2022年是深圳楼市的“捡漏”之年。
一边是房价跌回三年前，一边是深圳超等高端买家同比大战。
楼市冷漠，受影响的似乎只要刚需买家。
深圳房价回到三年前
2022年已经完毕，深圳楼市的成交数据也跌到了冰点。
二手房全年成交仅21701套，比2008年经济最冷漠的一年成交还低，但新房方面，成交却又比2017年、2018年更高。
一方面阐明比拟二手房，限价的新房更受市场存眷，新房限价招致了“打新”潮。
另一方面那是政策深度调控的成果，二手房成交困难，更多的是因为政策压制住了置换的需求。
于是从往年起头，深圳新房成交的总套数，就比二手房成交总套数超出跨越一大截。
成交量跌趴，权衡市场价的二手房价格也呈现了大幅回调。
比拟2020年，2022年深圳楼市二手房均价已回到3年前。
2020年1月深圳二手房均价约64343元/㎡，2022年12月深圳二手房均价约57345元/㎡。
但现实上，深圳的房价不只回到三年前，更是回到了2019年3月以前。
根据野天鹅数据展现，2019年3月深圳二手房均价约58431元/㎡；2019年2月前，深圳二手房房价约为54968元/㎡。
此中，很多小区更是一跌再跌。
好比以学区为代表的学区房，自从深圳推行集团化办学，多校划片政策，叠加自己就欠好的冷冻市场，成交腰斩的也不稀有。
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深圳尝试初中+百花小学学区的金茂礼都，2021年5月汗青成交单价顶峰曾冲到31.13万/平，现在2022年12月不只跌回14.17万/平，回撤幅度高达54.48%，比2020年3月22.5万/平的汗青成交价还低。
好比豪宅地段的香蜜，深圳福田最核心的地段也没扛住那波回跌。
以小户型为主+香蜜湖明德学位上车盘的香蜜湖豪庭，2020年11月汗青成交单价顶峰往到21.65万/平，但2022年12月回落到12.9万/平，回撤幅度高达40.42%，比2020年1月17.55万/平的汗青成交价还低。
英雄对如许的小区做了简单的梳理，根本上前期炒做风头比力猛的小区，都已经大幅回落，而且回落的价格绝大部门也已经比2020年以前还要低。
所以，就绝大部门单个小区而言，成交单价跌回三年前已经成定局。
托住楼市的，不是刚需而是高端买家
固然2022年的深圳楼市是有史以来最暗澹的一年，但仍然有56142批买家托起了整个深圳楼市。
一边是深圳刚需不敷用，另一边则深圳的超等买家用实力撑住了深圳的高端市场。
固然深圳无论是高端房产仍是刚需房产成交，都下跌了很多，但根据克而瑞数据展现超越万万的新房成交套数仍是到达了6463套。
以至总价超越3000万的新房成交到达487套，同比涨了183%；总价超越5000万的新房成交到达了94套，同比涨幅到达129%。
而深圳2022年全年新房成交为34441套，超万万的买家占比到达了18.8%。
那阐明总价1000万以上的房产，已经不克不及算豪宅，只能算置换级此外房产。
而且比拟置换群体，超等高端买家的实力深不成测，但是可以称心那些群体的新房室第现实上其实不多。
那点从深圳超10万+/平以及15万+/平的新房成交量也有所表现。
就深圳而言，2022年新房中超10万+/平的新房成交到达了4030套，比2021年的成交还多8%，超越15万+/平的新房成交也比往年增加了29%。
所以能够看到，招商仕林臻邸、华润城润玺花园二期、中心天元、天健天骄西筑、招商玺家园、颐城栖湾里、颐城瑧湾悦家园、深铁懿府均价超越10万+/平的新房，现实开盘当天都卖得七七八八，个别以至“日光”。
那些数据都意味着，关于政策市场，限造的只要刚需或者置换群体，而深圳的超等高端买家反而没怎么遭到影响。
同时也阐明，深圳的超等高端买家，反而更看好2022年的深圳楼市，才培养那种逆市热成交的现象。
但市场下行阶段，即使是超等高端的买家，同样也是更热衷“打新潮”，对二手房避之不及。
从2016年到2022年深圳二手房总价1000万的成交套数，从2020年10144套的顶峰掉到了2022年的2014套。
而且比拟过往6年，深圳超1000万的二手房成交，2022年是“冰点”之年。
所以深圳的超等高端买家是受政策或市场影响起码的那一拨人。
而那一拨人，恰好也是深圳楼市2022年“捡漏”动做最明显的人。
做者 | 骑猪英雄