两年时间，曾经“一房难求”的环沪楼市换了光景。
“前两天刚出的优惠政策，嘉兴南湖区的万科光年里买房返现。一套98平、总价160多万元的小户型，返现8万元。一分不留，全数给你。”一名链家中介对时代财经表达。
他称，从该盘步行两三分钟即可抵达本地排名前三的小学。除了可返现之外，以前认购该盘必需绑定一个总价30万元的车位，如今能够申请不绑定车位。假设抉择单买车位的话，只需20万元或15万元即可拿下。
“如今万科的新盘优惠力度很大。开发商想尽快地把房子卖掉，接下一个项目。”该名中介称。
“嘉兴楼市前几年炒太高了，如今库存压力大，卖不动。就在2021年，嘉兴市区新房还求过于供，买房要找关系，一套房要绑定两三个车位。现在开发商加速往库存，有些盘免费送车位。”深耕环沪楼市十余年的中介张世雄告诉时代财经，嘉兴市区的南湖、国商、科技城等板块均面对较大的往化压力。
嘉兴间隔上海、杭州的车程均仅1小时，那曾让其食到两大城市购置力外溢的盈利。而当投资类的购房需求退潮，本地内生的自住需求无法消化被炒高的房价和高企的库存。
那座环沪小城的楼市，正在显露其实在的底色。
环沪期待小阳春
春节后，上海、南京、苏州等长三角核心城市楼市春意渐染，而环沪的多个市县仍相对平平。
嘉兴市住建局数据展现，春节后的两周，嘉兴市本级的新房存案销售了278套，比拟节前两周增长15％；存案销售面积为3.69万平方米，比拟节前下降3％。节后两周，销量更好的项目将来天辰苑卖了26套，其次是云之湾（1幢-34幢）卖了18套。
克而瑞研究中心研究员俞倩倩对时代财经表达：“嘉兴市场春节后，陪伴房企促销政策触底，叠加嘉兴房贷利率也进进3字头利好，售楼处来访量增加十分明显，固然此中‘领会看看’的立场占比仍较高，但近两周的成交仍然有小反弹，估量3-4月会迎来一波小窗口期。”
整体而言，嘉兴市区目前每周一百多套的新房成交量，与前几年数百、以至上千套的周度成交量相往甚远。
多名中介反应，嘉兴市区有必然的生齿基数，各方面配套比力成熟，另有必然的自住需求做支持。与市本级比拟，嘉兴部属的嘉善、平湖、海盐等多个市县，根本都是被投资需求捧起来的，2022年敏捷转冷，春节后的行情也仍然低迷。
前述链家中介表达：“嘉善离上海比来。上海客买房后，就把房子放在那里，没人住。嘉兴市区的新房交房后，20％、30％的进住率应该是能够实现的。而嘉善的小区根本上都是空荡荡的。”
“以前嘉兴市区的新房买不到，良多人就买了嘉兴的乡镇盘，因为房价比力廉价，再加上一些规划利好。截至目前，规划仍是没有落地的。比来海盐那边良多人想把房子出手，但是卖不掉。”
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春节后，环沪大部门区域楼市仍低位运行，仅部分有所回热。据俞倩倩看察，嘉兴市区之外，苏州昆山主城区和南通主城区也有回热迹象。数名中介反应，从节后成交量来看，环沪仅昆山花桥镇比力好卖。
投资需求退潮
自2016年5月，上海楼市的购置力溢出至环沪，多个邻接市县的房价起头猛涨。
“2016岁首年月，嘉兴市区良多房子能够零首付。我从上海发团，能够一次性带40多小我过来买房。我和同事招待过的客户中，有人一次性买了10套。”张世雄回忆道，除了不菲的佣金，彼时每套房子还能够多收约10万元的团购费。
“2016年至2019年环沪行情更好，都是时代的盈利。”他感慨道。
公开信息展现，2016年嘉兴的二手房均价超6000元/平方米。安居客数据展现，本年2月该市的二手房均价为14487元/平方米。此中，嘉善县二手房均价为13663元/平方米，其他嘉兴部属县市均超越了一万元／平方米。
