若何使存量房贷降低利率？将贸易房贷转为公积金房贷（下称“商转公”）当是正解之一。多方人员向记者表达，“商转公”可以很大水平降低存量房贷还贷压力，节约购房成本。
同时，记者也领会到，“商转公”的笼盖范畴较为有限，申请的难度也比力大。不外，能够看到的是，“商转公”的步队还在继续扩展之中，其营业流程以及公积金多个侧面的政策也正在不竭地优化过程中。为了减轻存量房贷用户的压力，除了推行“商转公”，专家也定见称，银行当转换思维，主动对存量房贷利率停止调整。
多城继续加进“商转公”阵营
“商转公”的步队正在继续扩展中，据扬州公积金治理中心称，扬州自2023年3月1日起，起头受理初次利用过公积金贷款的申请人家庭的商转公申请；自2023年4月1日起，全面受理契合前提的申请人家庭的商转公申请。
“商转公”营业早就存在，并已经在部门城市得到了较为普遍的运用。记者从深圳住房公积金治理中心官网领会到，深圳从2013年9月就已经上线“商转公”营业，截至2019年5月，深圳商转公贷款发放笔数在公积金贷款发放总笔数中占比已超越60%。近期，加进“商转公”的城市已经越来越多，除了扬州，此前陕西多个城市也公布将受理该项营业。
因为较低的公积金贷款利率，“商转公”可以给商贷购房者带来的实惠是显而易见的。据悉，自2022年10月1日起，五年期以上首套住房公积金贷款利率已经下调到3.1%；而前几年，部门购房者的贸易房贷利率达5%—6%，固然跟着LPR利率的下调有所降低，但是因为固定加点的存在，仍是与公积金房贷利率差出2—3个百分点。
以100万元的贷款金额，25年等额本息停止测算的话，3.1%的公积金贷款利率比拟6%贸易房贷利率的购房者每月少还月供约1650元，共计少还利钱近50万元。收集博主莫小莫也分享了本身商转公的履历，称“商转公”后本身的每月还款总额从29000元下降到了27500元，每月削减还款1500元，30年贷款起码能够省出来一辆奔跑小汽车。
前不久，购房者李晶晶（化名）在武汉打点了“商转公”营业。李晶晶告诉记者，公积金利率低良多，转公积金贷款以后还贷压力小多了，“如今间接用我和我老公的公积金缴存额就能笼盖全数贷款，已经不需要再用工资还贷了”。
记者重视到，截至目前，仍然有较多城市并未推行“商转公”营业。此中，一个城市北京、上海、广州，二座城市天津、杭州、苏州、西安、石家庄等均不克不及停止“商转公”。关于未能推行“商转公”的原因，北京公积金治理中心在官网回复网友的征询时指出，“商转公”现实上是贸易银行与公积金中心的一种债权让渡行为，告贷人由向贸易银行了偿贷款变成向公积金中心了偿贷款。两种贷款的资金主体、对象、利率、审核等方面存在很大差别，贷款一旦发放，再将债权让渡就存在诸多问题。
不外，能够预见的是，接下来还将会有很多的城市开通“商转公”营业，相关流程正在酝酿之中。此中，3月1日，沈阳公积金治理中心在官网答复网友的征询时称，已经对该营业停止了屡次前期调研、需求论证、系统开发和与银行信息交互的数据接口的研发工做，目前正在停止内部测试以及与银行间的营业对接测试，试运行平稳后正式向社会推出。
仍有问题需要处理
既然“商转公”如斯之好，贸易贷款的购房者为什么不都往转公积金贷款呢？对此，3月1日，中国房地产数据研究院院长陈胜在承受记者摘访时表达，对购房者来说，商转公可以降低其贷款成本，但是整体规模较小，申请的前提设定也比力高。
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记者重视到，全国范畴而言，公积金的笼盖率其实不算很高。据安居客监测数据，2021年全国重点22城市的公积金实缴职工数在城镇根本养老保险参保人数中的均匀占比为50%。也就是说，那些重点城市中有一半缴纳了职工养老社保的人并没有缴纳公积金。
而即使能被公积金笼盖，较多城市也并未开通“商转公”营业，已开通“商转公”的城市申请也需要称心多重前提。记者重视到，多个城市商转公营业的申请，既需要征得已经打点贸易贷款的银行的附和，还需要到达公积金缴存年限、缴存形态、缴存余额、已利用情状以及征信情状等多个方面的要求。
例如，扬州“商转公”申请需要出具原贸易贷款银行出具的《扬州市贸易性住房贷款转小我住房公积金贷款附和书》；重庆、宁波等地停止“商转公”需要自行将原有贸易贷款结清，对房产停止“解押”；而武汉、长沙等城市不要求结清全数贸易房贷，但是要求自行筹款结清原有贸易房贷超出跨越公积金贷款的部门。
记者重视到，公积金贷款的额度一般比力有限，多低于原购房者贸易房贷的总额，较多商转公的购房者可能都面对自筹资金的问题。关于结清全数或者超出部门贸易贷款的要求，有很多购房者反映，自筹资金的路子非常有限，除了向亲友老友借钱以外，还可能需要向中介机构付出费用借钱“过桥”，进而又增加了“商转公”操做的难度和成本。
2021年周全（化名）以近200万的总价在武汉购置了首套房，首付70万元，剩余购房款130万元摘用贸易贷款，利率超越5%，每月还贷金额约为7000元。固然，目前还款压力较大，但是因为相关前提限造并未停止“商转公”。周全告诉记者：“我的公积金缴纳额度不大，目前缴存余额只要1万多元。商转公想要到达贷款上限，缴存余额还远远不敷。同时，就算可以到达公积金贷款上限，我也还需要时间筹钱将不克不及被公积金笼盖的贸易贷款还掉。”
不外，考虑到自筹资金垫付的难度，部门城市的“商转公”政策也停止了响应的考量。此中1月份起头推行商转公的兰州向深圳借鉴了“顺位抵押”形式，在庇护原贸易贷款抵押注销稳定的情状下，通过打点公积金贷款第二顺位抵押权的体例，实现不结清商贷即可间接发放公积金贷款来冲抵原贷款余额，免去了职工强逼性担保的费用收入，处理了房产解押后再抵押的难题。
而除了推行“商转公”，关于存量房贷，陈胜表达，银行也能够恰当转换构想，主动考虑对存量房贷的利率停止调整。
目前，公积金多个侧面的政策都在不竭地优化，据中指研究院统计，2022年以来，全国超200省市（县）优化住房公积金贷款政策；截至2023年2月中旬，不到两个月的时间内，全国已经有近30个城市先后优化住房公积金政策，除了“商转公”，还包罗福州、中山等超20省市容许提取住房公积金付出首付款，太原等城市的公积金贷款首付比例下限下调为20%，南京推行二手房公积金“带押过户”等。（华夏时报）