当前，房地产企业正在停止地盘增值税清理。一般纳税人“营改增”后新项目适用一般计算办法停止地盘增值税清理时，若何确定地盘增值税清理的次要目标“让渡房地产收进总额”，税务人员与企业熟悉其实不一致。不合在于就一个房地产开发项目而言，“让渡房地产收进总额”能否等于企业所得税的“主营营业收进”？本文就那个问题与读者停止切磋。
税务总局《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收治理暂行办法》（总局2016年第18号通知布告）规定：“房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税办法计税，根据获得的全数价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的地盘价款后的余额计算销售额。”那就是“营改增”后一般纳税人适用一般计税办法计算新项目销售额时容许扣除地盘价款的新规定。为了把那项规定落实到地盘增值税清理中，国度税务总局《关于营改增后地盘增值税若干征管规定的通知布告》（2016年第70号）规定“适用增值税一般计税办法的纳税人，其让渡房地产的地盘增值税应税收进不含增值税销项税额”。那里讲的“销项税额”是指房地产企业现实发作的销项税额而不是“发票销项税额”。“不含增值税销项税额”的计算办法是：房地产企业一般纳税人适用一般计税办法地盘增值税清理计算应税收进时从发票销项税额中减往因扣除地盘价款而冲减的“销项税额抵减”数额。
即：不含增值税销项税额＝发票销项税额－销项税额抵减
那项规定对房地产企地盘增值税清理应交地盘增值税会产生必然的影响：
一、地盘增值税的“让渡房地产收进总额”大于企业所得税的“主营营业收进”。
“适用增值税一般计税办法的纳税人，其让渡房地产的地盘增值税应税收进不含增值税销项税额”的计算办法是：
“地盘增值税应税收进”＝“全数价款和价外费用”－[“发票销项税额”－“销项税额抵减”]＝主营营业收进＋销项税额抵减
“地盘增值税应税收进”就是地盘增值税纳税申报表中的“让渡房地产收进总额”。
如许计算产生的成果使得《地盘增值税纳税申报表（二）》第1行“让渡房地产收进总额”不等于企业所得税的“主营营业收进”。
总局的文件中对那项规定没有停止阐明。
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广州市处所税务局《关于印发2016年地盘增值税清理工做有关问题处置指引的通知》（穂地税函〔2016〕188号）做出阐明如下：纳税人选用增值税一般计税办法计税的,地盘增值税清理收进按“(含税销售收进＋本项目地盘价款×适用税率)/ (1＋适用税率)”确认（其时适用税率为11%）。按该文件规定计算的“地盘增值税应税收进”与本文上述介绍办法计算的成果是完全一致的。
即：“地盘增值税应税收进”＝主营营业收进＋销项税额抵减
也能够说：就整个房地产开发项目而言“地盘增值税应税收进”是在主营营业收进的根底上调增“销项税额抵减”数额。
二、地盘增值税清理时的纳税调整
《地盘增值税清理治理规程》（国税发[2009]91号）规定：“对差别类型房地产应当别离计算增值额、增值率，缴纳地盘增值税。”地盘增值税清理时要求按房产类别别离计算各类房产的增值额、增值率，交纳地盘增值税。房地产企业日常销售房产时利用的《销售收进明细表》统计的是各类房产不含税销售收进，在地盘增值税清理时应当换算为各类房产地盘增值税的应税收进总额，也就是把整个项目标“销项税额抵减”分配到各类房产的销售收进中往。
摘取的办法是起首计算销项税额递加率，然后计算各类房产的地盘增值税应税收进。
销项税额抵减率＝（销项税额抵减额/不含税销售收进）×100%
各类房产应税收进总额＝各类房产销售收进×（1＋销项税额递加率）
例、甲房地产公司（一般纳税人），2018年1月获得一项地盘利用权，地盘面积10 000㎡，付出地盘价款2 000万元，已获得省级财务部分监造的财务票据，项目核名为G项目。2018年6月获得《建筑工程施工答应证》，起头施工建立。2020年9月获得《商品房预售答应证》，可信面积40 000㎡，起头预售房产。截行到2022年10月份房产全数售出，预售收进总额（含税）28 558万元。项目已完工验收，开具正式发票、打点交房手续，确认销售，销售收进与预算收进不异，销项税额2 358万元。已经预交增值税786万元，进项税额累计留抵额1 150万元；各类房产的销售收进如下表。要求计算G项目标地盘增值税的应税收进总额和各类房产的地盘增值税应税收进额。
财税处置：
（1）计算G项目地盘增值税应税收进总额
销项税额抵减额＝20 000 000/1.09 ×0.09＝1 651 376（元）
地盘增值税“应税收进总额”＝全数价款和价外费用－现实销项税额＝285 580 000－(23 580 000－1 651 376)＝263 651 376（元）
或者：
地盘增值税“应税收进总额”＝主营营业收进＋销项税额抵减额＝262 000 000＋1 651 376＝263 651 376（元）
（2）按《清理治理规程》规定，对差别类型房地产应当别离计算增值额、增值率，缴纳地盘增值税。即把“销项税额抵减”分配到各类房产销售收进中。
销项税额抵减率＝销项税额抵减额/不含税销售收进＝1 651 376/262 000 000＝0.630296%
各类房产应税收进总额＝各类房产销售收进×（1＋销项税额递加率）
1）贸易房应税收进总额＝100 000 000×（1＋0.630296%）＝100 630 296（元）
2）通俗原则室第应税收进总额＝90 000 000×（1＋0.630296%）＝90 567 267（元）
3）非通俗原则室第应税收进总额＝72 000 000×（1＋0.630296%）＝72 453 813（元）
4）合计＝100 630 296＋90 567 267＋72 453 813＝263 651 376元
三、结论
以上阐发了地盘增值税“让渡房地产收进总额”不等于企业所得税“主营营业收进”的现实情状，房地产企业在地盘增值税清理时应若何根据本地详细情状应对本地税务局的征管要求？
（一）根本处置办法：假设，本地税务局严厉依法纳税，房地产企业就应当按上述介绍的办法对地盘增值税的“让渡房地产收进总额”停止纳税调增，即：主营营业收进＋销项税额抵减
（二）假设，本地税务局在地盘增值税清理时强调地盘增值税纳税申报表中的“让渡房地产收进总额”必需等于企业所得税的“主营营业收进”数额，那对纳税人来讲是一利好动静，纳税人可不做纳税调增处置，少计算了增值额，少交地盘增值税，并且，少交税的责任不在纳税人，责任在本地税务局的征管不到位。
（三）本地税务局对地盘增值税的“让渡房地产收进总额”没有详细要求，阐明他们对地盘增值税相关律例理解不深，执法不严，纳税人就可按“主营营业收进”来填报《地盘增值税纳税申报表》中的“让渡房地产收进总额”，到达少计增值额、少交地盘增值税的目标。
做者：刘玉章 来源：中道财税