“2022年，嘉兴等城市遭到前期需求透收影响，成交热度敏捷转弱，形成短期库存积压。”克而瑞研究中心曾指出。
嘉兴住建局数据展现，2022年市本级新房销售超1.16万套，同比下跌31％，从面积来看，新房销售超154.27万平方米，同比下跌约26％。
有12年地产营销妥帖体味的从业者刘冬（化名）认为：“环沪市场是分级的。以前从上海外溢的购置力，第一抉择是昆山花桥、太仓主城区，它们是实正能实现跨城通勤的。上述两个板块买不到了，各人才会转向第二三抉择，也就是嘉兴的嘉善和平湖，以及南通启东等地。但后者的行情不是来自实正的需求，完满是投资客没房可买，病急乱投医往抉择的市场。一旦楼市有风吹草动，那些市场的回落十分快。”
2022年下半年起头，环沪多地频频释放楼市利好政策，包罗放松限购、降低贷款利率等。叠加疫情趋于不变，本年环沪楼市能否会回热？
上海中原地产市场阐发师卢文曦对时代财经表达，那次要取决于上海本年的政策情状。假设上海陆续连结严厉的限购限贷，环沪楼市在宽松的政策下有必然的时机。假设上海政策有所放松，将会虹吸购置力。
“持久来看，环沪楼市的投资属性越来越少了。其将来表示，将次要取决于其本身的经济、生齿及供需关系。”
刘冬则认为，目前仅昆山和太仓具备实正的价值，可以吸纳必然的自住需求，估量那两个板块本年会率先回热。
房企收缩战线
撤离环沪的不只是炒房客，还有曾经簇拥而来的房契。
以嘉兴为例，从2017年起头，外来房企争相进进，中梁控股（2772.HK）、祥生控股集团（2599.HK）及金地集团（600383.SH）等房企高调拿地，成交地盘溢价率多超越100％。金地油车港地块溢价率以至高达303％。
2017年4月，50个城市地盘溢价率排名中，嘉兴市以199％的溢价率居榜首。随后5月的一场土拍会，来自全国的400多家房企夺八田地。
2017年至2021年，嘉兴市本级每年涉宅用地的成交面积由135万平方米上涨至143万平方米，成交金额由162亿元急剧攀升至240亿元，均匀楼面价由6070元/平方米，一路上扬至12189元/平方米。
而到了2022年，嘉兴市本级的涉宅用地共成交18宗，此中的13块地都是以底价成交，成交面积约92万平方米，同比下降36％，成交金额约122亿元，同比几乎腰斩。规模房其中，仅有万科结合其他资方拿下两宗地块。
“在嘉兴，祥生、佳源国际控股（2768.HK）等本来强势的房契已经不拿地了，逐步退出市场。”张世雄看察总结道。
不行嘉兴，2022年环沪多地土拍均量价齐跌。“除了昆山，房企对环沪市场已经没大兴致了。”刘冬表达。
他称，在昆山，房企拍地以后就能往化完。而在嘉兴的嘉善和平湖，以及南通启东，以至苏州太仓，房企拍地以后可能要赔本卖，要靠降价才气吸引成交，还要给中介很高的佣金。
他举例道，嘉善和平湖，一套房子的佣金能够给到10万元摆布，房子总价才150万元摆布，相当于给了约6个点的佣金。而像昆山如许的良性市场，佣金一般是一两个点，一套两三百万栋房子给四五万的佣金。
2023年开年，多家房企在环沪的组织架构有所调整，透露出营业收缩的迹象。
时代财经得悉，本月中国金茂（0817.HK）的环沪公司被拆分，嘉兴由上海公司治理，湖州由杭州公司治理。一名接近金茂华东的人士表达，环沪公司2022年销售额破百亿，此次调整意在缩短治理半径，便利管辖。
另据中国房地产报，春节前，招商蛇口（001979.SZ）对一个城市量级、市场规模不高、货值储蓄不多的区域停止整合、降级，例如环沪的嘉兴、绍兴、南通、无锡等城市公司都有变更。相反，对重点规划、功绩表示表示强劲的区域则调配更多资本，重点开展。
环沪楼市将来走向若何，时间会给出谜底。
来源：时代财经