秦 虹
中国人民大学国度开展与战术研究院研究员
做为处理大城市住房问题的重要路子，我国长租房政策办法不竭立异完美，各地积极理论摸索，长租房市场迎来长足开展。不外，一度呈现的“爆雷”等租房市场问题值得存眷。在住房租赁那个事关国计民生的范畴，若何落实高量量开展要求，鞭策长租房市场继续安康开展，需要深进研究。
起首，扩展有效赐与是开展租赁住房的关键所在。住房租赁群体的需求涵盖范畴非常宽广，包罗持久落地、短暂就业、子女进学、赐顾帮衬父母等。既有持久租赁，也有短暂栖身。因而，租赁住房的需求构造条理非常丰富，而称心多构造需求的重要办法是做大规模。过往我国租赁赐与以小我分离赐与为主，而集中式机构化治理的租赁住房，能够大幅度进步租赁操行和赐与不变性，因而，增加租赁住房赐与应以集中赐与为主，包罗市场类长租房和保障性租赁住房两类，此中有两种路子。
一是为租而建，开发和新建租赁住房。各地将新建租赁住房纳进住房开展规划，合理确定租赁住房建立规模并赐与政策撑持。例如，在地盘政策层面，政府通过释放租赁住房专项用地，增加有效赐与。开发及新建租赁住房次要路子有3种，别离是操纵集体建立用地、合作性自持用地、R4用地(四类栖身用地)停止建立。据不完全统计，2022年22个重点城市完成集中供地，此中租赁用地地块数量285宗。在理论中，各地新增用地建立长租房、扩展房源赐与，构成了一批典型项目，为调整供需构造、缓解租赁难题供给了构想。自2016年起，跟着R4用地、集体建立用地、自持用地进市的新建租赁住房项目增加，大型租赁式社区成为长租房重要房源赐与之一。例如，2022年7月，北京首开乐尚·优胜店于顺义牛栏山镇工业园区开业，该项目为集体建立用地项目供给483套租赁住房。
要看到的是，因为各用地类型本身存在差别特征，以及长租房项目建立与运营过程中存在难题，理论中新增长租房项目用地痛点照旧凸起。例如，集体建立用地的规划用处限造问题，后续退出途径尚不清晰；合作性自持用处所面，企业获取地盘成本昂扬且投资回报率低；等等。
二是盘活存量资产，将闲置、低效物业革新为长租房。存量物业凡是位于交通便当和贸易及公共办事好的市中心，在市中心开展长租房能够更大限度称心职住平衡的要求，深受租房者欢送。目前各地政府也赐与政策撑持，例如，长沙《关于推进长沙市租赁住房多主体赐与多渠道保障盘活存量房的试点施行计划》率先打通新房、二手房、长租房市场通道。北京《关于存量国有建立用地皮活操纵的批示定见（试行）》明白在重点功用区及现状轨道站点周边，鼓舞操纵现状建筑改建保障性租赁住房。那不只契合城市更新的根本逻辑，也能够保障新市民、青年人的根本租住需求，完美城市功用。据相关统计数据，截至2022岁暮，北京市机构化集中式租赁住房约72000套（间），从筹集来源看，88.3%来自于存量盘活和革新：一类是包租形式，那是目前北京长租房的次要运营形式，以非栖身物业革新为主；一类是北京各级保障房中心的存量栖身用房改为保障性租赁住房。
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其次，撬动多元化金融资本是撑持长租房市场开展的重要因素。过往集中式长租房之所以开展不敷够，一个重要原因是欠缺持久资金撑持，开发企业只能通过销售实现资金高周转。目前，长租房的金融撑持已起头破冰。2022年保障性租赁住房公募REITs颠末筹备，实现了零的打破。本年2月24日，人民银行、银保监会草拟《关于金融撑持住房租赁市场开展的定见（收罗定见稿）》，涉及金融东西全、力度大，打出了一套金融组合拳。
不外，公募REITs发行仍有难点亟待打破，例如，收买项目或革新项目做为底层资产纳保的前提下，要重视存量物业剩余地盘年期较短关于估值的影响较大、收买成本较高档问题。处理上述难题，需要连结耐烦与定力，在理论中不竭积存体味。
再次，成立行业原则对鞭策行业安康开展也至关重要。行业原则标准清晰、公寓分级定档，对住房租赁行业的资产治理、并购交易、资产证券化开展将起到极大鞭策感化。包罗为运营商在公寓租金订价、市场营销等方面供给参考，为租户在公寓抉择时供给重要根据，为投资商停止资产收并购、资产证券化供给参考。例如，美国的租赁式公寓摘取分级定档办法引导行业分条理原则化赐与，次要划分为豪华型、中高端型、中低端型、低端型、补助型五个层次，此中中低端型占比更大，约为59.7%。
成立行业的产物分级定档机造、企业品牌价值评估等评判原则和机造非常重要。以此能够促进赐与链企业、系统性办事商开展；推停止业专业化分工，为资产证券化开展奠基坚实运营根底；引导长租房企业实现品牌化运营、精巧化治理、原则化办事，供给多元、丰富、优良的租赁产物。通过对持久不变的均匀租金、出租率、动态空置率、毛利率、净利率等核心数据监测，反映运营商的运营才能和效率以及底层资产好坏情状，从而掌握长租房企业现实运营情况，为金融机构投资供给撑持，并实现可把控、可监测、可监管，鞭策长租房市场可继续开展。
文稿来源：经济日报
微信编纂：张菁菁 黄诗雨
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