现实上涨62%，且该数据不克不及撑持政策有效
文 | 郑慧 刘建中 陈汐
1月4日，每日经济新闻报导，2022年12月26日东莞全面铺开限购之后，新房周成交量环比上涨950%。此报导中的“周”并不是天然周，文中950%指的是2022年12月27日到2023年1月2日七天相关于2022年12月20日到2022年12月26日七天的涨幅。
那则动静给多房在手的投资者带来安慰，也给清凉多时的楼市带来一丝热意，因而敏捷成为热议话题。
铺开限购后，新房成交量立即大幅上升，那似乎阐明政策颇有效果。以至有人将其解读为楼市回热的信号。
《财经十一人》查阅数据后发现，此报导与事实有较大出进。东莞全面铺开限购之后，12月27日到1月2日七天比12月20日到12月26日七天，新房成交量现实仅上升约62%。上升62%似乎也不低，不克不及阐明政策有效吗？完全不克不及！
那是因为关于房地产交易，以周为单元的短期数据十分不不变。即便在没有外界刺激的前提下，两周之间也经常呈现60%以上的增幅或40%以上的降幅。
关于不不变数据，假设要相对科学、相对客看地评判政策效果，至少应该多抉择一些可比案例，也就是多找到一些可阐发数据。好比有十个样本数据，八个或以上呈现了假大幅度的增长，才能够撑持政策有效。但即便如许，也只能撑持政策有效，而不克不及证明政策有效。
商品房成交上升了，但室第成交下降了
上述报导引用了诸葛找房的数据，报导中称“东莞全面铺开限购一周，新建商品房成交呈现显著上升，过往一周（12.27-1.2）累计成交933套房源，周成交量环比上涨950%。”
下图来自上述报导。
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图片来源：每日经济新闻
我们通过比照发现，诸葛找房的“新建商品房成交套数”，就是东莞市房产治理局发布的“商品房成交套数”。
东莞市全面铺开限购的政策发布于12月26日。从万得数据库中提取数据可知，东莞市12月27日至1月2日七天的商品房成交总套数为1267套，而不是报导中的933套。此中，12月30日成交量应为334套，而不是报导中的0套。
放松之前12月20日-12月26日七天成交量应为783套，那么七天环比上涨幅度仅约62%（1267/783 - 1 = 61.8%）。
特殊重视，商品房交易能够分为室第和非室第两种。假设单看室第成交会发现，政策发布后的七天，室第成交总量比之前的七天还下降了14.9%（从552套降至470套）。
假设只参考室第数据，能否可以说，全面铺开限购政策使得新建室第成交量下降？那显然不适宜。
反之，即便发布政策后成交量数据大幅上涨，也需要认真鉴别原因，不宜判定或表示“政策招致成交量大幅上涨”。
周成交量自己不不变
房地产交易量，假设以周为看察单元，数据自己具有不不变性。以东莞市9月至12月各个天然周的成交情状为例：
图1：东莞市新建商品房周成交套数及环比增幅
图1展现，在那四个月中，有四次成交量环比增速在60%以上，有三次在-40%之下。10月最初一周（10月24日-10月30日）的环比增幅高达133%。
图2展现，若单看室第，四个月中有三次环比增速在100%以上。图3展现，若单看非室第，四个月中有四次涨幅超越100%。
以上那些大幅增长良多来自偶尔因素，并不是来自政策刺激。所以，东莞成交量上升62%不克不及阐明政策有效。
图2：东莞市新建商品房（室第）周成交套数及环比增幅
图3：东莞市新建商品房（非室第）周成交套数及环比增幅
大都据评判政策效果
我们期看相对客看地评判“铺开限购政策”的有效性，所以需要更多可阐发数据。
目前能够找到八个数据，东莞自己能够产生四个数据。
东莞此前已铺开部门区域的限购。2022年7月4日，东莞市住建局发布《关于加强分类批示优化住房限购政策的通知》，将莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新手艺财产开发区划分为限购区域，其他区域暂停施行住房限购政策。
东莞共有33个镇/街/园区。此政策发布后，28个区域暂停限购。此政策发布后，东莞限购区域仅剩莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新手艺财产开发区那五个区域。
2022年12月26日，东莞市住建局发布《关于进一步优化房地产调控政策的通知》。此文件将剩余的五个区域也纳进了暂停限购区域。至此，东莞限购全面铺开。
限购铺开不只影响新建商品房交易，也会影响二手房交易。所以，两次放松前后的新建商品房和二手房成交数据改变，是能够用于阐发政策能否有效的四个数据。
佛山比东莞铺开的更早，所以佛山也能够产生四个数据。
佛山和东莞同属新一个城市，同属广东省，天文上相距不远。佛山的情状与东莞类似，都是先铺开部门区域限购，再全域铺开。（东莞的政策中明白“暂停”限购，并不是完全取缔限购。佛山在第二份全面铺开的文件中也提到是“暂停”限购。）
