做者| 猫哥
来源| 大猫财经
离大谱。
比来，广西南宁的一些楼盘对外声称，“住房按揭贷款年龄期限可耽误至80岁”，本地人一问，很多房企已经晓得了政策，很多银行已经在施行了。
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目标很明白，既能卖房，还能拉贷款，一箭双雕。
不外热搜之后，银行仍是出来“辟谣”了，“贷款人年龄加贷款期限”可放宽至不超越80年，但“贷款人年龄不超越70岁”那一规定并没有改动。
其实就是肃清了“70岁贷款10年”那个组合，但是假设是“60+20”、“50+30”，看起来就不违规了。
南宁之后，宁波也加进到了“80岁”大军。
各人觉得那个标准放的比力大，其实仍是少见多怪了。
成都、南京在2022年的时候曾推出过更高还款年龄到85岁的贷款，“55+30”都有可能，当然，那都抵不外专家们的定见，有专家就定见过，房贷最长能够延至40年……
那里就得说的数据了，全国的人均寿命固然涨了又涨，但是到2021年，也才78.2岁，假设普及开来，那贷款恐怕是要老年人用养老金还到死。
当然了，如今延迟退休还式微地，银行以及开发商的策画显然不是指看老年人，盯上的是他们的儿女，那笔“家传贷款”，是用白叟的名额来买房，然后子女来还贷，享受享受首套房的首付和利率，在实操贷款中，仍然要审查的是子女的还贷才能。
能看得出来，如今的情况是，只要你买房，我就敢给你开绿灯。
前两天央行的数据阐了然一切：2022年房贷余额53.16万亿，占到了总贷款余额的24.8%，而那一年房贷的增量，只占到了全数增量的3.4%。
各人不买房，银行不克不及眼看着优良贷款流失，天然要出招，“80岁”也好，“85岁”也罢，银行那一波必定是不会的，只是效果得另说。
不只银行在铺开，各地也在想，能不克不及更大标准地铺开房地产市场。
往年的时候，上海自贸区临港片区的限购松动，家庭为单元限购转为小我，5年社保转3年社保，动静确实很振奋，但是有人期看上海可以更进一步：
好比，有政协委员就定见了：
1. 限购调整，远郊区可在工做单元区域增加一套购房资格；
2. 限贷调整，次房不次贷；
3. 限售调整，10万元/㎡以上高端限售，其余则去除限售；
4. 限价调整，房价在加税的同时放松，地盘价格按市场法例浮动。
当然了，那只是定见，固然没有提议取缔全面限购，不外如许的放松水平关于一座城市来讲力度也不小。
那个定见被良多人点赞，各人都觉得，上海也确实需要取缔一些限造来提振市场。
魔都的定见都那么猛，其他二三条座城市必定更焦急，各类政策也松的差不多了：
1. 除了北上广深，GDP十座城市，都在必然水平上铺开了限购，而进进万亿俱乐部的东莞和佛山，则是铺开了全域限购，能够估量，2023年，除了北上广深，其余城市可能将全面取缔限购；
2. 银行在干啥呢？在疯狂地拉贷款，然后降低贷款利率，如今首套房利率3.9%，2成首付，已经成为常态；
3. 二手房交易“带押过户”起头普及，免却了卖房的“过桥”费用，郑州、东莞还鄙人全市的通知的时候，浙江、山东已经起头全省推行；
4. 开发商从小麦、大蒜，到免费坐地铁，各类优惠下来，噱头拉满。
各方主旋律，就是卖房、卖房、卖房。
现实效果咋样呢？
大开大放的效果也始末一般，好比全面铺开限购的东莞，曾经是全国房价涨幅第一座城市，深圳人的后花园，但是铺开限购之后，成交量不太行，更大的依托深圳人，也不来买房了，有人做了查询拜访，只要12.5%的深圳情面愿到东莞买房，不是一般的扎心。
佛山铺开限购后，房子仍然欠好卖，成交额仍然是同比腰斩。
不买房的同时，各人都在干一个事——提早还贷，往杠杆。
