文丨明明债券研究团队
核心看点
新发小我房贷利率继续下行，存量房贷利率调降的讨论愈发强烈热闹。事实上，存量房贷利率下调已有先例，但2008年下调利率的布景与如今的经济情况仍然存在三大差别。下调存量房贷利率固然有助于降低居民部分欠债压力、刺激消费，但客看上仍然存在银行息差压力造约和政策设想落地的挑战。我们认为，当前暂时不急于下调存量房贷利率，但也不克不及完全肃清那一政策施行的可能性。
调降存量房贷利率的话题再升温。近期新发小我房贷利率继续下行，引起了部门存量房贷消费者的存眷，存量房贷利率调降的讨论也愈发强烈热闹。提早还贷潮是存量房贷利率调降话题的导火索，其背后反映的是居民资产端收益率下滑与欠债端成本上行的矛盾。下调存量房贷利率有利于降低居民住房消费承担、缓解提早还贷等问题，但给银行带来的运营压力也不克不及漠视。
房贷利率话题的今昔比照：存量房贷利率下调其实已有先例，2008年房地产市场陷进低迷，为促进市场安康开展，央行降低小我住房贷款利率的下限，各大银行为了拼夺存量房贷客户，纷繁推出7折优惠利率计划。然而当前布景与2008年存在三大差别：①存量小我住房按揭贷款的体量有明显差距，同时其占各项贷款余额的比重也显著上升，换言之，当前存量房贷调整关于银行的整体影响较2008年会更严重；②严监管布景下，通过转按揭等体例“借新还旧”的可行性较弱，银行之间呈现“恶性合作”揽贷的概率较低；③当前经济修复的紧迫性不及2008年，在各类政策协做协同的布景下，市场开展前景整体较为明朗。
下调存量房贷利率面对挑战：一方面，银行息差压力会造约存量房贷利率调整，目前银行净息差已经处于汗青低位，下调存量房贷利率会进一步压低银行利润空间。经我们测算，目前存量按揭贷款利率较LPR加点幅度超出跨越约40bps。假设25％-50％的存量按揭贷款利率下调40bps，贸易银行年利钱收进或将削减388-776亿元，对应息差下滑1.6-3.2bps。另一方面，计划设想复杂，落地难度大。基于购房时间、购房地点的差别，存量房贷利率差别较大，需要造定差别化的下调政策，但在理论中随便带来套利空间，引发新的不公。
存量房贷利率会下调吗？目前经济增长仍在有序恢复，考虑到银行息差压力等因素，暂时不急于下调存量房贷利率。但我们也不克不及完全肃清下调存量房贷利率的可能性，假设存量房贷利率调降，估量在计划设想上会愈加乖巧精准，既要精准撑持还贷压力较高的群体，又要制止给银行增加过大的运营压力。有可能对利率偏高的存量房贷造定阶梯性计划，而且进步优惠门槛，从存量房贷数目、小我征信情状等角度确定优惠政策的受用群体。
注释
调降存量房贷利率的话题再升温
新发小我房贷利率继续下行，引起了部门存量房贷消费者的存眷，存量房贷利率调降的讨论也愈发强烈热闹。自2022年起，我国新发小我住房按揭贷款利率继续下降，2023年1月5日，央行和银保监会结合发布《关于成立新发放首套住房小我住房贷款利率政策动态调整长效机造的通知》，提出新建商品室第销售价格环比和同比持续3个月均下降的城市，可阶段性庇护、下调或取缔本地首套住房贷款利率政策下限。据21世纪经济报导援引诸葛找房数据研究中心材料，目前多地首套房贷利率已调至4％以下，而关于存量房贷利率，则未见改变，存量与新发贷款利差不竭扩展，存量房贷利率调降的讨论也愈发强烈热闹。
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提早还贷潮是存量房贷利率调降话题的导火索，其背后反映的是居民资产端收益率下滑与欠债端成本上行的矛盾。2022年遭到疫情和海外风险的影响，居民资产价值与收进程度的不确定性增大，同时消费场景削减也使得消费收入有所下滑。居民资产端收益率下滑与欠债端成本上行的矛盾布景下，居民在欠债端放缓了加杠杆的速度，以至提早了偿按揭贷款，引起了“提早还贷潮”。对此，部门看点指出，下调存量房贷利率有利于降低居民住房消费承担、缓解提早还贷问题，制止居民部分资产欠债表大幅缩表，此外还有助于提振消费自信心、扩展内需，减轻消费者对房贷利率将来陆续下行形成缺失的顾忌以刺激房地产销售。
