当点开新闻推送，林晓发现珠海房贷利率下降到3.7%时，几乎不敢相信本身的眼睛。一年半前，当她为本身购置首套商品房时，房贷的现实利率仍是6.1%。
事实上，比来房贷利率跌破4%的，不行珠海一座城市。多个城市陆续加进那一行列。
根据上海易居房地产研究院统计，珠海、南宁、韶关等城市，房贷利率更低降到3.7%;郑州、福州、厦门、长春、石家庄、泉州、温州等城市，目前更低房贷利率降到3.8%。
在利率高点贷款的林晓，起头方案提早还贷。面临较大的还款差额，和林晓一样，越来越多在利率高点贷款的年轻人起头提早还贷，但他们发现，提早还贷似乎越来越难。
多城房贷利率跌破4%
上述城市的房贷利率缘跌破4%?那一方面源自央行的最新政策，另一方面与其比来三个月楼市表示息息相关。
本年1月5日，中国人民银行、银保监会发布通知，决定成立首套住房贷款利率政策动态调整机造。新建商品室第销售价格环比和同比持续3个月均下降的城市，可阶段性庇护、下调或取缔本地首套住房贷款利率政策下限。1月16日，国度统计局发布了最新一期70城房价指数。那一数据无疑成为各地房贷利率调整的重要根据。
基于央行房贷利率自在下调的规则和2022年10～12月份全国70城房价指数数据，70城中有35个契合下调的原则，包罗长春、沈阳、太原、大连、哈尔滨、郑州、天津、石家庄、福州、厦门、武汉、兰州等城市。
此中，郑州在降息方面动做不断较快，从本年1月底起头，郑州部门银行率先将首套房贷利率由4.1%下调至3.8%。
利率已经下探至3.7%的珠海，则是别的的情状。根据易居研究院数据，2020年2月，珠海的房价来到汗青高点，均价29414元/平方米，同期，做为广东省会的广州市，均价仅为27837元/平方米。随后一全年，珠海房价均价都与省会广州八两半斤。2020年，珠海的GDP为3482亿元，同年，广州GDP为2.51万亿。而从2022年岁首年月起头，珠海房价不断处于下跌区间。
厦门情状与珠海类似，固然GDP踌躇在7000亿元摆布，在省内不如泉州和福州，但房价均价终年比肩一个城市，仅次于北京、上海和深圳，高于广州。厦门房价，特殊是岛内房价的绝对数值，终年居于全国前列。
值得重视的是，此次利率打破规定下限的城市，不包罗北上广深等一座城市。
广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉阐发，根据央行政策，目前70个大中城市中，过半城市的首套房贷利率在2023年到达不设下限的要求。那70个城市均为生齿规模、经济根本面靠前的城市。全国还有200多个地级市，大部门的房价鄙人跌。估量将来越来越多城市的首套房利率将取缔下限。
提早还款，因为利率“狂跌”？
比来房产范畴别的一大重要趋向则是，越来越多居民起头提早还贷，那与各地房贷利率起头下调的时间段高度吻合。
近一年半时间，珠海房贷利率起伏浩荡。2020年10月，林晓在珠海购置首套住房并从中国工商银行贷款，商贷利率是6.1%，她贷款共计200万，在30年等额本息还款形式下，每月还款约12120多元。但假设根据当下珠海更低利率3.7%，每月仅需了偿9205元。
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目前，房贷的现实利率由贷款根底利率(LPR)±基点(BP)构成。以林晓的房贷利率为例，LPR是4.65%，上浮145BP，也即上涨1.45%，现实利率就是LPR(4.65%)+145BP(1.45%)=6.1%。
固然从一年半前到如今，LPR已经从4.65%下降到4.3%，但是林晓房贷在LPR根底上增加的145BP，并没有改动。
即便根据如今的LPR利率，林晓每月也需了偿11670元。
较大的还款差额让林晓决定提早还贷。事实上，很多在利率高点贷款的年轻人都有如许的设法。
“对存量房贷来说，高利率的短处愈加凸显。因而，很多人抉择提早还贷，要么还款后卖房，再买房，腾挪为低利率房贷。”李宇嘉对中国新闻周刊表达。
不外比来，越来越多人发现，提早还贷变难了。
在履历近3个月期待之后，家住广州的王磊末于提早还完了中国建立银行剩余的贷款，但违约金相当于3个月的月供。
在国内普及推行LPR形式之前，次要利用固定利率。每逢房产市场的“牛市”，贷款合同上的固定利率，也不竭水涨船高
家住广州的张敏丽在购房时，与银行签定了贷款固定利率高达6%。比来，她想要提早还贷，一方面因为房贷利率不竭下调，另一方面她和家人也预备换房。
但当她往征询客户司理时，发现中国工商银行提早还贷已经排到了3个月后。
“会陆续等下往，曲到能够提早还贷。”张敏丽表达。
在华泰资产首席经济学家王军看来，在较大利率差额之下，购房者甘愿承担违约金等摩擦成本，忍耐更长时间的期待，也要测验考试提早还贷。但从银行角度阐发，不变的房贷利钱是其重要的收进来源，提早还贷潮对其运营和开展将产生较大影响。
“目前银行和购房者各自有考量，那时候很可能倒逼利率政策进一步优化调整。”王军对中国新闻周刊说。
上海易居房地产研究院研究总监严跃进则认为，从房贷利率角度看察，社会上确实存在抱怨存量房贷利钱太高的声音。提早还房贷，目标是削减利钱收入。
“各地应把房贷利率下调和房贷提早了偿之间的关系做系统的研究，从庇护购房者权益角度积极为购房者减负。”严跃进说。
房贷利率会进一步下调吗
低利率与提早还贷息息相关，但也并不是提早还贷的全数原因。
此轮提早还贷潮的另一大原因，被认为与2022年下半年以来理财收益继续走低密切相关。
李宇嘉表达，据测算热点城市房子的综合持有成本在5%～9%摆布，假设房价不在快速上涨的区间，栖身功用之外，持有房子其实不划算。只要房贷利率高于理财利率，或房价鄙人跌或居民预期房价下跌，提早还贷的动机就会存在。
2022年以来，多款稳重型理财富品呈现吃亏。好比，天相投顾基金评判中心的数据展现，2019年至2021年期间募集的多只“百亿爆款”公募基金在2022年的权益市场中呈现下跌，此期间首发规模超百亿的股混基金共计36只，2022年均匀跌幅为22.34%。
而在很多专家看来，末结提早还贷潮，恐怕需要一个“牛市”。
“假设在金融市场能获得不变的回报，各人其实能忍耐存量房贷较高的利率，但假设理财富品的收益较低以至为负，那么越来越多人会理性抉择提早还贷。”王军说。
做者：赵越