2022年深圳二手房成交创12年新低，全市妥帖“带押过户”

为了进步深圳市二手房交易效率和便当度，降低二手房交易成本，1月5日下战书，深圳市住建局结合多部分发布了《深圳市妥帖二手房“带押过户”形式的工做计划》（下称“《计划》”）。摸索妥帖二手房“带押过户”形式。那是继2022年9月深圳市坪山区完成深圳市首例“公证提存+带押过户”的之后，深圳官方再次发声。

该计划的出台布景是深圳楼市的继续低迷。贝壳研究院统计的数据展现，过往的2022年，深圳商品住房以56142套的成交量创2010年以来新低，2022年，深圳二手房的月均成交量均在2000套摆布踌躇，从未打破5000套“荣枯线”。

那么，“带押过户”将给深圳楼市掀起如何的波涛？

鼓舞妥帖二手房“带押过户”

《计划》明白，二手房“带押过户”形式即存在抵押的房产，在不提早还清贷款的情状下，打点过户、从头抵押并发放新的贷款，实现用购房款还旧贷款（利用买方的购房资金来了偿卖方的银行贷款）。前提是，若买卖两边抉择二手房“带押过户”形式，交易房产需称心除原银行贷款抵押外没有设立其他抵押的前提。

凡是情状下，在二手房交易中，若房屋标的还未还清贷款，需要“赎楼”，而赎楼的费用一般由买方承担。一名处置赎楼贷款营业的人士对第一财经表达，当前，市场上的过桥资金成本为“万五”至“万八”，即5—8元/万/天，若根据500万元赎楼资金，30天来计算，购房者的资金成本为7.5万—12万元。很明显，若抉择“带押过户”，将降低购房者的二手房交易成本。

上述《计划》指出，打点二手房“带押过户”有两种体例，别离是“顺位抵押”和“双预告注销”。

据房地产研究机构克而瑞统计的数据，目前，全国至少20个城市相继推出了二手房“带押过户”的交易形式，至少16个城市已完成了首笔二手房“带押过户”营业，包罗广州、西安、宁波、苏州、无锡、济南等热点城市，也有临沂、泰州、潍坊等三条个城市。克而瑞阐发师认为，在政策加持下，将必然水平上刺激二手房置业消费，二手房成交整体或将稳中有升。

不外，二手房“带押过户”形式施行起来其实不顺利，特殊是在买卖两边贷款银行非统一家银行的情状下。次要是差别银行的贷款评估形式纷歧样，对统一套房产的评估价值有差距；其次，房贷也是吸收小我存款、开展小我金融营业的载体，非统一家银行，提早还贷赎楼，并到另一家银行打点按揭，不只意味着优良贷款缺失，存款也削减了；别的，此前，先赎楼，再打点按揭，对打点过桥的“银行的影子”来说，是浩荡的收益，那也是不断存在的寄生链条，带押过户后，那个收益没有了，部门银行施行“带押过户”的意愿也不强。

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在试点范畴方面，深圳市发布的上述《计划》表达，先试点妥帖买方一次性付款或买卖两边贷款银行为统一家银行的二手房“带押过户”，再逐渐妥帖至买卖两边贷款银行非统一家银行的“带押过户”营业。同时，鼓舞各银行先行先试打点买卖两边贷款银行非统一家银行的“带押过户”营业。在形式做法方面，除“顺位抵押”“双预告注销”形式外，鼓舞积极摸索其他形式，为全面妥帖二手房“带押过户”积存体味。

关于《计划》提出的“稳妥推进试点，鼓舞全面摸索”，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对媒体表达，“政策仍是太隆重了。”在他看来，深圳应该在金融监管层面成立协同机造，消弭各方顾忌，再加上评估价形式在深圳已经比力成熟了，完全能够一步跨到差别银行带押过户。只要如许，才气缩短交易流程，降低交易成本，更大限度地让利于民，将二手房交易盘活，促进换房需求良性轮回，带动整个市场不变。

年度成交量立异低

鼓舞妥帖二手房“带押过户”，与楼市成交量持久低位踌躇有关。2021年2月，深圳出台二手房参考价，因参考价普及低于现实成交价，银行根据参考价贷款，二手房交易成本霎时上升，本来炽热的深圳楼市被“冻住”，二手房月度成交套数持久低于5000套荣枯线，二手房市场成交低迷的气氛传导至新房市场。2022年，房地产行业整体低迷，很多城市楼市松绑政策不竭，但做为一座城市的深圳，楼市政策并未有一丝松动，室第市场成交也难言抱负。

贝壳研究院统计的数据展现，2022年，深圳新建商品室第成交量为34441套，二手室第成交21701套，同比2021年别离下滑34.3%、46.7%。从总成交套数来看，2022年，深圳商品住房以56142套的成交量创2010年以来新低。

从购房群体来看，深圳市房地产中介协会统计的数据展现，二手房交易方面，刚需型户型的录得占比继续走低，而刚改户型以及豪宅户型的录得占比则继续走高，究其原因，仍是因为刚需比拟改进型群体对调控政策以及经济下行的抗冲击才能较弱，招致购房意愿继续下降。当前刚需主力军仍处于继续看看与踌躇的阶段，二手房交易量单靠改进型群体难以打破月均三千套的“天花板”。

此前，中财办发文表达，要出力改进预期扩展有效需求，撑持刚性和改进性住房需求，好比，在住房消费等范畴还存在些障碍消费需求释放的限造性政策，那些消费潜力要予以释放。对此，业内普及认为，一些高能级城市的楼市限购、限售、限贷等政策有看松动。

深圳市房地产中介协会在其官方公家号上表达，因为深圳的特殊性，其具有楼市风向标的感化反而会成为深圳楼市调控政策做大范畴调整的造约因素。因而，类似深圳如许一线热点城市需要探觅处所经济苏醒开展，激活市场活泼度，称心居民住房需求与连结房地产市场总体平稳可控之间的政策平衡点。

李宇嘉对媒体表达，如今，国度关于住房改进、换房需求搀扶力度较大，深圳要不变楼市，必需要将二手房市场不变住，从头恢复二手房占主导的交易场面。