城市与区域治理研究院 苏志勇
往年下半年以来，全国各地居民提早了偿住房贷款现象愈演愈烈。因为还贷申请过于集中，很多银行不能不封闭了线上预约申请通道，线下柜台营业打点也排到了几个月之后。为此，银保监会近日召开专题会议，针对反映较多的小我住房贷款提早还款难、预约时间长等问题，要求银行加快处置积压申请，做好提早还款办事。在监管部分的出手干涉下，目前提早还贷困难的问题已逐渐缓解，但关于提早还贷背后的深层逻辑，以及由此对房地产市场和金融机构带来的影响，值得深思。
01
提早还贷原因探究
回忆汗青能够发现，从2008年以来我国曾经履历过4次“提早还贷潮”。第一次是2008年，在财务“四万亿”政策下，货币政策由“从紧”转向“适度宽松”，央行从2008年9月16日至12月22日持续5次降息，促使贷款人通过提早还款降低利钱成本，RMBS早偿率从14.25%敏捷攀升至24.54%。
第二次是2012年，受欧债危机影响，经济增速放缓，货币政策转宽，央行持续两次降准、降息，按揭贷款利率明显降低再次刺激居民提早还贷意愿，RMBS早偿率从7.24%上升至17.46%。
展开全文
第三次是2014~2015年，2014年房地产市场遇冷招致经济增速回落，2015年至2016年持续五次降准、降息，按揭利率从6.96%降至4.55%，呈现了短暂提早还贷现象。但在房价急速上涨和理财富品收益率走高情况下，此轮还贷潮并未继续。
本轮“提早还贷潮”从2021年就已经起头，2022年前三季度RMBS早偿率一度到达13%，四时度回落至8%摆布，目前根本庇护在10%摆布，与之前几次比拟其实不算高，但继续时间较长，对房地产市场甚至金融机构的盈利预期都产生了必然影响。
至于提早还贷现象产生的原因，回结起来次要有以下几个方面：
一是与房地产市场走势高度相关。从此前历次情形看，居民按揭贷款的走势根本跟从房价变更。房价上涨预期较强，居民购房意愿随之加强，居民倾向于加杠杆；反之，房价上涨预期削弱，居民购房意愿下降，更倾向于降杠杆。2021年以来房地产市场明显进进调整期，预期转向，居民住房消费意愿下降，起头降杠杆。
二是房贷利率下降招致新增房贷与存量房贷利差扩展。目前我国房贷利率摘取的是由LPR基准利率加点构成，刺激合理住房消费需求政策之下，新发按揭贷款利率大幅下降，即便LPR从头订价，但存量房贷利率加点稳定，招致存量房贷与新增房贷利差扩展（现行房贷利率与此前高点利率的差值最精湛过1.5个百分点），促使居民提早了偿高成本贷款。别的，在银行活动性丰裕的布景下，运营贷、信誉贷等利率大幅下降，一名居民抉择操纵此类低息贷款置换高成本按揭贷款。
三是投资理财渠道少，收益率低。2022年以来，楼市、股市一路走低，A股全年跌幅接近20%，股票型基金均匀跌幅超19%，各类理财富品也是风险增加、收益率严峻下降，投资者综合收益率降至2%摆布，投资收益远不克不及笼盖贷款成本，由此招致有按揭贷款的居民抉择提早还贷。
四是受疫情等因素影响，居民收进预期不不变，对将来的不成预知招致存款意愿加强，消费意愿下降。有闲置资金的情状下起首抉择提早还清贷款做到“无债一身轻”。
综合历次“提早还贷潮”能够看出，存量房贷与新增房贷之间的利差是招致提早还贷的外表原因，房价预期和居民消费意愿下降、对将来预期的不确定才是招致提早还贷的深层原因。
01
提早还贷要算好两笔账
