“首套住房贸易贷款利率降至3.8%啦！”
江苏扬州市的一位房产中介正向有购房意愿的客户介绍着最新的住房贸易贷款利率政策。此前，央行发文表达房价持续三个月同比与环比均下滑的城市能够暂时取缔首套住房贸易贷款利率下限，于是我们看到了很多城市的房贷利率下降到4.1%之下，还有一座城市间接降到了3.8%。
两年前买房，贷款利率接近6%，两年后买房贷款利率不到4%，形势改变太快，让人无法捉摸。“老房奴”看到隔邻新移进来的“新房奴”拿到了4%的贷款利率，本身每月却要根据6%的利率计算出的月供还款心态不免失衡。
凭什么我要食那么大的亏？
相信那是“老房奴”们的配合心声，于是各类“降低”房贷利率的操做应运而生，最常见的是提早还贷，不借了总能够吧？有时候还实不可。
因为提早还贷的人数其实太多，银行只能设置限额，规定每月的提早还贷人数，新申请的贷款人可能得比及两个月后才气提早还贷。别的，提早还贷的前提是有钱，大部门高利率贷款人每月搞定月供就不错了，无法积存足够的成本提早还贷。
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第二种“降低”房贷利率的体例是把房贷置换成运营贷。
运营贷是专门为小微企业供给的一种政策性贷款，利率很低，不到4%。一些背着高房贷利率的贷款人逃求通过变更贷款用处来到达降低月供的目标。
那种体例目前很时髦但存在必然的抽贷风险。别的，从素质上来说那是用运营贷来买房，贷款的现实用处与申请用处差别，100%违约。除此以外，监管部分不断在挠运营贷、消费贷流进楼市，该体例还存在必然的违法性，风险较大。
我不料见各人做违法违约的事，假设情愿承担风险能够找本地的中介，他们最喜好有那种需求的客户了。
第三种体例较为别致，那种办法既不需要拥有足够多的本金也不存在违法、违约情状，可操做性最强。当然，得称心必然的前提而且要计算准了利弊得失，不然可能搞了半天不只没捞到益处可能还亏了很多。
你的房贷利率高是因为前些年买房的时候市场利率就是那么高，如今市场利率大幅下降招致新买房的贷款人获得了低利率。顺着那个构想根究，能不克不及将“老房贷”换成“新房贷”呢？
好比，张三夫妇名下有一套市值150万元的房子，当初花了120万元买进，贷款本金还剩60万元，贷款利率为6%。两人先从民间借贷那借一笔钱周转，全额还掉贷款后把房子“卖”给父母并由父母根据4%的利率贷款60万元，张三夫妇拿到60万元的“购房款”后还上民间借贷资金，之后每月替父母还贷。
只要张三父母名下没有房产或者没有购置过房子，那种体例确实可以将房贷利率从6%置换成4%。我们计算一下占了多大的廉价。
60万元，贷款利率为6%，假设剩余还款期限为15年，每月需要回还5063.14元的月供，15年累计还款91.14万元；贷款利率下降为4%后的月供酿成了4438.13元，15年累计还款79.89万元；利率下降后带来的现实收益为11.25万元。
省了10多万元的利钱，绝对有利可图，可别忘了交易房产是有成本的。将房子“卖”给父母一定需要缴纳契税，增值税和个税在称心必然前提的情状下能够免去。
首套房90平方米以内的契税税率为1%，150万元的房子需要缴纳1.5万元的契税；交易间隔期满五年能够不消缴纳增值税和小我所得税，不满则需要缴纳，增值税和个税的税率别离为5%和20%（差价结算），加一路最多在12万元摆布。
还要算上过桥资金的成本，张三夫妇通过民间借贷筹集了60万元，假设年化利率为10%，告贷周期为2个月，需要收入利钱1万元。
关于张三夫妇而言贷款利率下降后15年里累计节约11.25万元的房贷利钱，必然要收入的成本为1.5万元的契税和1万元的过桥资金利钱共2.5万元，可能需要收入的是增值税和小我所得税共12万元。
因而，房子买进后不到5年“卖”给父母以降低贷款利率其实不必然能节约收入，只要称心不消缴纳增值税和小我所得税的情状下那么操做才气带来现实收益。
此外，“卖”给父母还需要称心几个先决前提。
一是父母在本地有购房资格。有些城市规定只要当地人或者缴纳社保满必然年限才气买房，假设父母的户籍在老家，子女在有限购要求的城市买房，那么会因为无购房资格而没法操做。
二是父母年龄不克不及太大。申请房贷是丰年龄限造的，年龄太大可能无法申请房贷或者贷款年限变少。好比，上海规定年龄加贷款年限不克不及超越75岁。
父母年龄过大会缩短可贷期限，本来还15年，如今还10年，月供压力明显增大，以至可能因为流水不敷而被拒贷。
三是父母名下更好没有房产。非首套房的情状下契税税率进步而且无法享受个税减免的优惠（增值税可能还能免去）。
为制止父母没有购房资格以及贷款年限、总额少的问题，那种体例演化出了进化版，好比把房子“卖给”亲属，或者夫妻先离婚房子给一方、另一项贷款买房、之后再复婚。
不外，变种体例同样存在问题。“卖”给亲属意味着房子的所有权回对方所有，面临如斯浩荡的财富利益保禁绝十多年后发作不测，亲属非说房子就是本身的，后遗症较大。
假离婚买房也会碰着类似的法令问题，万一弄假成实了一方将遭受严峻财富缺失。此外，部门城市（上海、深圳等）规定夫妻离婚后三年内的购房套数根据离婚前计算，那么一来不只要根据二套房贷款利率计息还可能需要为交易付出小我所得税，反而不划算了。
由此可见第三种“降低”房贷利率的体例固然有优势，也有必然的操做性，但其实不适用所有情形，要根据小我情状、所在城市政策等计算清晰利益得失后再决定能否那么做。
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