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+魏sz626188
放松未上升，挈累反下行
2021岁尾的经济工做会议确定楼市政策调整，转向良性轮回、安康开展，稳房价、稳地价、稳预期。货币政策也完毕2021年的收缩转向宽松。想象中的楼市政策放松、货币放松，市场将回热，二手房价行跌，地盘拍卖一般都没实现，因5-6月疫情引起的经济下行，收进降低，楼市继续下行。
我在岁首年月的阐发是：2022年楼市犹抱琵琶半遮面3-6月回热。
一、经济下行口袋空
GDP增长目标5.5%，现实增长3%
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但因各地疫情发作影响经济下滑，前三季度只连结了3%的增长率，估量全年3.3%，离目标还有必然差距。
热钱指数
M2增长率连结12%以上，但因为疫情影响，经济、房地产都没拉起来。那么高的热钱指数放到2015、2020早已经拉爆了楼市，疫请仍是更大影响因素，抗疫三年抗穷了，经济低迷、楼市低迷，热钱也没用了。
二、新房：网红不红、折扣多
新房市场
新房市场表示为：网红不红，昔时限房价、限地价的网红盘天健悦湾府开盘只往化了三成，前海自贸区妈湾的臻湾悦竟然打九折，前海都那么卷更别提其他处所。
东部楼盘不单折扣8字起，首付也能垫两成，先拿出一成的钱就能上车，促销手段八门五花。
三、地盘市场：宝中也流拍
深圳自2016年10月起新房起头限价，那时喊做存案价，订价需要批准。近年来拍地时间接限房价、限地价，协议拿地或旧改价格陆续存案审批。
第三次土拍流拍两宗，那两宗包罗宝安中心一块地，因为贸易占比50%而流拍，在经济下滑的布景下，贸易地产不被看好.第四次土拍龙岗流拍一宗。深圳虽有流拍，但总体上比其他二、三座城市好得多，那也是深圳楼市政策没有放松的原因。土拍整体比力一般，经常呈现更高限价拿地，卖地角度不需要放松楼市。
四、二手房两年三波下跌累计23%
二手房市场两年下跌23%，涨回往需要30%。
二手房量价走势
橙色曲线是参考价比值，就是成交价/参考价；蓝色为成交摘样量。2021年2月参考价问世时，成交价是参考价的1.3倍，也就是比2019年12月涨了30%。往年4月起头严厉施行批示价，7月以前成交价不断是参考价的1.2倍以上，比2月下跌6%，期间XQ 房还有上涨趋向。
深圳8月份公布大学区政策，成为压垮深圳房价的最初一根稻草。二手房价应声下跌，不断到12月，跌到了参考价的1.14倍，均匀下跌12.3%。
2022年跟着货币的宽松，全款买房再贷款占到了成交量的50%，参考价关于买房的障碍弱化了，3-5月二手房成交量上升，房价由1月的1.11倍参考价上升至1.13倍，上升2%。6月后因经济下滑影响房价继续下滑，至12月已经是参考价的1倍，本年房价比往年12月的1.14倍又下降了12.3%。两年跌幅根本不异。
持续两年下跌，房价由批示价的1.3倍跌到1倍，跌往了23%，想要涨回往需要上升30%。
两年三次下跌
站岗确实很痛苦！买房时机很重要，掌握时机来找唐老鸭！
五、2022年二手房一波二折
2022年二手房一波二折2022年每周量价
那是按周成交的量价情状，蓝色为成交量，橙色为参考价比值。
一波：2至6月，在货币宽松全款买房的差遣下，4月成交量有一波上升，到6月底价格庇护平稳，量上升。那也是我岁首年月阐发的《犹抱琵琶半遮面，3-6月回热》的那一波。一折：8月呈现地量，因为疫情影响经济下行，7月降薪、裁人政策落地，房价下行，8月迎来地量。9月底至10月中旬企稳一些，庇护在1.06倍批示价。
期间我发布一些列视频告诉各人房价跌了几，而且讲买房要等信号。
二折：大会后又一波下跌，间接击穿参考价，11月最初一周0.98参考价。
岁尾救楼市政策密集出台岁尾的救楼市政策，是10几年来暂停或没有提及的，好比房地产收柱财产地位、房企股市再融资、撑持住房改进放在恢复消费的优先位置等等，那一系列政策表白高层对楼市的从头定调和救市的决心，固然政策未落地，但有需求并有钱的刚需出场抄底——批示价的底。12月初见稳住量升，但在因城施策的布景下，深圳能否放松？影响着深圳楼市的走向。
六、2022年楼市回忆总结
1、经济下行，货币宽松也无助楼市回热。
2、新房网红不红，通俗盘折扣大，促销手段多。
3、地盘拍卖根本一般，贸易地产不被看好。
4、大学区是压垮深圳房价的最初一根稻草。
5、两年三波下跌累计23%，涨回往需要30%。
6、一波：3-6月在货币宽松，全款买、房三成首付的鞭策下小幅回热。
