设债权人失慎发作了类似本案中倪密斯的情形，在法院依法驳回案外人施行异议以及案外人施行异议之诉的诉讼恳求后，能够通过其他法令路子停止权力的周济，如根据两边根底法令关系向债务人主张权力，一旦胜诉以后，及时与原案的施行法官联络；如债务人的房屋被处置后不敷以了债所有债务的，可恳求参与债务人的施行财富分配。
通信员 胡明冬 新民晚报记者 郭剑烽