法官说“法”|农村宅基地能够买卖吗？到农村买房养老能否可行？

农村承包地和宅基地能不克不及流转，不断是农人伴侣热议的话题。跟着越来越多的农人伴侣进城务工、定居，那一话题又被屡次提及。那么，对此法令是若何规定的呢？

高级法官王东：

关于承包地，民法典第339条适应农人保留地盘承包权、流转地盘运营权的意愿，将地盘承包运营权分为承包权和运营权，认可了运营权的流转。农户能够将运营权停止出租、进股或者以其他体例向别人流转。

关于宅基地，民法典没有相关的规定。能够看出，兹事体大，法令仍是摘取了一个十分隆重的立场。往年，农业农村部研究草拟了《农村宅基地治理暂行办法（收罗定见稿）》，向社会公开收罗定见。那个办法的第二十六条规定，农村集体经济组织及其成员能够通过自主运营、协做运营、拜托运营等多种体例，依法依规盘活操纵合法获得权属清晰的农村闲置宅基地和闲置室第；各地应当因地造宜造定闲置宅基地和闲置室第盘活操纵的搀扶政策和监管要求。根据那一条，宅基地的“三权分置”，也就是集体所有权、农户资格权、利用权提上了日程，放活宅基地利用权将是指日可待的工作。农人能够自主决定宅基地的用处，宜住则住、宜商则商、宜转则转，宅基地利用权的财富性功用将由此得到激活，那将深入影响农人兄弟的经济生活。

有卖方就有买方。跟着农村人居情况的继续改进，有的城里人特殊期看到农村往养老，“我能够到农村买房吗？”也成为良多人征询的热点。那么，法令对此又是如何规定的呢？

高级法官王东：

因为国度目前正在对宅基地轨制变革停止试点，政策性特殊强，所以有需要讲一讲那个问题。

在法院打点的案件中，会碰着三品种型的农村房屋买卖：第一种，本村的村民之间彼此购置，也就是说买房的人和卖房的人属于统一个集体经济组织；第二种，外村的村民买本村的房屋；第三种是城镇居民购置本村的房屋，也就是我们凡是说的市民买农人的房屋。

我们来阐发一下那三种情状。宅基地的所有权是属于村集体的，只是让本村村民无偿地利用，村民在宅基地上盖了房后出卖，假设是卖给了本村村民，那种买卖的履行其实不会招致宅基地利用权流转到本集体经济组织以外，对本集体经济组织享有的集体地盘所有权不构成影响。但是，假设卖给了外村人或者是城里人， 因为房屋是盖在宅基地上的，在那种情状下，外村人和城里人名义上是买房，现实上是买房加买地。

那么，若何对待那两种房屋买卖合同的效劳呢？总的原则是区分试点地域和非试点地域。更高人民法院《第八次全法律王法公法院民事商事审讯工做会议（民事部门）纪要》第十九条规定，在国度确定的宅基地轨制变革试点地域，能够根据国度政策及相关批示定见处置因宅基地利用权让渡而产生的纠纷。在非试点地域，农人将其宅基地上的房屋出卖给本集体经济组织以外的小我，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，你需要返还房屋，对方需要返还买房款。假设还涉及到了房屋翻建或者改建成本的，法院要综合考虑你们各自的过错等因素予以确定。所以，假设你想往农村买房，必然要分清晰你想买的房屋在不在国度确定的宅基地轨制变革试点地域范畴内，不契合规定的工作，利益再大咱也不克不及做。

来源：湖南电台《空中讲堂——潇湘文明理论“村村响”》

编审：蒋岚、郑妙、童琳