一座城市交易量上升明显，但价格并未普涨，全国市场只是点状苏醒，而非全面回热
文 | 《财经》记者 刘昕 王博
编纂 | 王博
2月最初一个周末，前后看了半年房子的董凡敲定一套位于北京市向阳区世桥国贸的三居室。
董凡密集看房是在本年春节后。气候回热，市场也起头呈现躁动的气息。他察觉到，比拟往年，房子成交的速度明显变快了。“我们挑出三四套合心意的，还在踌躇的时候，就有两三套卖掉了。”
不行购房者，房产中介也感应了春天的热意。一位北京市通州区的链家中介告诉《财经》，往年大部门时间，他所在的链家门店晚上九点半就关门，比来最少得开到晚上十二点，最夸饰的一次，签单到凌晨四点。
“疫情三年，房价涨回来只用了一周”、“2月北京二手房成交量同比大战96%”，楼市小阳春还未到来，那些数字就陆续侵占着热搜，挑动购房者的神经。
是造造焦虑仍是楼市小阳春实的到了？本年的回热与往年有何差别？不上车又会错过一轮周期吗？
2月25日至今，《财经》查询拜访了北京、深圳等地新房、二手房市场，复原了一个实在的小阳春楼市。
一个城市成交量上升，价格并未普涨
2月25日，《财经》来到位于北京市海淀区的中海富华里售楼处。时值周末，售楼处人头攒动，有的置业参谋同时要为三四组客户讲解。
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中海富华里、中海汇智里售楼处前台，工做人员正在为购房者注销、为他们安放讲解人员。摄影：刘昕
现场的一位置业参谋说，比来售楼处周末要招待五六百组人，本年1月-2月的成交量比往年5月-6月开盘时多了一倍。如今，降价空间几乎没有了，付款周期短的，总价能有必然优惠。
一位呈现活动性危机的头部开发商员工告诉《财经》，近期，公司在北京的盘也起头收回折扣了。至于能否涨价，要看后市开展。
当天，《财经》来到海淀区永丰财产基地的另一个楼盘海开栖海沄颂的售楼处，该售楼处1月份刚开放，到访人数比中海富华里略少。该楼盘户型次要是81到148平方米的二至四居，单价8.4万/平方米。置业参谋告诉《财经》，该楼盘3月底开盘，近期会开放样板间。楼盘总共有887多套房，认购需要供给总房款的40%资金截屏。截至发稿前，认购已经排到1400多号。
海开栖海沄颂售楼处，置业参谋为购房者讲解楼盘。摄影：刘昕
比拟新房市场，北京二手房市场回热的水平更高。中指研究院最新数据展现，2月北京二手房网签套数环比增长60%以上，受往年春节假期低基数（看房人削减）影响，同比增长70%以上。1月和2月加总的网签套数较往年同期增长超10%。
其他一座城市中，广州、深圳与北京类似，新房和二手房成交均有所增长，但后者成交增长更明显。以深圳为例，2月新房成交面积环比增长超30%，二手房成交套数约2000套，环比增长超70%。
贝壳研究院监测的全国50座重点城市（见正文），2月上半月的二手房日均成交量较1月上半月增长也超越70%。
市场回热后，部门研究机构、案场销售、房产中介存在虚夸数据，炒做市场的现象。多位业内人士认为，固然楼市交易量回热了，但水平有限。并且，本年春节在1月，往年春节在2月，春节期间看房人原来就不多，且往年叠加了疫情因素，那让本年2月的环比和同比交易数据都掺了很多水份。
价格方面，《财经》发现，一个城市部门地段好、楼龄新的房子，价格已经呈现上涨的苗头，部门高捧住宅从往年下半年市场就不错。
合生创展的一位高管透露，该公司位于北京霄云路的部门高捧住宅近半年来卖得比力好，原因之一是部门老板原来想用钱扩展再消费，后来又隆重的投进到了改进生活中。房全国APP展现，合生霄云路8号小区往年6月单价12.6万元/平方米，本年2月单价13.9万元/平方米，上涨10%。
一位北京购房者告诉《财经》，她往年岁尾在大兴区御璟星城购进一套四居室，近期同小区同户型的房子，挂牌价上涨了20万，相当于她往年买进价格的2.6%。前述通州区链家中介也重视到，不带电梯的老房子价格没有太大改变，但部门2010年以后建的商品房，春节后价格涨幅以至能到达10%以上。
个别项目标涨价不克不及代表市场的整体情状。根据中指研究院数据，2月，一座城市新房价格环比上涨0.02%，二手房价格环比上涨0.24%。
在新房市场，深圳一家头部房企的销售人员体味是，近期售楼处的到访量上来了，但实正转化为订单的其实不算多。“各人担忧和考虑的工具更多了，好比量量、交楼时间、后续可能的价格走势。”他认为，近期市场可能有一波小的反弹，后续如何，还得看政策能否会进一步松动。
一位深圳中原地产的中介认为，价格上涨不多，是因为前两年疫情，深圳二手房市场积存了大量房源，比来一段时间正在消化的大多是低价房源。
“市场自信心恢复需要时间，目前是价格持平或微涨，普涨不现实。”一位房企北京区域副总裁表达了类似看点。
改进比刚需出手更快
《财经》在查询拜访中发现，楼市回热后，刚需到改进有一个传导过程，而相较刚需，大大都改进性需求的买家出手更快。
