深度阐发：CBD三巨头选谁？先看“进门级豪宅”的性价比......

以上为告白，以下为注释

◎来源丨温州房哥

◎文/编丨房哥团队

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近日有个熟人，刚卖掉头部学区房，不知哪里来的动静，认为豪宅盘又要夺着买，拿着现金慌起来。于是，他没考虑本身需求，间接杀到CBD某豪宅盘就要下单。

那么， CBD板块的豪宅盘，到底 要不要夺呢？

关于那个问题，土豪们能够先看一下那组数据——

▲市区次要含拆均价3.5万/㎡以上豪宅项目认购数据统计。数据来源：温州市房地产市场信息交易网，为认购数据，略有误差，以现实为准。数据截至2023年2月28日

回溯一下市场，你会发现，市区单价3.5万/㎡以上（含拆）的楼盘，市场最炽热的时候，一年总共卖2000套出头。此中，够得上豪宅门槛的 （总价600万以上），估量每年十几万平方米。

然后，我们来看看CBD四个盘的潜在赐与和库存情状：

▲CBD在售、待售项目商品房库存、往化统计，未包罗人才房数据。数据截至2023年3月22日12时，或有误差，以现实为准。数据来源：温州市房地产市场信息交易网

四个清一色的塔尖豪宅盘，扣除卖掉的，潜在库存和显性库存合计面积37万方摆布。可见，赐与相当充沛，塔尖土豪们接下来两年不消担忧，挑选余地比力大。

所以买CBD豪宅，关键是若何货比三家。关于那一点，房哥的观点如下：

A

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---先比开发商

比拟较而言，保利招商、华润和时代在市区的豪宅端都还没有交出特殊亮眼的功效单。

华润之前在温州，是“原则化、流水线消费的代表”，本次瑞府的营造，同样面对产物转型的挑战。

同为巨无霸央企，保利和华润的情状差不多，它的优势是天樾玺实景区先行一步，博得了土豪们的必定。

时代是本土房契，有重视建筑立面的传统，但其它方面营造，与前两者比拟，也没看到凸起的处所。

B

---既然开发商各有千秋，那就比项目实景营造

关于那一点，天樾玺以“豪奢实景”得了先行之利，二期“率由旧章”即可；华润和时代的现场实景区，估量要比及下半年才气表态，所以还不克不及下定论；

从相关信息来看，华润的温州瑞府的实景特色，在于堪比中庭、有着浩荡标准空间的进园前庭；而时代瑧品的更大亮点在于弧线建筑外立面+超大间距实景。

所以从那一点来看，购房者不焦急下手的， 能够比及几个房开“全数亮牌”后，再比力进手。

C

---比楼盘，还不如比详细房源

其实，比楼盘好坏，还不如本身 先瞄定面积段，然后比照几个楼盘相关房源的性价比。

好比“豪宅进门级”的户型，三个楼盘有两个面积段可选： 150方和 170方摆布。

假设土豪的腰包鼓，总价不灵敏，天然是先考虑170方，房源的微看前提比150方相对要好，挑选余地也更大。

▲天樾玺二期户型散布图示意

▲华润置地·温州瑞府户型散布图示意

▲时代·滨江瑧品户型散布图示意

但是150方比拟170方，事实总价少了近百万，一多量“要够豪宅门槛”的，或者喜好精打细算的，能够优先对准150方。

那么今天的重点来了，保利招商的天樾玺二期明日开盘，清一色的150方户型，而那个面积段的房子，只要瑞府有对标的竞品。两者之间，该怎么选？

瑞府的150方，次要位于12幢、以及9幢的东边单位，此中4月份要推盘的，是9幢：

▲温州瑞府150方相对位置示意

相对而言，12幢与东南侧写字楼、正南侧11幢、西南侧2幢的楼间距都比力小， 房源的综合前提明显不如9幢。

别的，瑞府9幢南侧是超高层写字楼，规划高度约120-140米，根据各自红线让步和道路宽度，我们计算出两者之间的楼间距应该在60多米到70多米之间。

那意味着，9幢的 高楼层冬天日照也会被写字楼遮拦， 其日照前提，和低楼层差不多。 冬天日照时长，取决于南侧写字楼的面宽。

话说回来，写字楼设想一般是点式、横向楼间距较大，9幢冬天通过方位角称心日照，晒太阳时间一般不会太短。

▲瑞府9幢冬天日照关系模仿

再来看天樾玺二期本次推盘的150方位置：

▲天樾玺二期建面约150方相对位置示意

天樾玺二期本次开盘的10、11幢，价格差距不大。11幢南侧面向学院路主干道， 相比照较嘈杂，但 日照前提更好；10幢与南侧板楼间距约52米，相对平静，但中低楼层日照较差。