然而，站在银行的角度，下调存量房贷利率带来的运营压力也不克不及漠视。2008-2009年我国存量房贷利率确实有过下调的先例，但是情况布景差别，同样的计划能否能够顺利复造？又能否获得预期的效果？那些问题仍有待切磋。
房贷利率话题的今昔比照
2008年房贷利率调整始末
存量房贷利率下调其实已有先例，2008年央行降低小我住房贷款利率的下限，各大银行为了拼夺存量房贷客户，纷繁推出优惠利率计划。2008年房地产市场销售量骤降，交易陷进低迷，为促进房地产市场安康开展，办事“保增长”目标，同年10月22日，中国人民银行发布《关于扩展贸易性小我住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》，将贸易性小我住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.85倍调整为0.7倍，更低首付款比例调整降至20％。事实上，央行其时并没有对存量贷款利率能否调整做出明白规定，但根据中国证券报2008年12月30日的报导记载，一些中小银行率先许诺利率打七折，并推出贷款平移营业来夺夺存量用户。在此情景下，国有银行也纷繁制定存量房贷调整细则。
当前布景与2008年的三大差别
存量小我住房按揭贷款的体量有明显差距，同时其占各项贷款余额的比重也显著上升，换言之，当前存量房贷调整关于银行的整体影响较2008年会更严重。截行2022岁暮，我国小我住房贷款余额为38.8万亿元，而2008年的规模仅为2.98万亿元，不敷现有规模的1/10。此外，小我住房按揭贷款占各项贷款余额的比重也由2008年的9.82％上升至18.13％。在浩荡的房贷规模和较高的占比布景下，存量房贷利率的调整对银行的收进、息差等目标城市产生更大的影响，因而政府部分和贸易银行在决策时都必需愈加隆重。
严监管布景下，通过转按揭等体例“借新还旧”的可行性较弱，银行之间呈现“恶性合作”揽贷的概率较低。2009年各家银行纷繁跟从调降存量贷款利率，一大原因是为了争夺或留存存量贷款客户，不能不陷进“价格战”。然而，目前的同名转按揭营业已经被监管严令喊停。根据21世纪经济报导2022年5月的内容，绍兴银行以“按揭贷款置换”为名推出转按揭营业，随即被总行和监管喊停。严监管布景下，银行之间呈现“恶性合作”揽贷的概率较低，因而银行主动下调存量贷款利率的意愿也会进一步降低。
当前经济修复的紧迫性不及2008年，在各类政策协做协同的布景下，市场开展前景整体较为明朗。2008 年全球金融危机发作后，中国宏看经济承压，商品房销售大幅下滑。为应对国际金融危机可能产生的影响，撑持居民住房消费、促进扩展内需，央行下调了贸易性小我住房贷款利率下限。然而当前陪伴疫情冲击消退、各地稳增长方案积极出台并快速落地，消费预期继续改进，开年信贷投放积极，经济增长修复的前景较为明朗，下调存量贷款利率的紧迫性并未到达2008年的水平。
下调存量房贷利率面对挑战
固然下调存量房贷利率有助于降低居民部分的欠债压力，为扩展消费供给了根底，但客看上仍然存鄙人述两大挑战，造约那一计划的推行：
银行息差压力会造约存量房贷利率调整
