做者｜张茂荣
房地产疑难案件专家，粤湾律所主任 首席律师
主攻：房地产大体案（严重、疑难、复杂房地产纠纷）、各类小产权房（汗青违建、农人楼、厂办物业等）拆迁争议处理
张茂荣律师团队持久专注于深圳小产权房（特殊是拆迁过程中小产权房争议处理）的法令办事和研究，然近来持续碰着即使是小产权房因城市更新已经拆除，两边仅就移迁抵偿权益回属发作纠纷，法院也以必需“先行后民”为由不予受理的情状！
法院认为应当由行政机关先行处置的法令根据是《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化汗青遗留违法建筑的处置决定》（简称《处置决定》）、《城乡规划法》、《深圳经济特区规划地盘监察条例》违法建筑由行政机关区分情状别离处置的相关规定。
已列进拆除重建类城市更新（以下城市更新均特指拆除重建类）专项规划范畴并进进移走阶段的小产权房，到底是不适用上述规定由行政机关先行违法性处置，笔者勇敢认为不需要：
上述规定只是适用凡是情状下违法建筑的处置，城市更新立项自己已确定项目范畴内的所有建筑（无论合法仍是违法）均面对拆除——由权力人与市场主体协商一致签订《移走抵偿协议》交付施行主体拆除，换言之，城市更新的轨制设想已经肃清了上述规定的适用（特殊是对违法建筑确认所有权、充公、暂时利用体例的处置）。
奈何主审法官不熟悉城市更新的立法本意和“立项、专规、移走抵偿、构成单一主体、确认施行主体、打点用地手续、开发建立、建成回迁”的根本流程，即使是磨皮嘴皮子频频阐明，人家一纸裁定就是不受理，不平你再审往！
无法之下只能代办署理客户再审“死磕”并大量检索案例，今天还实检索到了“明白确认纳进城市更新拆迁范畴的小产权房已经行政处置，相关纠纷属于人民法院受理民事诉讼案件范畴，法院必需予以受理”的案例，遂迫不及待分享给各人。
裁判文书：陈炎洪、陈少生房屋买卖合同纠纷再审审查与审讯监视民事裁定书
案号：广东省高级人民法院(2017)粤民申652号
裁判时间：2017年7月26日
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裁判看点：
本院经审查认为，……根据《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化汗青遗留违法建筑的处置决定》第五条关于“经普查笔录的违法建筑，市政府应当区别其违法水平，根据本决定以及地盘操纵总体规划、城市规划和地盘操纵方案的要求，别离摘取确认产权、依法拆除或者充公、暂时利用等体例，分期分批处置”的规定，深圳市农村城市化汗青遗留违法建筑经普查笔录后，应先由行政机关区分情状停止处置。
陈少生提交的《深圳市三联城市更新项目拆迁抵偿安设协议》、《三联社区城市更新拆迁房屋移交验收清单》，初步证明涉案房屋已纳进拆迁范畴，即涉案房屋做为汗青遗留违法建筑已经做出处置，陈炎洪根据其与陈少生签定的《房产让渡协议书》，就涉案房屋产生的相关民事纠纷提告状讼，属于人民法院受理民事诉讼的范畴。二审裁定认为本案不属于人民法院受理民事诉讼的范畴，并撤销一审讯决，驳回陈炎洪的告状不妥，二审法院应对本案停止实体审理。
裁判成果：指令广东省深圳市中级人民法院再审本案。
张律师说：定见法官进修、领略城市更新法令律例，需要时致函行政机关询问。
1、本案牍例将城市更新过程中小产权房的拆除也视为了《处置决定》第五条规定的“依法拆除”，笔者对此保留定见，原因是《处置决定》第五条规定的“依法拆除”主体是行政机关市政府，而城市更新过程中的“依法拆除”主体是与权力人签订《移走抵偿协议》的施行主体（市场主体），一个是详细行政行为，一个是通俗民事行为，不外都是“依法拆除”；
2、城市更新流程、法令关系复杂是事实，再碰着历时长远、扑朔迷离的小产权房纠纷，良多同业甚至法官一头雾水能够理解，但法院不克不及通过回绝裁判体例将纠纷踢出门外，不予受理进犯了当事人的诉权，将矛盾推向社会不予处置极易引发私力处理的暴力事务，不契合维稳的国度大政方针，故而即使再复杂枯涩，法官都必需往研究、进修并娴熟运用；
3、除了自学外，法官还有一个捷径，那就是致函行政机关询问能否需要行政机关先行处置：“先行后民”，要求行政机关先行处置，最最少也要问一下行政机关处置不处置吧？假设行政机关复函无需处置，则进进民事实体审理法式，反之则裁定驳回告状，如斯确保裁判不会出错；
4、深圳法院关于小产权房纠纷存在锐意回避之嫌：如上，能否需要“先行后民”一问便知，遗憾的是，笔者代办署理已拆除小产权房移走抵偿权益纠纷，明知行政机关不再处置，担忧法官错误裁定由行政机关先行处置，而书面申请法官致函行政机关询问，法官不予理睬并间接裁定驳回告状，回绝裁判之意十分明显！