颠末上面那么一阐发，房源性价比的挨次就出来了：

---优先考虑 天樾玺二期10幢高楼层西边套房源，日照好、相对平静；

▲天樾玺二期9#相对位置及间距示意

---中低楼层首选瑞府9幢02室，通过南侧写字楼横向楼间距（方位角）称心晒太阳前提，冬天日照时长不会差；

▲温州瑞府9#相对位置及楼间距示意

---对价格和日照前提很灵敏、对情况嘈杂不灵敏的购房者，能够考虑天樾玺二期11幢中低楼层；

▲天樾玺二期150方相对位置示意

---还有，喜好离万象城更近一些土豪，先考虑瑞府。

总之，萝卜青菜各有所爱，根据各自偏好来选房。

当然，户型的好坏比照也很重要。下面，我们再来详尽比照阐发一下瑞府和天樾玺二期的150方户型。

瑞府150方：

天樾玺二期150方：

认真看两个户型，瑞府是正三房+七米面宽的客餐厅，而天樾玺二期是正三房+独立餐厅+6.65米的横厅（兼容开放式书房）。

两者更大的区别，在于天樾玺二期多了一个开放式书房（也可隔离成独立的房间），从利用功用上来看，天樾玺二期多了一个功用空间。

同为一类高层，两者公摊系数差不多，得房率也应该差不多。瑞府少了一个功用空间，意味着其它有些空间会大一些。

那么，瑞府哪些空间更大呢？认真比照，我们发现次要是瑞府的“客厅+阳台“组合的进深，比天樾玺二期大了0.9米：

▲瑞府客餐厅进深

▲天樾玺二期客厅进深

进深的那个区别，对房子的利用影响在于，瑞府客厅和阳台分离隔来，客厅仍是有“大平层的标准感”；而天樾玺二期假设把客厅与阳台分隔，那么空间虽够得上人体工学的温馨标准，但 相对缺失“豪宅大平层的气派感”。

事实上，天樾玺二期的150方样板房，恰是客厅连通阳台，由此，展示的气派标准和丰富功用兼具：

▲天樾玺二期150方客厅样板房实景

反过来，瑞府的150方因为客餐厅进深足够壕横，假设再把阳台并进，那么其边际效用就会低良多，并且，其它空间也不克不及分隔落发政空间。

那么一通阐发，我们就会大白，那两个户型的好坏，核心在于：

将来现实利用中，天樾玺二期的阳台能否连通横厅利用？

天樾玺二期的阳台并进客厅，意味着房子缺失了家政空间，根据事理，不契合现实生活逻辑。但房哥认真研究了一下，发现天樾玺二期那个150方，将来拆修有发掘落发政空间的潜力，好比如许：