提早还贷那事儿不断都有，手里有点闲钱的时候，就先还上一笔，有的处所比力便利，上彀操做就能够还了，但是如今，想要提早还贷，那得预约、审批再审批，要么审批欠亨过，要么排到几个月后。
如今，就是贷款人和银行的博弈。
好比，200万的房贷，按基准LPR贷款20年，月供1.4万，提早还10万，月供稳定的话，大约能节约20万摆布的利钱，并将贷款年限缩短到18年；假设还款年限稳定的话，那么能省下8万的利钱，并削减1000元的月供。
两种成果，关于房奴来讲，假设不考虑将来的通货膨胀率等因素，其实是大大削减身上的房贷压力的，查询拜访展现，假设资金容许，8成多居民抉择还贷，不还和看看的不到2成。
关于买房人来说那个抉择题一点不难做，以前的利率啥程度，如今的廉价了那么多，能省必定要省。
银行为啥不愿意呢？很简单，如今原来就降息，息差缩小间接影响银行利润，提早还贷看起来是如今收回了部门贷款，却缺失了将来的不变的利钱收益，那会间接影响银行将来的盈利程度，银行必定不情愿看到那一点，可不就是拼命挈延吗？
好比，最需要减负的，是已经买房的房奴，存量利率能跟如今的利率接轨吗？
无论是银行仍是专家，给出的谜底都是：不太可能。
各类利率已经改正良多次了，房贷与基准利率挂钩的时候，有打7折的，也有收110%的，后来，挂钩LPR，又改正一次，LPR加点构成房贷利率，而如今不只LPR降了很多，就连加点也酿成减点了。
假设利率一刀切，银行的缺失就大了。
银行就是如许，假设你房贷过期了，那实是想方设法逼你还钱，等你想还钱了，它又想方设法挈着你，总之，都是为了本身的利益更大化。
银行和贷款人博弈那么多，其实背后都是有共识的——那就是房地产大战的时代已颠末往了。
比来五六年买房的人，可能正好履历了那个拐点。
好比身边的伴侣，2017年在南京买了一套房，200万，彼时南京的房价正在进进上升期，均价2.5万+，而在2021年，打破3万+，但是之后房价就起头回落，他卖房的时候，那套200万所房子已经价值360万，而同小区同户型，也有390万成交。
但是如今，那套房的价格，已经回落到200万上下，如今南京的均价，刚好和2017年持平。
如许的故事，不要太多，能持平的已经算不错，大把买房被套的人，背着高额房贷苦不胜言。
在普涨、大战之后，接盘侠们已经难言赚钱了，很多处所正在履历往泡沫的过程。
固然房地产重回收柱财产，但是想要让房地产陆续拉动消费、支持财务，显然已经没有像畴前那么大的感化了，那此中最核心的一个问题，就是债务，不管是小我仍是处所，那个问题带来的压力都不小。
前几天，社科院的李扬阐发了一下中国居民欠债：
2020年，我国居民的“债务余额/可收配收进”为137.9%，同年，我国居民的“债务还本付息额/可收配收进”高达15.0%，而美国的数据别离为95%和7.5%。
啥意思呢？可能就是说，居民100元收进中，要拿15元来还债，高于美国的7.5元，有些家庭如果算上房贷，那个数据就要超越50%了，那也是大都房奴的实在写照，债务压身，消费怎么可能率性，所以就有了1月份有6万亿的新增存款。
处所的债务承担也不轻。
往年最初两天，遵义道桥暴雷，引发了对城投债的担忧，而有数据展现，处所的城投债余额，已经到达了65万亿，而那些钱，要么在基建，要么在房地产，固然是债务主体是城投公司，但是控股方一般都是处所政府，假设连系目前地产形势，咋还，确实是一个问题。
城投之外还有处所债，在12月份严控的形势下，处所债余额35.06万亿。
那也是各地都在积极重启房地产市场的重要原因，所以也有了各类各样的声音，好比前两天北京又在说中介小哥忙死了，连饭都没得食，公司一天成交500套房等等。
但，中国只要一个北京，大都城市房子的保值增值才能，还得看看再说。