三年前贷款在老家贵阳买了首套房的杜蜜斯近日频繁接到老家民间助贷公司的德律风，向她推介“转按揭”营业。
“那不是凡是意义上银行间的那种房贷转接，而是将高利率房贷置换成低利率的运营贷。但从操做流程上，我得先借到过桥资金，提早还清房贷，再将房产做为抵押物往申请运营贷。”杜蜜斯告诉第一财经。
近期，受资管产物收益率下降、首套房贷款利率普及下调等因素影响，全国多地呈现提早还贷潮。为了称心存量贷款人的还贷资金需求，第一财经领会到，如上述杜蜜斯所提及的“转按揭”办事正在广西、河南、辽宁等地的二三个城市悄悄开展。
“目前，本地确实存在客户通过运营贷或者消费贷来了偿其他渠道垫付房款的情状。并且据我领会，为了帮存量贷款的客户‘降息’，有贸易银行还在运做另一种‘转按揭’形式，即默许客户通过离婚析产停止‘夫妻转贷’，以获取更高的贷款额度和更低的贷款利率。”河南开封某大行个贷司理小赵对第一财经透露。
但无论是“转运营贷”仍是“假离婚”，均曾屡次因涉及侵扰金融次序、易加大楼市泡沫，被监管部分明令制止。2月10日，辽宁银保监局发布《关于提早还贷或转贷的风险提醒》，此中再次提出，违规转贷存在多重风险；关于涉嫌骗贷且情节严峻者，还将承担刑事责任。
是“一条龙”也是连环套
多名业界人士告诉记者，运营贷流进楼市，更常见于楼市上行期，居民加杠杆购置二套房。当前楼市进进下行通道，居民地道以还贷为目标利用运营贷相对较少，但也非稀有。
运营贷又称小微贷或者生意贷，是指发给小我或者企业，用于企业运营的贷款，撑持房产抵押。申请运营贷，需要贷款人或其亲属确其实运营一家公司。如像杜蜜斯一样的工薪族要申请到运营贷，有的中介公司可能会提出打点“假流水”“空壳公司”等相关天分证明，以“搀扶帮助”其获得准进门槛。
那种“运营贷置换房贷”一般分为三步：存量贷款人起首通过中介平台，以相对高的利钱，获得过桥资金，一次性还清房贷；再以房产为抵押物，在其本人和亲属均未有注册公司的情状下，通过中介公司供给的包拆计划，申请运营贷；最初用申请到的运营贷往了偿过桥贷款。
“那是民间金融中介机构供给的‘一条龙办事’也是连环套，流程比力繁琐，还很随便被套路，我们（银行）其实不选举客户通过那种路子筹集还款资金。”小赵称。
不外，因为运营贷利率程度较低，放款速度较快，跟着近年来国度加大对小微企业的撑持力度，运营贷的利率还有继续走低趋向，小赵也表达，该转按揭体例确实吸引了部门存量贷款客户的存眷。
以开封为例，据小赵介绍，目前运营贷利率程度大致略高于4％，和新增房贷利率程度相差无几。而关于拥有存量房贷的客户，或在开封首套房贷款利率为6.13％摆布高点购得房产的，因为购房者承担的房贷利率一般由“LPR+银行加点”构成，银行加点自合同签定后连结稳定，所以在贷款置换后，“高位站岗”的贷款购房者也许能节约几十万的利钱。
根据招商银行等多家贸易银行官网信息，运营贷仅可用于企业运营周转。关于运营贷违规挪做他用的现象，早在2021年岁首年月，住建部、央行和银保监会就曾结合发布《关于避免运营用处贷款违规流进房地产范畴的通知》（下称“通知”）明白，加强贷中贷后治理，银行业金融机构应书面向告贷人提醒违规将信贷资金用于购房的法令风险和相关影响。
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“即使不是用于购房，仅仅是期看通过那种转按揭渠道来削减小我贷款承担，贷款用处的实在性也存在问题。两类情状都涉嫌骗贷。”北京金诉律师事务所主任、北京法学会不动产法研究会理事王玉臣对第一财经表达。
在辽宁发布的《关于提早还贷或转贷的风险提醒》中也提到，运营贷告贷人须照实供给贷款申请材料，如伪造运营材料获得贷款，则涉嫌骗贷，情节严峻的，将被依法追查刑事责任。运营贷不得违规用于购房、结清房款、了偿其他渠道垫付的房款，违规利用将会被提早收回贷款。
北京市盈科（深圳）律师事务所合伙人律师骆训文对第一财经阐发称，假设没有发作本色性消费或运营行为，贷款人用消费贷或运营贷置换房贷，便属于违规，但惩罚力度相对有限，其违规风险次要表现为贷款被收回，并需要一次性结清贷款。
