案情简介：
自2021年起头，多家房地产龙头开发企业起头暴雷，2022年以来，多地业主因楼盘延期交付等原因公布停行还贷的事务引发普遍存眷。近日有客户向笔者征询因为他所购置的楼盘延期交付，能否能够停行还贷？笔者在阐发后给出以下法令定见：在未去除购房合同、商品房按揭贷款合同的情状下，购房者自行抉择停贷存在较大的法令风险，揣度能否能够停供断贷，次要看房子能否已经烂尾、无法交付，若房子无法交付，购房者能够以无法实现合同目标要求去除购房合同和商品房按揭贷款合同，不再还款，但最末若何认定以法院判决为准。
事务大布景及问题阐发：2022年12月15日至16日召开的中心经济工做会议指出，要有效提防化解严重经济金融风险；要确保房地产市场平稳开展，扎实做好保交楼、保民生、保不变各项工做，称心行业合理融资需求，鞭策行业重组并购，有效提防化解优良头部房企风险，改进资产欠债情况，同时要勇敢依法冲击违法立功行为。
自2022年7月起头，楼盘烂尾招致业主集体通知布告停贷事务屡屡发作，关于购房者能否“强逼停贷”，“强逼停贷”后的法令风险及购房者已付出的购房款、按揭款能否应由违规放贷的银行来返还等问题，笔者给出以下阐发定见：
壹
关于按揭贷款合同未被去除情状下购房人（告贷人）的还款义务
《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款规定，当事人应当根据约定全面履行本身的义务。
若购房人以楼盘停工或楼盘烂尾为由，主张暂时停行了偿按揭贷款本息，因为商品房买卖合同关系与按揭贷款合同关系为两种差别的法令关系，除银行确有过错外，购房人仍需陆续履行按揭贷款本息了偿义务，而无权以开发商违背商品房买卖合同回绝履行另一合同（按揭贷款合同）项下的本息了偿义务。
展开全文
贰
关于商品房买卖合同、按揭贷款合同去除情状下购房人（告贷人)的还款义务
《中华人民共和国民法典》第四百九十七条规定，有下列情形之一的，该格局条目无效：（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；（二）供给格局条目一方不合理地免去或者减轻其责任、加重对方责任、限造对方次要权力；（三）供给格局条目一方肃清对方次要权力。
《更高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法令若干问题的阐明（2020年批改）》第二十条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、去除，以致商品房担保贷款合同的目标无法实现，当事人恳求去除商品房担保贷款合同的，应予撑持。第二十一条规定，以担保贷款为付款体例的商品房买卖合同的当事人一方恳求确认商品房买卖合同无效或者撤销、去除合同的，假设担保权人做为有独立恳求权第三人提出诉讼恳求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼恳求的，仅处置商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行告状的，能够与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、去除后，商品房担保贷款合同也被去除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利钱别离返还担保权人和买受人。
第一，若购房人以楼盘烂尾主张去除商品房买卖合同、按揭贷款合同，且人民法院亦裁判撑持的，则根据前述司法阐明，参照更高人民法院（2019）更高法民再245号《民事判决书》（以下简称更高院245号案例），人民法院可能认定购房人无需了偿剩余贷款本息，剩余贷款本息应由开发商了偿；第二，即便按揭贷款合同约定按揭贷款合同去除后购房人仍需承担还款义务，参照更高院245号案例，人民法院亦可能认定该类约定属于格局条目，而购房人既未获得所购房屋又未现实占有按揭贷款情状下回还贷款将不合理加重购房人的责任，并以此认定该类条目属于无效条目；第三，司法实务裁判购房人无需了偿按揭贷款的目标在于平衡贷款银行、购房人和开发商三方利益，在开发商不克不及交付房屋而致商品房买卖合同、按揭贷款合同均去除情状下，若购房人既需付出首付款，又要了偿按揭贷款，则将招致权力义务严峻失衡，为平衡各方利益，司法实务现倾向于做出贷款银行承担部门风险的裁判。
叁
关于商品房买卖合同、按揭贷款合同去除情状下购房人（告贷人）已了偿贷款本息的返还主体
《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款规定，合同去除后，尚未履行的，末行履行；已经履行的，根据履行情状和合同性量，当事人能够恳求恢复原状或者摘取其他弥补办法，并有权恳求补偿缺失。
就商品房买卖合同、按揭贷款合同去除情状下购房人已了偿贷款本息的返还主体，司法实务存在差别的看点，一方面，部门法院认为，购房人已了偿的贷款本息应由开发商返还，如更高人民法院(2017)更高法民末683号《民事判决书》、广州市中级人民法院（2021）粤01民末24256号《民事判决书》；另一方面，部门法院又认为，购房人已了偿的贷款本息应由贷款银行返还，如河南省许昌市魏都区人民法院(2022)豫1002民初1661号《民事判决书》。
肆
关于贷款银行未按监管规定将贷款资金转进专属监管账户事项
《中华人民共和国民法典》第五百条规定，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，形成对方缺失的，应当承担补偿责任：（一）假借订立合同，歹意停止商量；（二）有意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者供给虚假情状；（三）有其他违犯诚信原则的行为。
《住房和城乡建立部、人民银行、银保监会关于标准商品房预售资金监管的定见》（建房〔2022〕16号）规定“市、县住房和城乡建立部分要实在履行商品房预售资金监管职责，造定商品房预售资金监管施行细则和三方监管协议文本，催促查抄商品房预售资金监管施行情状。人民银行分收机构负责批示贸易银行做好监管账户治理工做。银保监部分负责对贸易银行预售资金监管的操做风险和合规性停止监视查抄。市、县住房和城乡建立部分以及人民银行分收机构、银保监部分发现违法违规行为的，要及时停止惩罚。”
《更高人民法院、住房和城乡建立部、中国人民银行关于标准人民法院保全施行办法确保商品房预售资金用于项目建立的通知》（法〔2022〕12号）规定“住房和城乡建立主管部分、贸易银行等相关单元工做人员在预售资金监管账户款项监管、划拨过程中，滥用权柄、玩忽职守、徇私舞弊的，依法追查法令责任。”
一方面，若贷款银行在按揭贷款下发过程中存在过错（如没有根据本地政策规定将按揭贷款存进专属监管账户），则可能据此认为贷款银行的过错行为和楼盘“烂尾”成果之间存在因果关系，基于公允原则和诚恳信誉原则认定购房人在商品房具备交付前提之前无需履行按揭贷款项下本息了偿义务（如广东省惠州市中级人民法院(2017)粤13民末1881号《民事判决书》）；另一方面，贷款银行违规将按揭贷款资金划进开发商非监管账户，属于违背住建部分、银保监会等部分监管规定的行为，可能面对传递责备、责令纠正、逃回流失款项等行政责任。
撰稿：喻 蕾
编纂：柳成交
校稿：颜玉莹
阐明│图片来源于收集，版权回原做者所有。如涉及版权问题，请联络我们删除，谢谢。
欢送存眷全国优良律师事务所湖南通程律师事务所，微信公家号请存眷hntcls