居民楼底层的架空层
持久被开发商股东
自行利用、对外出租
“共有地皮”谁来做主？
上海市杨浦区人民法院
（以下简称上海杨浦法院）
就审理了如许一路
肃清波折纠纷案件
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案情回忆
2003年完工的某商品房小区，开发商的股东将靠近小区大门的摆布两幢居民楼（12、13、18、19、20号）底层持久占用，分隔出7间房间，用于自行办公利用，或做为商展对外出租、收取租金。
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▲配图源于收集
业主委员会为庇护业主权力提出诉讼，要求开发商股东即本案被告返还架空层及自2004年起起头占用利用架空层的利用费。
审理中，上海杨浦法院法官与各方配合查看现场并调取了完工存案素材。《房屋地盘权属查询拜访陈述书》展现，11-13号、18-20号底层，设想用处均为架空层。
而被告认为，架空层在小区建成时即有四至范畴（有墙、有门、有窗），为封锁空间，具有构造上和利用上的独立性，可以明白区分和排他利用，应认定为专有部门，其实不属于业主的共有部门。
法院裁判
上海杨浦法院经审理认为，关于系争架空层的产权回属问题，系争架空层固然封锁做为商展、办公利用，但从未零丁停止过权力注销，故其固然停止了封锁，但仍无法改动其做为架空层的属性，其依附于主体建筑而存在，并不是独立的房屋主体，与小区道路、绿地等公共设备性量不异，应为全体业主所共有。当开发商将新建室第全数出卖之后，公共设备的权属亦应随房屋主体转移并回属于业主所有，开发商无权零丁保留架空层的利用权，被告做为开发商的股东同样无权陆续占有利用，故对原告要求被告返还系争架空层的诉请予以撑持。
关于补偿原则问题，小区空中架空层回小区业主共有，业主享有占有、利用等权力。被告占用或出租收益系争架空层多年，以致小区业主对系争架空层的利用权力遭到损害，应当向业主补偿相关缺失。故法院参考被告收取租金的情状、询价成果、治理投进等因素，酌情确定被告应当赔付的缺失。
最初，上海杨浦法院判决撑持了业委会要求返还架空层并由开发商的股东补偿业主响应缺失的诉讼恳求。
主审法官孙幸冬表达，若何明白业主的建筑物区分所有权的范畴，是保障业主合法权力的前提和根底。《民法典》施行后，对该问题停止了专章规定，系统性地为司法审讯供给了法令根据。
本案明白了小区内的建筑物架空层属于小区全体业主共有，对架空层的权属性量做出了认定。架空层简单来说就是建筑楼房顶用柱子架空的建筑空间，其感化为增加建筑物的平安可靠性并进步空间面积的操纵率。《民法典》第273、274条及其理解与适用中明白了小区内的绿地、道路、其他公共场合回全体业主共有。其他公共场合包罗但不限于以下几种：首层架空层、屋顶平台等。故此次《民法典》及其司法阐明对架空层权属的认定，为全体业主就架空层享有治理、利用和收益的权力供给了法令撑持。
本案被告的行为改动了该架空层的构造和用处，进犯了全体业主的权力，故法院在查明事实的根底上，判决被告将小区架空层以及因其侵权行为所获得的利益，均返还给全体业主，对被告违法侵吞架空层的行为停止了纠正。
在室第小区中，建筑物区分所有权间接关系到每位居民的亲身利益。小区架空层的设想给业主供给生活便当、称心日常需求，进一步进步栖身体验。小区架空层固然不属于某个业主的专有区域，但是若被违法侵吞，势必影响业主的合法权益和栖身利益，法院应当撑持业主通过诉讼路子保障本身的合法权力。
来源：上海杨浦