---北侧房间略缩，卫生间做“钻石型浴亭+L型洁具规划”，腾出空间做“洗衣+烘干的家政空间”；

---客厅和开放书房对换位置，增加了收纳空间（或者把该收纳空间改为家政空间也可）。

如许做的成果，是 功用丰富与标准的气派感兼具，当然，那个做法 不合适那些洗衣服必需晾晒太阳的家庭。

综上，户型好坏的结论是：

---能承受零丁家政空间安放的家庭，天樾玺二期的150方无疑更有合作力；

---关于有些家庭，必需有阳台晾晒、不在乎少一个书房、更在乎空间标准大，那么瑞府的150方更合适。

最初，让我们看一下天樾玺二期本次开盘房源的其它一些详细情状。

A

开盘楼幢

本次预售《天雅园》一期，预售范畴如下（按照地名办标注）：10幢、11幢，建筑面积 21819.47㎡，室第141套 （为毛坯交付）。

本项目于2023年1月4日开工，估量将在2024年5月30日主体结顶，方案于2025年12月30日完工，2026年5月30日交付利用（最末以现实工程进度为准）。

B

区位阐发

项目位于鹿城区汤家桥路与学院东路交汇处，东侧即滨江云谷一期地块的天樾玺：

▲项目相对位置示意

项目 北侧为商务二路 （规划）、滨江云谷一间酒店项目 （在建）、CBD绿廊 （规划）、城市轨道M3 （规划）等；

东侧为商务五路 （规划）、天樾玺 （在建）、会展路；

南侧为学院东路、假日花园小区等；

西侧为汤家桥路、蒲鞋市小学分校 （规划）。

天樾玺二期位于滨江CBD板块核心区， 同为滨江云谷将来社区地块，与 天樾玺组合成为CBD的一宗大盘，涵盖 室第、旅店、贸易等建筑，生活配套能级高，周边无特殊明显倒霉因素，与酒店、公建、CBD绿廊为邻，公共界面有构成“高峻上”的前提。但南侧邻接学院路，相比照较嘈杂。为此，项目各房源卧室晋级为三玻两腔玻璃。

天雅园VR实景，楼盘周边现状、规划、有利倒霉因素均清晰可见。

C

规划设想

项目总占地约6.8万方，地块 体量适中、周正规整，分为两宗室第地块，容积率为3.1，由招商保利开发建立。 小区东北侧为两幢办公建筑、将来社区配套场景和一所12班幼儿园。

▲小区效果图示意，为过程图，或有调整，最末以现实交付为准

天樾玺二期由12幢23F-25F的一类高层室第构成，合计有通俗商品房室第约12.7万㎡，计室第约679套，为毛坯交付。

小区外立面摘用全玻璃幕墙并标配鼎豪系统门窗，屋顶吸收廊桥文化符号，打造编梁拱桥的外型，有必然辨识度。

▲外立面效果图示意，为过程图，或有调整，最末以现实交付为准

▲小区效果图示意，为过程图，或有调整，最末以现实交付为准

在回家动线上，天樾玺二期将“壕横停止到底”，据说要打造4座7米高酒店式进户大门、风雨连廊系统、3个独立会所、高7米宽13米进户大堂。此中，会所将包罗下沉式、地上和空中三种。

▲效果图示意/别离为大门、下沉式会所、进户大堂、架空层等

别的，天樾玺二期与天樾玺之间的 道路号称要打造 社区内精拆十字中轴，延伸至楼盘的道路一路“ 包拆”起来。

△效果图示意，为过程图，或有调整，最末以交付为准

项目大部门室第建筑为南偏东3°摆布，缺点是南侧地块楼间距较小， 普及不到40多米。

▲项目楼间距，仅为示意，以销售口径和现实为准。

日照简评

本期预售的10#室第南侧为高约79米的11#，楼间距约52米，估量10#大冷日正午约14楼及以下房源日照量量会遭到南侧室第遮挡。

以10#的主卧为例，太阳每小时走15°，大冷日，西边套在正午前后将被南侧11#遮挡约3.6小时 (54°)，东边套在午后被遮挡约3.3小时 (50°)。

11#室第南侧为高约100米的室第， 楼间距约98米，楼间距比约1:1，估量11#大冷日正午 约2楼及以下房源日照量量会遭到南侧室第遮挡。

注：若某楼层房源在大冷日正午日照被南侧楼栋遮拦，意味着该楼层以下房源在冬天大大都时间日照会被南侧楼栋遮挡，该楼层以上房源日照前提逐层转好。

D

选房重视事项

楼层

差价

以10#东边套的房源价格为例：

---比照房源的综合前提，改进不求其次，定见优先抉择10幢西边套15层以上房源，原因前面阐发过；

--- 项目低楼层价差较大，中高楼层价差相对较小。关于10幢而言，14楼以下冬天日照根本不异，而12楼和6楼的价格相差4500元/平方米，毫无疑问，关于10幢的中低楼层而言，优先抉择6楼，优先挨次依次往上；

---11幢的低、中、高楼层日照都相当好，要低总价、对噪音相对不灵敏的土豪，能够先考虑中低楼层。

好了，今天就说到那儿。

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