关于能否应当提早还房贷有两种判然不同的看点，一种看点认为提早还贷不成取，原因是通货膨胀招致货币贬值，借银行的钱相当于占了银行的廉价；另一种看点则认为贷款利率过高，提早还贷能够节约资金成本。笔者认为对此不克不及一概而论，能否提早还贷需要算好两笔账：经济账和法令风险账。
起首要算好经济账。一般按揭贷款年限可做到30年，回看过往30年，通货膨胀率远远超越了银行贷款利率。虽然目前通货膨胀有所放缓，但跟着全球通胀的蔓延，将来我国的通胀压力也会逐步加大，考虑到通胀因素，现实按揭贷款利率其实不高。
不考虑通胀因素，仅从现实情状看，提早还贷能否适宜还要看还款年限、还款体例、资金来源等因素。按揭贷款还款体例一般分为等额本息和等额本金两种，等额本息还款期限假设没有到达二分之一（好比20年期贷款还款期限不满10年），提早还款比力划算；等额本金还款期限没有到达三分之一，提早还款比力划算。从资金来源上看，假设是闲置资金且没有更好的投资渠道或其他消费需求，可抉择提早还款；假设是抉择以其他形式的贷款替代，不只要考虑高额的手续费、中介费等成本，还要考虑贷款的合法合规性。别的，根据现行政策，小我住房贷款利钱可按每月1000元的原则享受个税专项附加扣除，一年有12000元的个税扣除额度，那也是购房者提早还贷时需要考虑的因素。
其次要考虑法令风险。目前跟着撑持实体经济政策出台和银行活动性的宽裕，运营贷、消费贷等贷款利率继续走低，一次贷款中介起头借机以“利率低”“放款快”为诱饵，诱导购房者通过打点运营贷做为过桥资金，了偿按揭贷款，那种操做不只隐含违规风险，以至有可能冒犯法令。好比在一些违规中介机构诱导下伪造营业执照、运营流水等信息获得贷款资格。近年来，各地金融监管部分将运营贷违规进进楼市列为重点查处对象，一旦遭到查处，不只要还清贷款，还会对小我征信笔录形成影响，情形严峻的以至可能冒犯法令。
01
“提早还贷潮”的应对之策
跟着房地产市场下滑和居民提早还贷意愿加强，我国小我住房贷款规模增速大幅下滑。根据人民银行的数据，2022岁暮金融机构本外币住户贷款余额74.94万亿元，小我住房贷款余额38.8万亿元，同比增长1.2%，增速比上岁暮下降了10个百分点。2022年4季度按揭贷款环比净削减1100亿元，为2008年4季度以来初次环比削减。虽然小我住房贷款增速大幅下滑，但仍占到住户贷款余额的51.8%。
关于银行来说，小我住房贷款是最为优良的资产，不只收益不变，并且风险很小。假设短期内呈现大面积提早还贷，不只影响到银行持久的利差收益，并且短期内很难找到类似优良资产相婚配，增加了时机成本。因而，面临汹涌的“提早还贷潮”，银行大多摘取了挈延战术，通过封闭线上预约通道、拉长预约时间等体例挈延还贷进度。但是如许的操做不只不克不及阻遏提早还贷，反而会严峻影响到银行的诺言和品牌形象。对此，银保监会近日召开专题会议，针对反映较多的小我住房贷款提早还款难、预约时间长等问题，要求银行加快处置积压申请，做好提早还款办事。
若何应对汹涌的“提早还贷潮”？连系我国国情和现行政策，能够从以下几个方面应对。
一是降低存量房贷利率。那是近期经济学界讨论最多的话题，包罗孟晓苏、任泽平等经济学家纷繁唤吁出台办法引导银行适度下调存量房贷利率，同时降息以降低银行欠债成本。任泽平认为，降低存量房贷利率不只降低了购房者利钱成本，刺激了住房消费，并且对宏看经济也将产生积极影响。