但关于供给贷款转换办事的中介或金融机构而言，鉴于前述通知中提到“房地产中介机构不得诱导购房人违规利用运营用处资金”，云嘉律师事务所高级合伙人/不动产与建立工程专业委员会主任梁雪对第一财经表达，一旦被查出，可能会面对行政惩罚且惩罚信息会被纳进征信系统。而情节严峻的，根据刑法有关规定，以至还可能遭到有期徒刑、拘役、罚金等刑事惩罚。
“离婚套贷”再现
假设贷款人单纯为了削减还贷压力，小赵认为，比拟之下，通过二手房交易让渡，从头申请按揭贷款，再了偿原贷款，那种还贷体例更为划算。
另有本地某处所行个贷司理告诉记者，此类被称为“异名转按揭”的还贷体例在开封多家贸易银行确实能够操做。
该个贷司理称，为了削减本行客户流失，本地银行早已不再对贷款人开展将按揭款从一家银行转到另一家银行的“同名转按揭”营业；但在统一银行内，贷款人仍然能够停止“异名转按揭”。
详细而言，就是操纵二手房交易让渡，贷款人先通过过桥资金将剩余房贷还清，再将房产让渡给亲属，从头申请按揭贷款。关于贷款家庭而言，转按揭胜利后，不只能够变相降低存量房贷利率，还极有可能因为房产在从头评估市价值提拔，从而获得更高的贷款额度。
小赵表达，“异名转按揭”本是银行贷款理论中较为常见的营业，但为了削减贷款利钱，一些夫妻间停止转贷的，可能会事先打点协议离婚手续，或者通过其他渠道，让银行查不到婚姻信息。
“近几个月以来，通过离婚析产停止‘夫妻转贷’的现象时有发作。”小赵提到，在从头打点贷款时，银行会先对受让人的征信、年龄和婚姻情况等根本情状停止审核。在两年以前楼市较热的时候，银行会要求30岁上下独身的贷款人供给半年以上的独身证明。但跟着楼市转冷，目前仅需要供给身份证、户口本、离婚证、流水等简单小我信息，即可打点转按揭。
但上述转按揭包罗“离婚套贷”亦可能产生新的成本和风险。王玉臣称，一方面，停止二手房交易打点过户会产生新的税费，假设那个过程利用过桥资金，还可能会增加额外没必要要的成本；另一方面，假离婚不是一个法令名称，只要打点了离婚手续，夫妻配合财富会酿成一方的小我财富，即便是再复婚，名义上分到受让人名义下的财富也成了其婚前小我财富。
另有熟悉法令风险的人士提醒：转给亲朋后，再想转回给本身，也存在发作法令纠纷的隐患。而若亲朋身死，则更有可能与亲朋的继续人发作房屋所有权的纠纷。
前述处所行个贷司理还表达，近期，存量贷款下调的唤声较高，市场情感也因而呈现颠簸。一些中介公司嗅到商机，“研究”出了一种新的营业形式：为没有足量资金、也不想打点转按揭的存量贷款人，以其本人名义间接向银行申请降利率。在操做上，中介公司可能先收取一万元的预定金，再以存量贷款者的名义频频致电银保监会或银行，声称“房贷付出不起，假设不给降息就不还了”。
“银行自己也会担忧过期贷款的产生，早先接到的赞扬次数多了，确实曾呈现过对存量贷款者停止降息的个例。但相关个例的呈现，其实不意味着存量贷款利率已经能够下调了。中介机构的那种行为，在哄骗贷款者的同时，也骚乱了银行日常工做。”该个贷司理称，做为应对，他所在的处所行，目前关于银保监会转来的此类赞扬德律风，“不予理睬”。
违规贷款或加大资金承担
“还贷潮之下，存量贷款者也不克不及自觉从寡，出格需要慎重考虑通过过桥资金提早还贷。”前述处所行个贷司理提醒。
王玉臣也提到，在房贷置换成运营贷后，至少存在两种情状，让贷款人资金承担加重：其一，一旦发作银行抽贷，贷款人将面对停贷或提早全额了偿贷款的风险，授信也会遭到严峻影响；其二，良多贷款人会在中介的指引下摘用过桥贷款结清房贷，那就产生了新的成本，出格是在过桥贷款利率显著高于银行贷款利率的布景下，一旦后续贷款人现金流呈现问题，还贷承担更重。
《关于提早还贷或转贷的风险提醒》中也提到，告贷人在提早结清按揭贷款、从头申请“信誉贷”“运营贷”过程中，会被中介诱导或强逼借用过桥资金，付出高额的过桥资金费用、中介办事费用等，现实综合成本可能超越银行房贷利率，知情权和抉择权遭到损害。
关于呈现置换小我无法及时了偿银行贷款的情状，梁雪进一步阐发称，银行可能根据贷款合同向购房人主张了偿全数贷款、付出利钱及违约金等，置换小我的房产也存在被法拍的风险。