7、两折：7月后疫情影响经济下行，房价继续下降，10月末再次探底。
8、岁尾救市政策密集出台，救市决心强，12月价稳住量上升。
以上是对深圳楼市2022年的回忆。
附录：深圳各区量价走势
全市二手房量价
12月只要15天的数据，量升得很快，但是15日后因为疫情第一波冲击来到深圳，市场暂时停顿。
南山区量价
南山区12月初价格上升至1.05倍参考价。
福田区量价
福田区12月就是批示价
宝安区量价
12月初宝安区价格上升至1.04倍参考价。
罗湖区量价
罗湖区参考价95折。
龙华区量价
龙华区参考价97折。
龙岗区量价
龙岗区1.01倍批示价。
盐田区量价
盐田区92折批示价
坪山区量价
坪山区94折批示价。
大鹏、光亮二手房成交太少，不敷构成数据阐发图。
有价值的投资需要时间的沉淀
回迁房投本钱量上是投资一个城市
一个地段的将来
是一场逾越周期的投资
高额的回报需要耐烦期待
时间是价值回报更好的伴侣
为什么要买回迁目标房：
一、不消购置名额，不需要深圳社保，拿红本商品房
二、单价低、总价少，面积户型可自在搭配；是周边二手房的5-6成的价格，买来轻松翻倍
三、拿到房产证后能够立马买卖变现，不受(7.31)政策影响，不需要等三年才能够出卖；
四、投资小，高回报; 回迁房70平方起首
五 假设手头资金比力紧或者不想动用那么多现金我们能够帮你用你现有的红本抵押到款，利钱3.6厘，先息后本随即随还。让你投资无忧，轻松实现投资翻倍利润。
旧改回迁目标房交易流程
1、客户选定项目及面积段后，交定金5-10万到中介方托管；
2、客户预备材料：身份证、银行卡、户口本、成婚证原件及复印件；
3、客户确认资金到位时间，期待业主通知一路往开发商项目部签约；
4、开发商签约现场：A、客户先与业主签定目标让渡协议（一式2份）；
B、再与开发商签订回迁安设抵偿协议（一式10份；）
5、签订完成后，客户方将全款转账给业主；约15-20个工做日由开发商停止相关部分对回迁安设抵偿协议合同存案存档。
6、存档完成后领取正式盖有开发商公章和法人代表签字的合同；
7、客户起头收取开放商的抵偿的每月租金(租金抵偿付出体例：一般会根据每一季度付出给客户方）；
8、期待选房及收楼（开发商会提早通知客户方
深圳各大区域旧改项目
南山：（绿景）白石洲旧改、（恒大）向南村丁头村旧改、（恒大）大新北旧改、（海岸城）一甲村旧改、（大族）南山村北头村旧改、
罗湖：（京基）蔡屋围旧改、（华润）湖贝旧改、（京基）水围旧改、
宝安：（佳兆业）河东村旧改、（华润）凤凰岗旧改、（宏发）臣田旧村旧改、（鸿荣源）种屋黄田旧改、（阳光华艺）37-39-43区旧改、（福晟）翻身片区旧改、（恒裕）共乐旧改、（隔岸）甲岸村旧改、（华丰）裕和村旧改、鸿荣源（乐群旧改）
（华侨城）东塘旧改、（华润）沙井大街片区金蚝小镇、（华润）潭头旧改、（华润）白石厦、
坂田：（天安云谷）三期旧改、（佳兆业）象角塘旧改、（佳兆业）中浩，雪象旧改、（佳兆业）长坑村旧改
布吉：（佳兆业）南门墩旧改、（恒大）吉厦村旧改、（京基）木棉湾旧改、（招商）三联旧改
龙岗：（恒大）向前村旧改、 （恒大）坪地石灰围、（恒大+桑泰）塘坑村旧改、（恒大+桑泰）排榜村旧改、（碧桂园）爱联新屯村旧改、（碧桂园）沙背坜旧改、（碧桂园）水一水二旧改、（碧桂园）刘屋村旧改、（和昌）拾里花都旧改、 （中海）积谷田旧改、（京基）南约炳坑村旧改、 （万科）回龙埔旧改、（保利）五联、龙西旧改、 （新锦安）南约洋桥汉田旧改、（汉京）梨园旧改、（汉京）新塘围旧改、（世贸）贤合村旧改、（信义）同乐万泉片区旧改、（恒裕）龙东大围村旧改、（宝源创建）南联港台片区、特发简头岭旧改、远洋山夏旧改、华侨城新木村旧改、保利平湖、、
龙华：（恒大）民治万寡生活村旧改、（星河）谭罗村旧改、（卓著）上下横朗旧改、（卓著）赤岭头旧改、（鸿荣源）赖屋山旧改、（碧桂园）下早村旧改、（华润）上塘旧改
看澜：（美佳华+仁恒）南木輋旧改、（鸿荣源）看城横坑旧改、（鸿荣源）牛湖旧改、（一方集团）陈屋村旧改、（佳兆业）老墟旧改、（金光华）大布巷旧改、（金光华）库坑旧改、（卓著）丹坑旧改、（宏发）茜坑旧改、（民基）兴田龙新旧改、（中森）牛湖旧改、（中森）新田元水老村旧改、（福晟）大布头旧改钱隆大看、保利（田背利益统筹）
坪山：财产城旧改、飞西旧改、深城投旧改、卓著汤坑旧改、联泰旧改、坪山围旧改、沙田共和城邦旧改、田头社区整村统筹项目、沙湖整村统筹项目、东关三洋湖旧村旧改、新辰横岭片区旧改、旭生东门老街旧改、嘉陵地产坪环马西盐盘片区旧改、方曲仓谷府