全面促进栖身消费需求释放，超30城推行二手房“带押过户”

21世纪经济报导记者 孔海丽 北京报导

足够释放栖身消费需求，近期好动静不竭。

1月5日，深圳也加进了推行二手房“带押过户”的步队，意在进步二手房交易效率和便当度，降低二手房交易成本。

叠加近日人民银行、银保监会决定成立首套住房贷款利率政策动态调整机造的动做，全方位促进栖身消费良性轮回的逻辑链随之浮现：一方面降低首套房贷利率，鞭策购房刚需进市，另一方面，消弭二手房交易障碍，激活换房需求释放。

二手房“带押过户”政策是楼市立异性较强、颇受好评的政策。据21世纪经济报导记者不完全统计，截至目前，累计有32个处所陆续公布推行二手房“带押过户”，包罗深圳、广州、杭州、苏州、南京、福州、珠海、东莞、惠州、西安、天津、宁波、无锡、常州、济南、青岛、郑州、合肥、昆明、中山、石家庄、太原、银川、金华、丽水、潍坊、淮安、镇江、平顶山、嘉兴、随州、海南全省等。

“鼎力撑持刚性和改进性住房需求”不断是政策基调。承受摘访的业内人士认为，当下房地产市场大情况冷漠，多措并举引导和改进市场预期，降低购房消费门槛，尽快不变楼市需求端，对稳楼市至关重要。

盘活存量房市场

推出二手房“带押过户”的一个市场布景是，深圳2022年二手房市场相对偏冷。

深圳市住建局数据展现，2022年二手房成交量为21701套，较2021年下滑46.68%，月均成交不敷2000套，创十几年新低。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出：“深圳要不变楼市，必需要将二手房市场不变住，从头恢复二手房占主导的交易场面，所以出台了二手房‘带押过户’的政策。”

二手房“带押过户”形式，是指存在抵押的房产，在不提早还清贷款的情状下，打点过户、从头抵押并发放新的贷款，实现用购房款还旧贷款的整个流程。

在传统的二手房交易过程中，卖方想要卖掉处于抵押形态的房产必需先还清银行贷款、去除抵押再打点过户和新的抵押注销，那种“先还后卖”的形式招致二手房交易成本高、周期长、风险大，卖方需要破费大量精神来筹措资金。

筹措资金完成还款的过程，假设卖方相对有实力，可能会通过周转自有资金或向熟人、亲戚告贷处理。而关于更多在一座城市置换房屋的卖方来说，昂扬的住房贷款往往需要借助“过桥贷”才气筹够资金。

21世纪经济报导记者领会到，市道上大多中介公司供给的“过桥贷”垫资营业，利钱多在2%-3%摆布，那将构成卖方出卖房屋的额外成本，现实中也有可能会转嫁至买方，增加买方承担。除此之外，买卖两边还需要付出数月的时间来期待交易落地。

通过“带押过户”形式，原抵押权登记注销、不动产过户注销和新抵押权注销停止合并打点，有效降低了交易成本、缩短了交易周期，制止了过户过程中存在的不确定因素和交易风险，为交易两边供给了便当。

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杭州市规划和天然资本局指出，“带押过户”的试点推出后，注销热线征询“带押过户”营业的德律风不断响个不断。

中原地产首席阐发师张大伟认为，“带押过户”将有效盘活存量房市场，充分市场活力。从更高的层面上来看，“带押过户”政策也有助于加快换房需求进市，会促进市民购置二手房及在该城市扎根落户，并进一步促进房地产市场良性轮回。

不外，“带押过户”的全面展开还有一些难点待处理，目前施行的案例以在统一银行续贷为主，非统一家银行施行的效果欠安。

李宇嘉阐发指出，原因有四点，一是差别银行的贷款评估形式纷歧样，对统一套房产的评估价值有差距；二是，房贷也是吸收小我存款、开展小我金融营业的载体。非统一家银行，提早还贷赎楼，并到另一家银行打点按揭，不只意味着优良贷款缺失，存款也削减了；三是，先赎楼，再打点按揭，对打点过桥的“银行的影子”来说，是浩荡的收益，那也是不断存在的寄生链条，“带押过户”实行后，那个收益没有了，部门银行也不太附和；四是，房产近年来呈现价格下行，前期投资客违约多，背后的违规融资、产权陷阱也有，部门银行担忧“带押过户”会有风险。

他定见，深圳能够在金融监管层面成立协同机造，消弭各方顾忌，再叠加评估价形式，打通差别银行间“带押过户”的障碍。

提振栖身消费需求

与二手房市场推行“带押过户”同步的，是首套房购置门槛不竭降低。

近日，人民银行、银保监会决定成立首套住房贷款利率政策动态调整机造，新建商品室第销售价格环比和同比持续3个月均下降的城市，可阶段性庇护、下调或取缔本地首套住房贷款利率政策下限。

那意味着，各城市“因城施策”的力度进一步加大，能够将住房贷款利率与新房价格走势挂钩、按季度动态调整，部门城市的首套房贷利率有看延续此前程度或进一步下调。

根据国度统计局70个大中城市房价数据计算，比来3个月新房房价环比和同比均继续下降的城市共有38个，此中二座城市有13个，三、四个城市有25个。假设从70个大中城市扩展至全国范畴，则契合前提，能够调降首套房贷利率的城市数量将会更多。

综合来看，一方面首套房的购房门槛得到有效降低，另一方面，二手房“带押过户”将加速存量房市场畅通，存量房置换群体又进一步增加了新的市场活力。

“以北京一套‘老破小’住房为例，那种户型往往是刚需群体的‘上车房’，几年之后，新的刚需群体陆续以如许的户型做为首套置业目标，而原卖家卖出老房子之后，往往会走向新房市场，至少是置换更大、更新的房子。”一位房地产中介人士告诉21世纪经济报导记者，出格是一个城市的房地产市场，那种存量交易支持起了市场的活动性，“带押过户”也是催化市场活泼度的一种有效体例。

一、二手联动提振栖身消费需求的逻辑线，也契合住建部部长倪虹近日对楼市的亮相：关于购置第一套住房的要鼎力撑持。首付比、首套利率该降的都要降下来。关于购置第二套住房的，要合理撑持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要赐与政策撑持。关于购置三套以上住房的，原则上不撑持，就是不给投契炒房者从头进市留有空间。

连系监管层2022年岁暮关于“房地产是国民经济的收柱财产”、“促进栖身消费安康开展”等亮相，一系列利好房地产中持久开展的政策正在奠基市场新一轮演化的基调。

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