除了存量贷款利率下调，2023年柳州楼市还要处理的几大问题

岁暮楼市的一波波利好之前小编已经写过良多次了，次要都集中在上游的融资端，目标以稳住房契为主，良多间接与老苍生购房有关的问标题问题前还没有谜底。

在小编看来，2023年柳州楼市至少要处理5个问题才气使楼市实正回热。

1. 存量贷款利率什么时候下降？

2. 公积金贷款上限什么时候进步？

3. 商转公免自筹营业什么时候重启？

4. 柳州二手房什么时候才气“带押过户”？

5. 楼盘交付问题什么时候才气彻底处理？

降存量贷款利率很难，但也有办法

柳州本年小我住房贸易贷款利率已经降至汗青更低，岁首年月仍是首套房利率还在5.88-6%摆布，8月央行5年期以上LPR降至4.3%，随后各贸易银行首套房逐渐降至4.1%。利率的降低对新买房的人确实是极大利好，柳州室第成交均价9-11月也实现了三连涨。

9-11月柳州室第均价实现三连涨

但是利率猛降了近2%让之前高利率买房的市民感应不愉快了，在还用基准利率4.9%的时代，5.88%的利率意味着加点是0.98%，转换为浮动利率后，如今要在4.3%的LPR根底上加0.98%，也就是5.28%，你怎么算都要比新买房的人要多付1.18%的利率。

同样100万商贷、贷款30年，如今4.1%利率的首套房月供是4832元，而5.28%利率月供是5541元，每个月多了整整709元，一年就是8508元。固然如今8字头的全市均价是比以前上万元时要廉价很多，但同样的商贷差额如斯之大仍是让人多有抱怨。

正因为如斯，每个月20日央行LPR公布时总会有存量利率要下调的传说风闻，但岁尾仍未有定论。

对峙存量贷款利率必然会下调的人认为2008年楼市低落的时候，金融部门将其时的贷款基准利率0.85倍调整为了0.7倍，只要还款没有违约都能够申请7折利率优惠。

然而如今银行面对的情状早已差别于过往，借贷多的大型房企连续不断地“暴雷”，小微企业利润太薄，还有一系列的政策性工做要做，居民存款越来越多，借贷成本越来越高。在没有央行点头撑持下，让下面的贸易银行主动降低存量贷款利率断然不成能。

如今要降低存量贷款利率，有三套办法：“通俗商转公”、提早还贷、买卖改名。“通俗商转公”能间接降到公积金贷款利率3.1%，但是限造比力多，要自筹资金结清商贷、公积金贷款上限只要40万、要轮候期待放款。后两种办法或要预备充沛的资金或考验诺言，对大大都人来说，并非好办法。 （有关三套办法的详细操做可点击）

市道上还有一个办法或是通过第三方金融公司操做，或是通过过户操做，中间涉及过桥费与各类手续费，无论是法令仍是经济层面上来说都不划算。小编劝说各人必然要用合法体例处理。

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公积金贷款上限新政仍在调整

免自筹商转公估量很快会重启

本年10月，柳州就公积金小我住房贷款额度上限、计算办法等调整收罗定见，按其时的想象此后柳州的公积金贷款额度更高能调整至70万元（多孩家庭可再加10万元，即80万元），但曲到岁尾那个收罗定见稿不断没有确定下来。

10月份的时候小编已经做了比力详尽的阐发 （还没看过的小伙伴能够点击） ，简单地说就是此后的公积金贷款额度上限将根据公积金治理中心每个月公布的个贷率来决定，当个贷率持续三个月到达响应层次的个贷率区间时，当月公积金额度上限就能调整。详细调剂额度如下：

新的公积金贷款额度计算公式为贷款额度=告贷申请人住房公积金账户余额 X 缴存余额倍数 X 缴存时间系数 + 配头住房公积金账户余额 X 缴存余额倍数 X 缴存时间系数

