以上为告白，以下为注释
◎来源丨温州都会报
◎原做者丨温都记者
◎来源丨温州都会报
◎原做者丨温都记者
每年二三月份，温州的房产交易市场城市迎来一波小顶峰：卖学区房的，买学区房的，方案下半年移新房的……房子交易过程中免不了与房产中介打交道。坊间传言，房产中介水很深，一不小心就踩坑。事实能否如传言那般？
上月中旬起头，温都记者陆续进职市区多家房产中介，“卧底”一个月时间，掌握了房产中介圈子里的“坑点”。
来源 视觉中国
中介圈“不克不及说的奥秘”
停止的第一天，记者被分配到了公司营业部分小万（化名）那一组，他负责带记者进门，相当于师傅。小万是80后，在公司算是“精英”层，颠末几年打拼，他已经在市区买了房安了家。小万告诉记者，房产中介那个行业躲龙卧虎的人良多，丰年佣金到达100多万元的“销冠”，也有家中多套店展收租金的房哥。
“卧底”期间，记者被安放掌握各类中介必备的根底常识，好比娴熟掌握辖区所有大厦公寓名字、户型套型所属学区等，同时还通过公司“分享会”等信息渠道，“进修”中介促成交易的“技能”。期看通过曝光中介操做黑幕，让消费者在此后的房子交易过程中更好地庇护本身的权益。
目标：看房人
手段：用低价房来吸引存眷度
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中介圈子中有个数据目标喊“带看率”，也就是把征询客户带往实地看房的概率。那么，若何吸引有买房需求的人过来看房呢？
低价房对买家或求租人来说，就很有吸引力。
客户假设在市场上看到低于市场价的房子，当他联络房屋中介的时候，凡是会得到两种谜底：一是那套房子已经卖掉了。二是因为房东的原因暂时看不了房子。不论是哪种回复，目标就是为了进一步获得你的购房需乞降联络体例，然后给你选举其他房源。因为大部门客人是冲着“低价房”来看房的，一般也不会回绝其他房源的带看。
一位资深中介说，前几年流行以低报价来吸引客户，但如今少了一些，次要恐惧客户赞扬。
在中介行业摸爬滚打了多年的小潘是一名85后。小潘向记者“分享”了他的促客“技能”。小潘称，他和同事经常会在网上发布一些已经出租出往的房源信息以吸引租户，当客户询问时，“房东不在家”“该房屋已经出租”“已被预订”等是习用遁词。“然后再带客户往看其他的房源。”小潘说。
小潘婉言，以至有些中介还时常冒充房东，以小我房源曲和体例在网站发布信息，以此来吸引客户过来租房，“如许做在行业内很普及，已经成为一种潜规则了。”
目标：买房人
手段：营造房源很夺手的错觉
在房产中介公司“卧底”一个月，记者通过各类渠道信息停止职业素养“速成”。不能不说，房产中介是懂得“逼单”的，他们擅长给客户营造严重气氛感。
假设客户看完房后，各方面比力称心，但处于踌躇形态，那时负责带客的中介德律风会不测响起，德律风那头一个清脆的声音必需要让客户听到：“我那边已经有意向客户也看上那套房源了。”买房人不晓得的是，其实那通德律风可能就是中介拜托同事打的，目标就是逼客户赶紧下单。
当然，还有此外逼双方法，好比说傍边介带客户往看房子的时候，他的同事会帮手共同，会带别的一批客户往看统一套房子，给人一种那套房源很夺手的错觉。“假设客户相中了那套房子的话，那种办法长短常有效的，那么那出戏的目标就到达了。”一位中介如许向记者教授体味。
市民吴密斯就碰着如许的情状。其时，她在中介选举下看上了一套学区房，正在踌躇要不要下定金时，中介德律风告知：“那套房子已经被人下定金了。”但几分钟后中介又打来德律风：“如今暂时还有套房源，情状跟你之前看上的那套房源户型、大小都差不多，总价格贵了5万元，你要不要立即下定金？假设不快点，可能就会没有了。”吴密斯说，本身其时就决定立即就要下定金，否则房子立即就被夺走了。“那种气氛感实的会触动买房人。”吴密斯坦言。
目标：卖房人
手段：想尽一切办法压低房源价格
