一、折价因子阐发
1.户型欠好
一些楼盘的户型不是很抱负，可能存在格局与面积分配不合理，浪费面积过多的情状。好比：进户无玄关、进户门正对卫生间、厨房卫生间没窗、长走廊、部分空间太小……
2.楼层不适宜，摘光差
非电梯房的高楼层，或高密度的低楼层，室内摘光不敷。塔楼的原则楼间距是楼高：楼间距＝1:1.2，板楼则为楼高：楼间距＝1:1.7，那是根本原则，小于此原则一般摘光都比力差。一般，小高层应该买３层以上的房子，而高层建筑应购置６层以上（根据楼房现实高度与楼间距而定）。摘光面宽与房间面宽一般是一样的，指一套房子可用于摘光的外墙面的长度。面宽越大、进深越小，如许的房子摘光就越好；反之，摘光效果就会差。
3.交通未便
小区所处位置间隔市区较远位于外环，远离交通枢纽，远离主城市干道。或出行多样性较差，如四周地铁站、公交站稀少。道路不顺畅通，经常堵车，公共交通拥挤水平高。
4.房龄较长
房龄过长会影响房子的剩余利用价值，过长的房龄升值空间也会变小，维修成本也会增高，贷款获贷难度也会加大。老房子的不确定因素比力多，银行也会对此有所顾忌。即便最末贷款胜利，可以拿到的贷款额度往往也会偏低。二手房在贷款的时候会有一个评估价，一般来说评估价值受地盘利用年限的影响。假设房龄太高，则地盘利用年限越短，该房屋的评估价值就会很低，贷款金额也不会高。
5.周边配套不完美
一栋房子的周边配套不完美，位于郊区或者偏僻市区的地段，没有成熟的商圈，无次要政府部分、三甲病院、大型购物商场、优良学校、银行、超市、餐饮、娱乐等设备供给，难以称心便利的生活需求。
6.交易风险
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交易风险分为以下七种：自行缴税风险、抵押查封风险、房款付出风险、共有权人签约风险、物业交割风险、连环单风险、违约风险。次要表示有房屋有抵押查房，有欠缴费用，一房多卖，卖家信誉不合格等问题。
7.房产税
房产税是以房屋为纳税对象，按房屋的计税余值或租金收进为计税根据，向产权所有人征收的一种财富税。部门城市有房产税征收政策，会起到按捺房价的感化。详细税费以各城市相关政策为准。
8.限购限售
部门城市有限购限售政策，买房人数限造，会使房价遭到必然的冲击。限购、限贷政策素质上是按捺购房需求端，加高了购房人的门槛，按捺了部门购房需乞降投资投契需求。限售政策素质上是按捺了房产赐与端，而限售政策，次要冲击的是自持卖房人群。
9.劣量拆修
拆修较简单，或无拆修，需要从头拆修，创新成本较高，此类房源的价格都较低。
10.家电欠缺
家庭硬拆与软拆的缺失或过于陈旧无法陆续利用，需要买家自行添置，或煤气水电未开通，需要自行打点。
11.承担卖方税费
两边通过协商以买方承担卖方税费，凡是房价都有必然降低。
12.朝向
房屋不朝南，终年处于阴暗面。
13.小区情况
小区安保工做不到位，无物业治理，或物业所供给办事少，非独立封锁小区，户主平安问题得不到有效保障。小区绿地率低于35%，卫生情况差，小区休闲设备稀少陈旧。
14.面积大小以及公摊比例
房源面积小，公摊比例大。
15.生齿稀少
人流密度小，购房、租房需求较低。
16.楼栋所处小区位置
楼栋所处小区位置非绝佳位置，景看或平静水平相对较差。
17.非通俗室第
公寓楼、商务楼等非通俗室第，利用年限较短，升值空间小，隐性成本高。且贷款受限，转手成本高，不克不及落户（或少少能落户），多为商住混合，人员复杂，栖身体验较差。
18.风水等负面影响
风水欠好，或以前做过墓地、刑场，凶宅。
19.将来开展趋向
权衡城市价值的目标有良多，包罗城市规模、资本（包罗政策、资金、矿产、位置等）、财产、生齿（生齿构造、生齿流进流出等）、人均收进、上市公司数量、财务收进、办事业占比等，那些都与房价成反比。将来周边城市规划不了了，开展潜力较低，房价就会相对较低。
二件案例阐发
以张家口福苑小区为例阐发如下：
1.远离市区
福苑小区位于张家口市张北县，远离市区，关于在市区内有上班上学需求的人具有必然时间空间限造。
2.周边配套不完美
福苑小区非重点学区，无大型购物商场与娱乐设备，教导、购物、娱乐资本稀缺。
3.楼层高
此房为非电梯房，共六层，处于高楼层，上下楼未便。
4.生齿少
张北县位于张家口市最北部，与桥西区交界，生齿稀少，密度低，求购求租需求小。
5.房龄较长
本小区为2006年建成，老房区房龄较长，可利用年限短。
6.拆修不精
本房拆修过于老龄化，不合适现代年轻人栖身。其硬拆皆较为陈旧，若关于拆修要求较高，购进本房则需要自行创新购买。
7.家电欠缺
此房家电设备较为老旧，利用体验不高，需要根据本身需要自行添置。
8.小区情况
福苑小区物业治理内容有限，且园内设备陈旧，绿地率较低。
Cover Photo by Markus Spiske on Unsplash