典型案例：商品房买受人无法打点银行按揭贷款，违约责任若何认定？

裁判要旨

1.商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款体例付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并招致商品房买卖合同不克不及陆续履行的，对方当事人能够恳求去除合同和补偿缺失。因不成回责于当事人两边的事由未能订立商品房担保贷款合同并招致商品房买卖合同不克不及陆续履行的，当事人能够恳求去除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利钱或者定金返还买受人;

2.如买受人已根据银行贷款规定向银行供给相关申请贷款素材，表白买受人履行合同约定的本身可以独立完成的义务是主动、积极的，后因贷款银行审查认为买受人银行流水等原因不契合贷款要求对买受人的贷款申请不予审批,该原因亦并不是买受人本身征信或存在其他过错，能否获得银行审批由银行决定，银行对贷款申请不予审批并非买受人主看过错形成的，故该责任不成回责于买受人和出卖人。

根本案情

2019年8月26日，冯某1、冯某2与静宁某房产开发公司(化名)签定编号为201901240111的《商品房买卖合同(预售)》(以下简称涉案合同)，约定冯某1、冯某2向静宁某房产开发公司购置位于某市×镇×街×号×房的房产(以下简称涉案房产)，总价款为576383元，贷款体例为组合贷款，冯某1、冯某2应当于2019年9月26日前付出首期款176383元，余款40万元于2020年6月30日前向银行(贷款机构)申请贷款付出。涉案合同附件十一的《填补协议书》第六条第1款约定：买受人在签定合同及本填补协议时，已经足够领会小我住房按揭贷款(包罗公积金贷款)的打点前提和法式及需要交纳的全数费用，并许诺本身的现实情状完全契合相关的打点前提。如因买受人的现实情状与相关要乞降前提不契合或因买受人的其他原因，而招致银行回绝为买受人供给贷款、或要求变动贷款金额、首付款比例、贷款年限、或要求买受人填补材料、或另行供给担保人时，买受人应当无前提地共同并与出卖人协商变动相关合同内容。第2款约定：买受人须自《商品房买卖合同(预售)》签定之日起7日内前去贷款银行供给打点小我住房按揭贷款的相关全数材料(详细内容以贷款银行确定的为准)并打点按揭贷款;买受人未能定期提交材料或提交的材料不齐全或不契合要求，或者在出卖人催告买受人打点按揭贷款手续之日起7日内仍未打点银行按揭贷款手续的，视为买受人违约。同日，两边签定《填补协议书》一份，约定冯某1、冯某2付出首期款176383元中的80000元是通过提取公积金体例付出，并付出至指定预售资金监管账户。签定涉案合同及《填补协议书》后，冯某1、冯某2向静宁某房产开发公司合计付出了首期款176383元，关于余下的40万元，冯某1、冯某2向某地农商银行静宁收行申请组合贷款。诉讼中，某地农商银行静宁收行表达，因冯某1、冯某2不契合申请组合贷款前提且不附和变动为贸易贷款，因而，某地农商银行静宁收行不会向冯某1、冯某2发放贷款用于付出涉案房产的余下购房款。

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另查明，2019年3月19日，冯某2与黄某注销成婚。

冯某1、冯某2向鹤山市人民法院告状恳求：恳求去除冯某1、冯某2与静宁某房产开发公司之间签定的《商品房买卖合同》《填补协议书》;2.恳求静宁某房产开发公司向冯某1、冯某2返还已付出的定金和购房款共计176383元以及利钱(以176383元为本金，自告状之日起计算至现实了债之日行)。

裁判成果

广东省鹤山市人民法院(2022)粤0784民初1534号民事判决：驳回冯某1、冯某2的全数诉讼恳求。广东省江门市中级人民法院(2022)粤07民末4158号民事判决：销广东省鹤山市人民法院(2022)粤0784民初1534号民事判决;二、去除冯某1、冯某2与静宁某房产开发公司签定的编号为201901240111的《商品房买卖合同(预售)》和《填补协议书》;三、静宁某房产开发公司应于本判决发作法令效劳之日起十日内返还房款176383元给冯某1、冯某2。

裁判理由

本案的争议焦点为：案涉商品房买卖合同应否予以去除问题

冯某1、冯某2与静宁某房产开发公司签定商品房预售买卖合同，系两边当事人的实在意思表达，应认定合法有效。本案中两边签定的合同约定冯某1、冯某22019年9月26日前付出首期款176383元，剩余房款400000元于2020年6月30日通过向银行申请贷款付出，但冯某1、冯某2向某地农商银行静宁收行申请40万项贷款至今未能审批，某地农商银行静宁收行陈说是因冯某1、冯某2银行流水不契合贷款要求而未予审批贷款，冯某1、冯某2亦未与静宁某房产开发公司就变动合同相关条目内容协商一致，冯某1、冯某2在诉讼中主张其在未获贷款的情状下无才能一次性付出剩余房款，某地农商银行静宁收行在诉讼中亦明白表达不附和再贷款给冯某1、冯某2。广东江门市中级认为，冯某1、冯某2已根据银行贷款规定向银行供给相关申请贷款素材，表白冯某1、冯某2履行合同约定的本身可以独立完成的义务是主动、积极的，后因贷款银行审查认为冯某1、冯某2银行流水不契合贷款要求对冯某1、冯某2的贷款申请不予审批,该原因亦并不是买受人本身征信或存在其他过错，能否获得银行审批由银行决定，银行对贷款申请不予审批并非冯某1、冯某2主看过错形成的。因银行审批与否对合同履行有严重影响，两边在签定商品房买卖合同时抉择以按揭贷款形式付出剩余房款的付款体例，亦表白冯某1、冯某2无法一次性付出剩余房款，与冯某1、冯某2在诉讼中主张其无才能一次性自行付出剩余房款彼此印证，且某地农商银行静宁收行亦明白表达不附和再贷款给冯某1、冯某2。本案呈现贷款无法打点的客看障碍，合同所约定的以贷款体例付出余款的前提已不克不及成就，以致冯某1、冯某2无法按合同约定以按揭贷款的体例付出剩余房款，故冯某1、冯某2因未能与银行签定商品房担保贷款合同、获得银行的贷款，并招致案涉的商品房买卖合同难以陆续履行，广东江门市中级认为该责任不成回责于两边。根据《更高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法令若干问题的阐明》第十九条规定“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款体例付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并招致商品房买卖合同不克不及陆续履行的，对方当事人能够恳求去除合同和补偿缺失。因不成回责于当事人两边的事由未能订立商品房担保贷款合同并招致商品房买卖合同不克不及陆续履行的，当事人能够恳求去除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利钱或者定金返还买受人。”冯某1、冯某2告状恳求去除案涉商品房买卖合同及填补协议及要求退还已交付的首付款176383元，广东江门市中级予以撑持。综合考量合同履行情状和兼顾公允原则，对冯某1、冯某2的利钱恳求，广东江门市中级不予撑持。

典型案例

广东省江门市中级人民法院(2022)粤07民末4158号民事判决书

摘编｜静宁魏兴宁律师