2月26日，《财经》在北京向阳区首开金茂看京樾售楼处看到，洽商区几乎都坐满了。该楼盘往年9月开盘，楼盘均价8.5万/平方米，目前只要三居和四居的户型在售，建面范畴从102平方米到155平方米。155平方米的房源根本已经卖完，100平方米出头和120平方米的房源还剩一些。
北京链家研究院阐发师冷会对《财经》说，从近期成交案例的空间散布、价位和面积特征来看，节后刚需购房者进市有所增加。从汗青成交数据看，那一现象具有较强的季节性特征，可能与购房家庭的决策体例有关。好比，刚需人群一般会比及春节发年末奖，或者跟家里的亲戚伴侣借到足够的资金再来买房。
前述通州区链家中介发现，二月中旬之前，刚需上车居多，二月中旬后改进起头增加。那是因为，北京二套房首付门槛高，大大都改进型客户需要卖掉本身本来的房子，再购进一套。所以改进型需求的回温会比刚需晚一些。
别的，北京各区进学信息摘集大多在蒲月初。保险起见，有意购置学区房的购房者一般期看在四月底之前拿到房产证。学区房那类改进型需求也会在春季呈现阶段性走高。
从全国次要城市的成交比例以及久远趋向来看，改进型需求仍占支流。根据中指研究院最新数据，与2022年1月比拟，2023年1月，30个代表城市中，有21个城市90平方米以下产物成交套数占比下降，18个城市120平方米以上产物成交套数占比上升。
来源：中指研究院
贝壳研究院也在《改进型购房需求洞察陈述》中写道，改进购房群体（35-45岁群体）占比由2020年的26%进步至2022年的30%，刚需购房群体（30岁以下购房群体）成交占比由2020年的37%下降至2022年的34%。改进型需求提拔已成趋向。
招致改进型需求购房交易量提拔次要有三个原因：一是，那部人大都履历过楼市的非理性上涨，因而，选房上车更勇敢；二是，本年以来，全国有近90个省市（县）出台调控办法过百次，此中，包罗降低二套房贷款利钱，放松购置前提限造等，那使2017年以来积存的改进需求得到释放；三是，相较改进性需求的群体，刚需购房者大多为年轻人，对将来收进不变性的担忧让他们在买房会有更多踌躇。
那么，事实出手买房的时机到了吗？
多位业内人士认为，几乎没有人能准确探到一轮房价周期调整的底部，购房人仍是要根据本身情状做出决定。一个比力明白的信号是，买卖两边在博弈中的力量比照、房屋的议价空间能否发作了改变。
前述通州区链家中介告诉《财经》，往年北京的新增房客比（即一段时间内新增房源数量/新增到访客源数量）处于高位，购房者抉择余地更大，砍价相对随便，一套房子能砍下3%-5%的价格，本年就不会那么好谈了。上海链家研究院首席阐发师杨雨蕾也表达，根据上海链家研究院的监测，近段时间二手房的议价空间确实在收窄。
二三根线房价仍鄙人跌
《财经》发现，小阳春的风只吹到了一线，其它低线城市仍然在恢复元气。
“回热了一点点。”一位江苏省南通市碧桂园的营销人员如许描述本地楼市。他表达，国内最抗跌的仍是一个城市。南通位于江苏东南部，是二座城市，间隔上海120多公里。
根据房全国数据，往年3月以来，南通新房成交价从20049元/平方米，降到15266元/平方米，降幅28.9%。
本年岁首年月，为刺激购置需求，央行成立首套住房贷款利率动态调整机造，新房价格持续三个月下降的城市，可下调首套住房贷款利率下限，许多二三座城市的贷款利率进进“3字头”时代。
跟着政策放宽，低线城市的成交量呈现上升。但是，从二手房价格来看，2月一个城市房价已经行跌上升，二三条座城市的房价仍鄙人跌，三条个城市的跌幅收窄幅度不如二座城市。
2023年1月-2月各梯队城市新建及二手室第价格环比涨跌改变。来源：中指研究院
资深地产融资专家王嵩认为，如今市场的点状回热，更多是因为市场构造的差别。一个城市有需求根底，大大都二个城市的销售上升不会那么快。
土拍市场的冷热，更能反映企业持久对某一城市的市场能否有自信心。《财经》发现，本年前两月的土拍，城市间热度分化严峻。一座城市中，只要北京完成一轮拍地，共出让6宗地盘，3宗底价成交，3宗溢价成交，溢价率均为15%。
其他停止土拍的城市多为二个城市，仅有杭州热度较高，两个批次共18宗地块里，有14宗溢价成交。2023年在杭州拿地的企业中，民企占到65%。其他二座城市多为底价成交或流拍。
来源：中指研究院
王嵩认为，那是因为房企看好杭州的持久趋向。但那种市场的点状修复，对其他城市其实不具备可复造性，总体来说，市场将在分化中爬坡。
关于那波回热能否有继续性，他认为取决于有没有新的政策落地，房企能否会呈现新的违约，产生新的交付问题。“只要市场的信誉风险出清，购房者关于地产行业的预期才会修复，市场的稳态才会呈现。”
房企高管们对市场的揣度也较为胁制。多位房企高管表达，他们更存眷整体经济能否好转，老苍生有更不变的收进来源才是楼市回热的底子。
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（应摘访者要求，文中董凡为化名。）
责编 | 肖振宇
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