银行净息差已经处于汗青低位，下调存量房贷利率会进一步压低银行利润空间，有碍其运营的稳重性和可继续性，久远来看可能会影响银行业高量量办事实体经济的才能。2022年12月，我国贸易银行整体净息差为1.91％，已下行至汗青较低程度，是2010年有笔录历来的汗青更低值，也是初次打破2％的程度。此外，2022年5年期LPR累计下调了35bps，本年已经面对较大的LPR重订价压力，考虑到政策刺激信贷需求、鼓舞银行向实体让利，LPR在2023年仍存调降空间，因而，在低息差和LPR下调的双重压力下，压降存量房贷利率会进一步增加银行运营难度，持久来看以至可能会影响市场对银行盈利才能的预期，进而影响银行业运营的不变性和办事实体经济的才能。
新发小我住房按揭贷款利率自2011 年后经常高于贷款基准利率，考虑到按揭摊还、贷款早偿等因素，我们测算目前存量按揭贷款利率较LPR加点幅度超出跨越约40bps。我们统计了2009年以来新发小我住房按揭贷款利率、当期贷款基准利率以及净增规模，自2011年起，绝大大都期间按揭贷款利率高于基准利率。考虑到按揭摊还、贷款早偿、房屋置换等因素，越接近当前时点所发放的贷款，剩余比重就越高；响应的，其其时所定的加点幅度关于全体按揭贷款的均匀加点幅度的权重也就越高。我们基于那一逻辑连系央行公布的小我购房贷款新增数据，模仿测算得到目前存量贷款按揭利率较LPR的加点幅度超出跨越约40.19bps。（注：此处测算假设所有时间点贷款了偿节拍平均稳定，但现实情状中遭到经济情况影响等在差别年份贷款早偿意愿会发作改变，因而现实情状较测算会存在必然误差）
连系上述测算成果，假设存量按揭贷款下调40bps，贸易银行年利钱收进或将削减388-776亿元，对应息差下滑1.6-3.2bps。若将存量按揭贷款现实施行利率高于LPR的部门全数降至LPR程度，但LPR以下的不调整，那么加权均匀降幅可能到达50bps，对应银行利钱收进削减1940亿元。然而那一情状比力极端，现实操做中更可能针对部门城市施行、申请要求较为严厉（如存量房贷笔数、小我征信笔录等限造因素），且摘取阶梯式或差别化下调，因而我们假设最末契合下调要求的按揭贷款占全数贷款的25-50％之间，加点下降幅度守旧估量为40bps，则对应银行按揭贷款利钱收进削减388-776亿元，对应息差下滑1.6-3.2bps。
计划设想复杂，落地难度大
存量房贷规模较大，差别地域、差别时点签定的合同条目也存在较大的差别，若何造定适宜的政策兼顾效率与公允，若何确保政策顺敏捷地都存在较大的挑战。下调存量房贷利率显然不克不及简单的“一刀切”，基于购房时间、购房地点的差别，存量房贷合同的条目也有较大的区别，需要造定差别化的存量房贷利率调整计划，延续“因城施策”的政策构想，但在理论中也随便带来套利空间。此外，一二座城市之间若何调剂，新老贷款之间若何调剂，那些问题假设不克不及妥帖处置，都有可能引发新的不公允。
存量房贷利率会下调吗？
综合前述阐发，目前经济增长仍在有序恢复，考虑到银行息差压力等因素，暂时不急于下调存量房贷利率。陪伴疫情冲击消退、各地稳增长方案积极出台并有序落地，消费预期继续改进，经济增长修复的前景较为明朗。后续居民端的收进预期改进、风险偏好进步，也会转向回报率更高的投资渠道，提早还贷潮料将逐渐完毕，下调存量贷款利率的紧迫性尚且可控。
但我们也不克不及完全肃清下调的可能性，参考2008-2009年的体味，假设存量房贷利率调降，估量在计划设想上会愈加乖巧精准，确保银行释放的利钱收进掌握在合理范畴内。考虑到降低存量按揭贷款利率能够减轻居民欠债端压力，有利于刺激消费，鞭策住房销售尽快苏醒，具有必然现实意义，因而我们也不克不及完全肃清下调的可能性。参考2008-2009年的体味，假设存量房贷利率调降，估量在计划设想上会愈加乖巧精准，既要精准撑持还贷压力较高的群体，又要制止给银行增加过大的运营压力：有可能对利率偏高的存量房贷造定阶梯性计划，而且进步优惠门槛，从存量房贷数目、小我征信情状等角度确定优惠政策的受用群体。
来源：券商研报精选