更高法：承包人原因招致产权证延迟打点的，发包人能否主张租金缺失？

【裁判要旨】

《城市房屋租赁治理办法》规定未获得房屋所有权证不得对外出租，但该治理办法系部分规章，且已失效。现行法令行政律例中并没有未获得房屋所有权证不得对外出租的规定，发包人主张案涉房屋未能对外出租系未能及时获得房屋所有权证招致，于法无据。

【更高人民法院案例】

（2018）更高法民再134号中建集团建立工程施工合同纠纷案

【简要案情】

一、2006年9月15日，超华公司与中建总公司签定施工合同，约定超华公司将昆山某商贸城项目标土建、桩基、幕墙等工程发包给中建总公司，固定单价，合同价款1.6亿。完工验收合格后30日内承包人提交完工结算陈述、发包人要求的完全的结算材料、完工材料、房屋钥匙等，承包人负责供给所有的材料并共同政府部分要求的存案手续。

二、2009年7月2日，上述工程施工完成后，经建立单元、施工单元、监理单元、设想单元完工验收合格。

三、工程完工验收合格后，因为承包人中建集团未及时供给完工材料，未共同发包人及时完成政府部分要求的存案手续，招致无法及时打点房屋产权注销。发包人超华公司告状至人民法院并获得法院撑持。苏州市中级人民法院二审讯令中建集团十日内供给工程材料，共同发包人完成专项验收和完工存案；但施行法式中未能施行到位，末结施行；

四、2012年5月4日，超华公司向昆山市建筑量量检测中心缴纳判定检测费82万，向昆山市住建局缴纳房屋判定费35万。昆山市房屋平安判定站做出判定陈述，代替了承包人所需提交的工程材料，2012年6月29日，案涉工程通过完工存案验收。7月10日获得房屋所有权证。

五、发包人超华公司以承包人原因招致房屋无法及时打点产权证，影响了房屋对外出租。告状至人民法院，要求补偿2009年9月1日至2012年7月10日期间的租金缺失。

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【争议焦点】

承包人未及时供给完工验收存案材料的行为应当承担的违约责任有哪些，能否包罗租金缺失？

【裁判成果】

一审苏州中级法院判决驳回发包人的诉求；

二审江苏高级法院撤销一审讯决，判决中建集团付出超华公司700万；

再审更高法院撤销二审讯决，庇护一审讯决。

【更高人民法院看点】

本院认为，案涉工程的3.4层未能获得产权证与租金缺失之间不具有因果关系，二审讯决承包人补偿发包人700万租金缺失，欠缺事实和法令根据。

一、发包人主张根据《城市房屋租赁治理办法》关于未获得产权证不得出租的规定，但该治理办法仅系部分规章，且已经失效。现行法令行政律例并没有关于未获得产权证不得出租的强逼性规定，发包人主张因未获得房产证招致未能出租，欠缺法令根据。

二、案涉房屋1.2层在未获得产权证时已经对外出租，亦可印证无产权证与未能对外出租没有一定联系关系。

三、另根据超华公司庭审陈说及证人证言可知，因案涉工程招贸易态未及时确定和决策，招致消防工程和拆修未及时完成，尚不具备对外出租前提，发包人所主张的租金缺失其实不存在。

【律师小结】

一、明白违约责任的范畴。

本案中承包人因未提交完工存案材料确有违约行为，但该违约行为应当承担的违约责任，仅限于因违约行为形成的缺失，包罗合同履行后的预期可得利益缺失，但不克不及超越违约方在订立合同时能够预见或应当预见的缺失。发包人已经以替代履行的体例完成了完工验收存案手续，就替代履行的判定费缺失已经另行告状主张，在本案再行主张租金缺失，欠缺根据。

二、出租房屋即使未获得房产证，但具备建立工程规划答应证并完工验收合格，即可对外出租并收取租金收益，当事人主张租赁合同无效的，人民法院不予撑持。

做者乔谦律师 山东睿扬律师事务所