佛山放松限购政策的详细情状如下。
2022年6月2日，佛山市住建局等部分发布《关于因城施策进一步完美房地产调控政策的通知》，将限购区域调整为禅城区祖庙街道、南海区桂城街道、顺德区大良街道。那三个区域外，其他区域暂停限购政策。
12月9日，佛山市暂停上述三个区域的限购，自此全面铺开。
东莞和佛山的八个数据见表1，详细计算过程见尾注1。
综合东莞、佛山发布取缔限购政策前后一周的新建商品房和二手房成交数据，发现发布之后一周，环比数据四次上涨四次下跌，而大幅上涨仅1次。因而，不克不及撑持政策有效。
房地产限购政策铺开，对新建室第和二手室第交易都存在影响。上文统计对象为商品房，下面统计室第成交数据。那八个数据见表2，详细计算过程见尾注1。
综合东莞、佛山发布取缔限购政策前后一周的新建室第和二手室第成交数据，发布之后一周，环比数据呈现三次上涨五次下跌。因而，不克不及撑持政策有效。
铺开限购有利于房地产市场回热。但居民能否买房，还取决于收进增长预期、房价预期等因素。
讨论房地产交易能否回热，利用半年数据相对可信。
2022年重点城市房地产交易情状
房地产市场回热要看较长时间内的交易数据。利用较长时间的成交量数据，能够降低偶尔性，加强可信度。表3列出了万得中数据完全的重点城市成交量改变情状。
从表3能够看出，2022年上半年大大都城市成交量同比大幅下降。2022年下半年，有三个城市的成交量环比显著上升：上海74.1%、厦门37.7%、惠州64.3%。半年交易量的环比改变能够阐明那三个城市的房地产交易有所恢复。
尾注1:
7月4日，东莞第一次放松，新建商品房数据。
参考诸葛找房整理的东莞市商品房成交数据。因为7月4日数据缺失，我们统计政策发布前后六天的交易情状。
发布后六天商品房成交套数为1248套，发布前六天成交套数为1140套。政策发布后六天较发布前六天上涨约9.5%。
政策发布后六天新建室第成交套数为821套，发布前六天室第成交套数为392套。政策发布后，新建室第成交上涨约109.4%。
所以，第一次部门铺开限购后，东莞商品房周总成交套数仅小幅上升，而此中室第的周成交套数环比大幅上升。
7月4日，东莞第一次放松，二手房数据。
参考诸葛找房整理的东莞市二手房成交数据。我们统计政策发布前后七天的交易情状，发布后七天成交套数为651套，发布前七天成交套数为592套。二手房成交套数环比上升约10%。
此中，政策发布后二手室第七天成交套数为545套，发布前七天二手室第成交套数为496套。二手室第成交套数环比上升约9.9%。
12月26日，东莞第二次放松（全面放松），新建商品房数据。
上文有数据，发布后七天新建商品房成交量环比上升61.8%，此中室第成交量环比下降了14.9%。
12月26日，东莞第二次放松（全面放松），二手房数据。
根据万得数据，发布后七天二手房总成交量为306套，发布前七天总成交量为432套。政策发布后周成交量环比下降29.2%。
此中二手室第，发布后七天总成交量为277套，发布前七天总成交量为364套。政策发布后周成交量环比下降23.9%。
6月2日，佛山第一次放松，新建商品房数据。
根据万得数据，政策发布后七天新建商品房总成交量为3361套，发布前七天总成交量为3090套。政策发布后周成交量环比下降8.1%。
此中新建室第，政策发布后七天总成交量为1486套，发布前七天总成交量为1332套。政策发布后周成交量环比下降10.4%。
6月2日，佛山第一次放松，二手房数据。
根据万得数据，政策发布后七天二手房总成交量为1142套，发布前七天总成交量为1300套。政策发布后周成交量环比下降12.2%。
此中二手室第，政策发布后七天总成交量为876套，发布前七天总成交量为921套。政策发布后周成交量环比下降4.9%。
12月9日，佛山第二次放松（全面放松），新建商品房数据。
根据万得数据，政策发布后七天新建商品房总成交量为3315套，发布前七天总成交量为3228套。政策发布后周成交量环比上涨2.7%。
此中新建室第，政策发布后七天总成交量为1430套，发布前七天总成交量为1028套。政策发布后周成交量环比上涨39.1%。
12月9日，佛山第二次放松（全面放松），二手房数据。
根据万得数据，政策发布后七天二手商品房总成交量为1099套，发布前七天总成交量为1172套。政策发布后周成交量环比下降6.2%。
此中二手室第，政策发布后七天总成交量为840套，发布前七天总成交量为890套。政策发布后周成交量环比下降5.6%。
做者为《财经》财产研究中心研究员，编纂：刘建中
（附房市问卷查询拜访，请搀扶帮助填写）
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