降低存量房贷利率对银行来说固然利差收益遭到了必然缺失，但比拟提早还贷来说事实保住了房贷存量。在2008?年也曾经下调过存量房贷利率，对房地产市场和宏看经济恢复起到了积极感化。
二是效仿兴旺国度摘取“再融资”体例。欧美兴旺国度对提早还贷有着比力成熟的应对办法，例如美国，贷款人能够随时抉择以更低的利率停止“再融资”。在扣除已付的本金和利钱之后，银行或其他贷款机构先行代为付清贷款人高利率的存量贷款，然后以当前较低利率从头为其打点贷款。那种做法比拟间接降低存量房贷利率固然操做起来比力繁琐，但更为科学，也是值得借鉴的应对之策。
三是加大小我住房贷款抵扣个税力度。将房贷利钱抵扣个税是国际上普及摘用的税收优惠政策，据统计目前有80多个国度在摘用。在英、美等国，住房抵押贷款凡是可抵扣小我收进所得税或者是出租房屋所得税，并且往往是较大致扣项。综合列国情状，常用的抵免体例包罗税前抵扣、应纳税额抵扣、财务补贴等三种。目前我国针对首套房贷摘取的是“一刀切”的政策，不管贷款额度几，每月固定抵扣1000元。
固然操做起来比力简便，但在轨制设想上存在明显破绽。近期收集就传播着“1元房贷抵个税”现象：提早还贷其实不完全还清，而是只留一小部门（每月还贷1元），如许仍然能够享受个税抵扣优惠政策。房贷抵扣个税的政策标的目的是准确的，但在轨制设想上应更科学，好比根据房贷额度和现实利钱收入确定抵扣比例或抵扣额，贷款额度越高，抵扣力度越大。
四是加强运营贷、消费贷监管，严厉查处违规放贷、违规调用等现象。比来人民银行、银保监会再次要求贸易银行继续做好贷前贷后治理，加强风险警示。监管部分也将加大查抄惩罚力度，及时查处违规中介并披露典型案例。
01
提早还贷引发银行盈利形式根究
银行业是典型的顺周期行业，盈利程度对经济周期的变更极为灵敏。特殊是做为收柱财产的房地产不断是银行业更大的收进来源。从2022年的“停贷风波”到“提早还贷潮”，突显出银行对房地产信贷的高度依靠，也为银行业运营形式转型敲响警钟：跟着房地产增量开发的黄金时代末结，银行业30年来“躺着赚钱”的时代即将完毕，银行过度依靠房地产、依靠存贷利差的盈利形式难认为继。
受我国金融业治理体系体例等因素影响，我国银行业仍处于以存款、贷款、汇款为中心的传统形式，依靠资产规模扩大实现增长，而成熟金融市场的银行业已经向交易银行和财产治理银行改变。跟着国内存款利率市场化推进，存贷利差将进一步收窄，银行盈利形式亟待立异。
在盈利形式上，根据兴旺国度金融机构体味，逐步开展以财产治理为挠手的欠债端，辅之以资产证券化与交易为根底的资产端，是银行盈利形式转型的标的目的。
近年来虽然一些贸易银行也在逐渐测验考试开垦新的利润增长点，好比赚取各项手续费和佣金收进，但目前的非利钱利润在利润系统中的占比仍然偏少。贸易银行仍需在加强本身经济实力的同时，不竭开展中间营业，提拔办事量量和办事价值，加大立异力度，拓展新的盈利渠道。
在资金投向上，跟着房地产高速增长的时代完毕，银行信贷投向也要随国度财产政策做出调整，转向低碳环保等新兴财产和高端造造业，向实体经济要效益，逃求新的利润增长点。
（此文刊于中国房地产报3月6日11版 责任编纂 苏志勇）
值班编委：苏志勇
排版：陶汝杰
审读：戴士潮
中国房地产报版权所有
未经受权不得转载以及任何形式利用
如需转载，请后台回复“转载”领会规则