2月的天津楼市，是一只“疯狂的兔子”。
“疯狂”，很好理解，起步即冲刺，一路狂飙。
春节假期后，楼市酿成一根“热得快”。
仅3周时间，就把温度从10度烧到80度，吹响小阳春的号角。
底子不涉及“醒年盹”，因为就没睡。
“兔子”是什么？是刚需，跑的快、蹿的高。
2月的主力成交，集中在低总价的刚需盘。
无论新房仍是二手房，都以200万以内的学区、落户房为主。
存量释放完后，第一波行情见顶。
“兔子”发作力强，但耐性差。
改进盘才有耐久力，做为第二波行情，正在接棒。
不管怎么说，2023年的2月，刷新楼市汗青。
市场热度与成交，创下25年来同期更高峰。
（自1998年有商品房以来，最热的2月）
同时，让天津楼市“迎明天将来出，送走晚霞”。
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2月，天津二手房的主旋律——打鸡血。
几个关键词：
成交量恐惧、河西学区房、业主涨价。
【成交量恐惧】
每一周的成交量，都在创造汗青。
就像看股票K线图一样，眼看着就蹿上往了。
周末打破400、500、600套……公然是“三根阳线改动崇奉”。
仅看贝壳数据，2月成交10108套二手房。
初次破万！初次破万！初次破万！
比1月增长150%；比2021年3月的高点，增长60%。
日均带看量竟然高达6004次，比1月翻了3倍。
经纪人无法的表达“带不外来客户”、“假设没有买的诡计就别看了”，并不是虚言。
很多二手房门店，1个月干出了往年半年的功绩。
那仍是在2月只要28天、没出正月的情状下。
楼市就像弹簧，只要没断，压的越狠，弹的越高。
天津新天津人买房，占比约40%。
因疫情积压的学区、落户需求，是刚性的，只会延迟，不会消逝。
抵偿性购房，一旦集中释放，势能惊人。
3周的时间，二手房成交量见顶。
正式宣告，第一波行情进进“平台期”。
估量3月二手房周末单日成交量，降到300-400套的程度。
市场有惯性。
速度起来后，不成能急停，会滑行一段时间。
【河西学区房】
2月，河西学区房是“最亮的仔”。
特殊是河西一片，带动了整个市场热度，以至是“鞭策小阳春第一人”。
河西2月成交2276套二手房，比1月翻了一倍（贝壳数据）。
占比全市成交量的23%。
两年前，南开二手房比河西高。
从2021年“和平关门”后，河西学区房接棒，鼎力反超南开。
现在，河西是南开成交量的1.5-2倍。
【业主涨价】
每个城市的二手房都有“成交荣枯线”。
在天津，周末单日成交200套算一般，300套算热乎，那都不敷以支持涨价。
400套，价格起头松动；500、600套，催生涨价板上钉钉。
量在价先，波动不破，房价短期就看供需。
楼市不振，可能3、4年，但反弹，或许只需要1个月。
特殊是以二手房为主的市区，反应最强、最快。
业主“见利起意”，是很一般的。
2月，全市二手房挂牌均价，比1月上涨2%，比12月上涨6%。
卖方的预期，会先于买方回回。
开发商如斯，业主亦如斯。
2月比拟于往年岁尾：
· 河西一片，重小涨了15%。
假设跟2021岁尾比，涨了30%，已经超涨，需要停行进手。
· 河西三片，重小涨了5%。
· 南开北片，重小涨了10%。
· 南开南片，涨了10%。
· 和平三片，240万门槛高位成交。
2月的买房人，根本是往年的“存量客户”，卡着总价看房。
超战后，并非踌躇的问题，而是——买不起了。
天津楼市底层逻辑没变，所以：
成交量高——涨价——需求外溢——按捺成交量——价格回调。
河西二手房成交量，已经触顶回落。
南开几乎与河西持平，以至反超。
2月，天津的新房市场：
一收穿云箭，千军万马来相见。
二手房涨价——刚需涌向新房——阶梯置换——刚改良市。
几个关键词：
刚需大集、阶梯改进、本色涨价。
【刚需大集】
刚需盘更先起势，也属于抵偿性购房。
把往年以及春节前的买房人，又拉回售楼处。
2月认购量高的盘，全月能达100-300套。
是往年一般月份的3-5倍。
对很多新盘来说，几乎完成了一季度使命，以至半年度使命。
销售感慨“重回2016年，忙的食不上饭的滋味，又回来了……”
*截行2月28日，仅为第三方统计的认购数据，现实以各项目为准
生态城北部、中心商务区、金钟街、大运河、瑞景……是热度较高的板块。
要么具备“学铁商”，要么往年超跌，性价比凸显。
2月前三周，津城北部、滨城低总价盘，认购量节节高，以刚需为主。
周末单日认购二三十套，是普及现象。
看来，签约不到100套，都进不了2月TOP10。
估量2月新房签约面积，将飙到150万平米以上，又是一个汗青更高。
【阶梯改进】
2月最初一周起头，阶梯改进启动。
200-300万的刚改盘，热度逐步超越刚需盘。
一方面，卖掉二手房的业主，要改进了。
另一方面，之前看看的人，受市场情感影响，勇敢买房。
好比，长命百岁品筑、城投万欣城、保利和光尘樾、绿城柳岸晨风……认购量走高。
3月，阶梯置换的现象，将更明显。
300万摆布的改进盘，需求量增加。
【本色涨价】
量在价先，很多新盘认购量“超预期”。
房企为了控速，或提利润，酝酿涨价。
假设往年喊涨，99.99%都是噱头，低量形态底子不支持。
但本年，是动实格的了，不要不放在眼里。
中交融成、仁恒星源世纪、上实仰山、中海天空之镜……实打实的涨价了。
认购量高，但存量少，有涨价本钱。
多以改进盘为主，改进人群对5%以内的涨幅，尚可承受。
刚需盘还不敢大幅收回优惠。
刚需对首付卡的十分死，涨幅超3%会影响购置力，招致认购量下降。
而房企对刚需盘都有流速要求。
别的，纯新盘存眷度很高。
· 龙湖青云阙锁资200多套，首开房源暂时增加。
· 中海峰境梅江首开，推出的143平米售罄，3月底再加推。
· 鹏飞南开学苑排卡百组。
· 建投誉山院排卡135组……
优良新房，正在构成“卖压”。
固然未便宜，但对市场构成强大的正向预期。
买与卖，就是一场彼此博弈。
基于眼下的认购量，上半年房价“或涨或稳”。
很难有时机比及降价、鼎力度优惠。
楼市有周期，放出的“水”在蔓延。
天津虽不会“齐步走”，但部分楼市必然会昂首。
政策方面，本年不会大开大合。
天津已最新定调，以稳为主，不见刺激。
接下来，轮到改进的主场。