市场底部已现，2023房地产静待春热花开！

导语：2022年12月30日下战书，在中国人民大学主办的“后疫情中国住房政策研讨会”上，贝壳研究院首席市场阐发师许小乐在线上分享了最新研究功效与市场看察。

当前，按捺市场三重压力正在减轻，房地产市场走向苏醒的态势进一步明朗，市场的底部已经相对确定，明年春天，市场将迎来稳步的苏醒。

过往虽然房地产调控政策的底部早就呈现，但市场的底迟迟不愿呈现，市场预期偏弱，次要原因是三重压力。

第一重压力是对将来收进预期的担忧。那次要来自过往疫情封控和经济暂停。但12月疫情防控转为乙类治理后，市场的更大不确定性已经不再，那给了市场一个积极的改进信号。经济起头恢复轮回，将会提拔人们关于将来收进的预期。

另一重压力是房企交付的风险。但跟着国度不竭加大对优良房企的信誉注进，房企的融资才能从头成立起来。明年部门房企的压力还不克不及肃清，但消费者对交付违约的担忧将会降低，何况还有二手房能够替代。

第三重压力是对房价大幅下跌的担忧。确实，跟往年高位比拟，本年的房价普及性下跌令人担忧。跟往年12月比拟，重点50城房价指数同比下降了7.2%。50城中仅上海、北京同比上涨0.6%、0.4%，其他48个城市同比下跌，跌幅更高的城市同比下跌13.5%。

但假设把时间拉长到三年（正好是疫情的三年）看，会有纷歧样的发现。

我们根据贝壳成交的大数据对2020-2022年重点城市二手室第房价清点。自2019年12月起，重点50城¹房价上行周期共20个月，累计涨幅11.4%；下行周期17个月，累计降幅11.1%。重点50城房价指数目前已跌回三年前程度，根本上把疫情前期货币外溢带来的刺激效应出清完毕。

履历三年疫情的考验，差别城市房价的涨跌进一步描绘了我国城市开展的次要趋向。过往三年，50城中房价上涨的城市有18个，更高涨幅41.1%，均匀涨幅13.5%；房价下跌的城市有32个，更大跌幅16.4%，均匀跌幅8.3%。

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一座城市房价比2020岁首年月上涨15%，二座城市房价比2020岁首年月下跌1%，三个城市房价比2020岁首年月下跌3%。在上涨的阶段，一个城市上涨的幅度更大；鄙人跌的阶段，一座城市下跌的幅度更小。三年下来，一个城市与二三个城市的价差进一步扩展。

过往三年，长三角、大湾区和成渝房价涨幅别离为4%、4%和3%。长三角城市群的房价更高，成渝城市群逃上大湾区。京津冀城市群和长江中游城市群房价继续回调。

从房价变更的事实上看，虽然跟往年比几乎所有城市房价都呈现普及下跌，但一个城市、长三角、大湾区、成渝都会圈那些好的区域房价仍然比3年前有不变的上涨。

我们认为，那轮房价的下跌已经到底，将来将从核心城市起头逐渐企稳上升。次要的原因是：

第一，国度对稳房价的决心十分强。中心经济工做会议，中财办明白将房地产定位于“收柱财产”，我相信那并非短期权宜之计，而是履历了多年调控之后得出的客看定性。在预期和需求端方面，要出力改进预期，扩展有效需求，撑持刚性和改进性住房需求，在住房消费等范畴还存在一些障碍消费需求释放的限造性政策，那些消费潜力要予以释放。12月以来，佛山、重庆、武汉等多地也相继在赐与端与需求端陆续优化房地产调控政策。限购、限售、限价等障碍消费需求释放的限造性都将会陆续退出。将来持久的住房政策取向，政府的住房保障本能机能由公租房、保租房、共有产权房等承担，其他商品住房的交还给市场调剂。

第二，市场预期已经起头回温。二手房市场改变了成交量继续下滑的态势。初步统计，2022年12月贝壳50城二手房成交量较11月增长约4%。在12月铺开初期，二手房市场的交易量有明显的反弹。防疫政策放松后，重庆、西安、广州、武汉等城市二手房成交量均呈现了环比恢复。

房价继续下跌的势头也得到缓解。12月贝壳50城二手房价格指数环比下跌约1%，跌幅较上月缩小0.3个百分点，环比下跌城市个数较上月削减5个。沈阳、贵州、烟台等城市本月价格环比行跌转战，北京、上海、广州、宁波、成都、武汉等重点一二座城市环比跌幅均较上月收窄。

市场预期呈现了拐点。12月贝壳50城¹二手房景气指数由上月的15上升至19，那是本年下半年以来初次相对明显的上升。东莞、中山、佛山、深圳等粤港澳大湾区城市景气指数较上月上升较明显，市场隐现筑底迹象。

房价下跌其实不只是招致“买涨不买跌”，部门刚性需求、改进型需求起头改变看看态势。贝壳研究院通过在线调研继续跟踪3万名消费者置业自信心改变。2022年Q4调研数据展现，方案在将来半年内购房的比例显著上升。此中，二座城市半年内有购房方案的比例到达21%，比3季度明显提拔。一个城市从三季度起头继续上升，目前该比例已经超越二季度程度。

我们近期也做了一次大样本的客户和经纪人调研，大大都消费者对需要住得离市中心近一些，房子大一些。今天等待买房投资获得较大资产回报的期看少了，但对更好栖身前提的等待仍然十分强。关于政策效果，大大都消费者是在持币看看。

二手房可以活泼起来，就可以对新房产生带动感化。一座城市出台了鼓舞卖旧买新的政策，卖一买一根据首套房施行，国度也对换房改进摘取了退税优惠，那些政策将会在明年发扬愈加积极的感化。

估量明年越来越多消费者起头进市，供求关系恢复平衡，市场交易量价迎来温暖修复，上半年房价降逐渐企稳上升。

当然，取缔行政性干涉，意在恢复市场的调剂机造，并非鼓舞进一步加杠杆炒房。在“房住不炒”的政策框架下，市场会向中枢程度挨近，其实不会呈现抨击式大战。

[1] 重点50城包罗：北京、上海、深圳、广州、成都、大连、福州、贵阳、哈尔滨、杭州、合肥、唤和浩特、济南、昆明、兰州、南昌、南京、宁波、青岛、厦门、沈阳、石家庄、苏州、太原、天津、温州、武汉、西安、银川、长春、长沙、郑州、重庆、常州、东莞、佛山、绵阳、惠州、嘉兴、廊坊、洛阳、南通、泉州、绍兴、无锡、芜湖、徐州、烟台、中山、珠海。

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