“卖家压，买家提”是中介促成交易的次要战略。
跟卖家的推拉，次要围绕压低房价来停止。一般中介会带着顾客或者让同事冒充顾客往看房源，看完房子就会跟卖房人“透露”，顾客相中房子了，就是价格差得比力多，然后顺势问房东，价格能否还能优惠。假设卖房人对峙本身的挂牌价，中介会陆续带顾客往看房子，然后一次次告诉房东顾客出的价格，一次、两次、三次……颠末屡次的“低价”反应，渐渐地房东的心理价位就会往下降，“良多优良的房子都是用那种办法渐渐磨下来的。”记者从资深中介人士那里得到如许的“指点”。
市民黄密斯的卖房履历“佐证”了中介的压价手法。
往年，黄密斯的房子挂在房产中介公司销售，“将近半年时间，陆陆续续来了好几拨过来看房子的，但看事后出价都远远低于我的预期。”黄密斯告诉记者，随后中介还给她看了一些库存房源，那些房源价格都比力低，但是都是“卖不出往”的。最初中介人员劝导黄密斯，让她将房价的心理预期降一些下来。
黄密斯说，几番下来，她本身都快摆荡了。后来，黄密斯让儿子充任“买房人”，反向领会市场行情。没想到的是，在中介那里，她的房源信息“消逝”了，中介都没有向黄密斯儿子选举她的房子。别的一家中介给的回答则是“房东不卖了”。“我的房子明明在卖，中介为什么说不卖了？”黄密斯说，颠末那一番求证，本身那才大白了本来中介存在有意压价行为，之后她回绝了中介提出的降低房子价格的要求。
来源 视觉中国
“卧底”条记
温州房产中介的佣金本相
零底薪造
我进职的那家房产中介公司实行零底薪造，也就是说，中介人员收进全数来自交易胜利后的佣金收益。已经胜利渡过新人期的中介员工，每次胜利交易所产生的佣金按65%、35%与公司分红，中介员工拿65%，给公司35%。
做为新人，公司每年设6个查核期，每两个月为一个查核周期，不成以跳级。我进职后初始提成点为45%，第一个查核期内累计到达2万元佣金收进，下个查核期提成点为55%；第二个查核期内累计到达3万元佣金收进，下个查核期提成点为60%；依此类推，曲到提成点为65%。单个查核期内中介的功绩累计达标，可晋级。不达标则该查核期清零，下一查核期从头累计。举个例子，刚停止时，新人的提成点为45%，想要提拔一级，需要在2个天然月内完成必然的功绩，晋升一级后佣金可拿到55%，假设一切顺利，一个新人至少需要花6个月的时间，才气拿到65%的佣金提成。
佣金分配
目前，温州的支流房产中介公司收获交加的2%~3%做为中介费用，买家卖家均需按比例付出，当然那个比例是能够砍价的。也有一部门卖家会向中介提出打包价的计划，卖家确定一个成交价，中介往物色适宜的买家，成交价溢出部门做为卖家的佣金。
根据行业普及的做法，一宗交易胜利，佣金收进是根据那笔交易参与人员来分配的。房产中介一般分为卖方中介、买方中介，负责发布房源信息、勘察房源、保管钥匙等等，中介们根据工种流程拆分佣金，每个工种的佣金比例参照交易的奉献度大小。
培育提拔买家
伟哥（化名）处置中介好几年了，在他供职的公司已经做到“销冠”级别。“他在市区次要做电梯房和头部出名中小学的学区房营业。仅仅本年2月份，他的中介费收进可达二十多万元。”一个行业同事透露，伟哥为人豪宕，和四周居民楼、小区的保安、物业工做人员可以打成一片。刚停止时，伟哥微信里只要几十位老友，如今他的微信老友已累计1000多人，“他靠房屋交易赚的中介费佣金提成相当可看，揣测百万元年收进。”同业说。伴侣多，路子野，是伟哥能获得骄人功绩的次要原因。“公司平台上所有房源都是共享的，关于所有的中介人员来说，客户买哪套房子不是最重要的，找谁买才是关键。说白了，得先想办法和客户成为伴侣，才气把房子卖出往。”伟哥透露。
温州都会报3月15日版面截图
温州都会报3月15日版面截图
来源：温州都会报
做者：温都记者
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