缴存时间系数如下：

该贷款额度的调剂办法与计算公式比现行政策更市场化，假设能施行下来会对整个柳州楼市产生比力大的影响。

趁便提一下，柳州11月份的个贷率为91.77%，是从往年起头公布个贷率以来更低的一次，假设新政施行下来，那么柳州公积金贷款上限将能够到达50万元（目前个贷率在90%与95%之间），多孩家庭可再加10万元，即60万元，比如今的40万元多良多。

公积金贷款上限一旦进步，那么商转公营业将会更为适用。在政策面上，柳州其实是有两种商转公营业的，一种上面介绍的需要自行结清商贷的通俗商转公；另一种是免自筹商转公，不消自筹资金，不外如今已经暂停。

为什么会暂停呢？

按规柳州在施行公积金贷款轮候造期间，免自筹商转公营业暂停。而轮候造去除的前提是持续三个月个贷率在90%以下，如上文展现柳州的个贷率已经迫近90%大关，照目前的趋向，估量最快到2023年上半年柳州可能率会暂停轮候造、重启免自筹商转公营业。

二手房“带押过户”

远比你想得要复杂

与商转公免自筹营业同样对楼市影响严重的还有二手房“带押过户”政策。

过往二手房交易假设是房屋贷款未还清的，需要“先赎楼再过户”，假设是中介和第三方金融公司来操做就必然会有过桥费、担保费等额外费用。良多人买房的目标就是为了换新情况栖身，现行政策大大限造了二手房的交易，进而对改进型新房的销售也产生倒霉影响。

其实早在 《民法典》中就有明白：抵押期间，抵押人原则上能够让渡抵押财富，抵押财富让渡的，抵押权不受影响。那是“带押过户”的法令根底。

目前全国已有深圳、济南、广州等20多个城市推出了“带押过户”政策。前不久，建行在南宁发放了全区首笔“带押过户二手房贷款”，假设房贷没还完就换房也不需要提早还款。据小编领会，目前全广西只要南宁的建行和工行在试行那一政策，柳州的银行还没有落地的动静。

理论上，关于想把存量贷款降低的购房者，一旦二手房“带押过户”施行下来，你手上的房子就能够当成二手房交易给能称心首套房贷款的亲友老友，然后再转回来，甭管你本来是5.88%仍是6.1%都能转为4.1%。

当然，如许做必定是有风险的。其他城市早已重视那个问题，好比广州华夏银行要求“带押过户”买卖两边不得为曲系亲属。

所以，容许二手房“带押过户”并非银行多借一笔钱那么简单，上上下下的配套政策也要完美，那也是柳州迟迟没有落地那项那项政策的原因。

交付问题扑朔迷离

需要有关部分积极介进

本年国度着重强调了“保交楼、保民生”，“金融十六条”“三收箭”等系列政策次要都是要处理房企的融资问题，从目前的功效来看至少很多全国性大房企的总部暂时稳住了。

但是楼盘的交付有时候问题不完全出在上游的资金链上，下流的回款放缓、资金分配、气候、疫情等因素也会间接影响交付。

好比那两天香颂蔚澜半岛、壶东苑等项目都放出延期交付通知布告，理由根本上是疫情影响，大量设备、素材无法及时出场等。有些项目已经申请到了专项告贷，但由总包拨款给分包时总会出岔子，好比融创江南林语复工一段时间后，前几天又传出要停工的动静。

而像恒大如许影响面特殊大的房契，能优先交付的工程根本都做了减配，贸易类、公寓类的项目至今没有半点开工迹象。

恒大项目至今仍未全数复工

还有良多项目是卡在验收整改上，好比湖光山舍B区、柳州·联盟新城等，有些是地量问题；有些是施工后期发现与最后图纸纷歧致，要从头申报；或者工期太长，到最初完工验收时发现以前的原则已不适用。

所以，目前柳州良多延期交付的项目理由是八门五花。有关部分要介进不单单要处理它们的资金问题，销售治理、工程治理、设想原则、施工量量等都要严厉把控。

前不久，柳州刚出台了新的预售资金监管束度，那是一个好的初步，相信2023年那个老迈难问题能逐渐化解。

假设你买房担忧交付问题，尽可能买现房或央企、国企品牌的准现房吧，能减轻很多懊恼。

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