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《中国经济周刊》 记者李永华|湖南报导
“2023年方案拿地，再不拿地，就没货可卖了。”
“市场不缺房子，缺的是好房子。比来两年，房地产市场的改进需求比力强烈，那是大平层热销的动力。”
“疫情过往了，政策也回热，房地产市场2023年上半年应该仍是调整期，但整体需求仍是在，一线和强二座城市应该仍是有不错的前景。”
从央企开发商到民营头部房企，《中国经济周刊》近日摘访的多位房地产人士从差别角度给出了2023年房地产市场走势预判，整体来看，自信心提拔，预期向好。
自信心比什么都重要。2022年12月15日—16日召开的中心经济工做会议提出，要把恢复和扩展消费摆在优先位置。加强消费才能，改进消费前提，立异消费场景。多渠道增加城乡居民收进，撑持住房改进、新能源汽车、养老办事等消费。同时指出，“要确保房地产市场平稳开展”“撑持刚性和改进性住房需求”。
尔后，从住建部到央行、银保监会等中心部委，再到全国各城市，房地产利好政策不竭，市场也频现回热信号。
1月5日，住建部部长倪虹表达：“我对2023年住房城乡建立工做仍是充满自信心，对房地产市场企稳上升，仍是很有自信心。”
取缔和调整过热期间的限造性政策
2022年，在武汉打工多年的葛江买了一套房，那让他觉得本身末于在武汉安了家。葛江说，房子固然是在远郊，但是房价廉价，更重要的是，房子离其所在的工场很近，走路就能够上下班。“我末于买上房了，只要5000多块钱一平方米，比顶峰时降了良多，要否则，我实的买不起。”
35岁的葛江是湖南常德人，在一家出名电器企业的配套厂工做，收进中等，孩子刚两岁，买房不断是他多年的梦想。“以前，房价那么高，哪里买得起。”
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葛江买房是典型的刚需，包罗他在内的“新市民、青年人”那类刚需群体恰是中心房地产政策重点撑持的对象。
中心经济工做会议强调，要因城施策，撑持刚性和改进性住房需求，处理好新市民、青年人等住房问题。
围绕进修贯彻落实中心经济工做会议精神，中心财办在承受媒体摘访时表达，我国城镇化率仍有较大提拔空间，刚性和改进性住房需求潜力很大，在住房消费等范畴还存在一些障碍消费需求释放的限造性政策，那些消费潜力要予以释放。
各地都在动作。1月3日，河南省委常委、常务副省长孙守刚表达，要取缔和调整过热期间障碍消费需求释放的限造性政策。河南的新行动包罗，优化二套房认定原则、降低二手房交易环节税费成本，落实生育、人才引进政策，撑持集中团购商品住房，撑持郑州都会圈、洛阳、南阳等副中心城市及重要节点城市笼盖范畴的居民家庭，在对应中心城市购房时享受中心城市市民待遇。
同样在1月3日，重庆市发布《重庆市稳经济政策包（第三版）》，此中包罗27条撑持房地产的新办法，如撑持新市民和人才安居，契合前提的新市民在重庆购置首套通俗住房，可享受与当地居民同等的小我住房贷款政策。
全面取缔限购还远吗？
在上一轮房地产调控中，“限购、限售、限贷、限价”以至“限离婚”等各类限造性政策频频推出。2022年以来，我国多个城市逐渐取缔那些限造性政策，最受市场存眷的无疑是对房地产市场影响更大的“限购”办法。
2022年4月，浙江衢州打响取缔限购第一枪。随后，各城市跟进者寡。但实正有目共睹的是南京、东莞、佛山等重量级城市在2022年岁末的大动做。
“暂停实行商品住房限购政策”，东莞2022年12月26日正式告别限购，且当天就施行。略早于东莞，邻接广州的佛山告别了长达6年的限购政策。
虽然不是一座城市也不是省会城市，但东莞、佛山均是万亿级体量的经济重镇，其影响力远超衢州。
省会城市去除“限购”程序中，南京走在前面。
南京原有的限购规定是，“需于3年内在南京持续2年及以上缴纳社保或个税，而且不克不及通过补交个税或社保来购置住房”。2022年12月21日，南京发布的新政策是，60岁及以上成员的本市户籍家庭可增购1套住房，持久工做在南京但社保或个税缴纳在外埠的居民，供给半年及以上栖身证明可在南京购置1套住房。
不消社保也能买房，那是相当大的放松调整。
做为“反炒房”榜样生，长沙此前推出被视为最严调控的各项政策，因而，其限购方面的政策调整被视为风向标。2022年以来，长沙已经屡次测验考试松绑限购，但仍不寒而栗。
根据长沙现行的限购政策，一户家庭若有两套房，就没有购房资格。不外，2022年5月，长沙推出一项首创政策——假设那个家庭将此中一套房屋出租出往，且纳进政府规定的官方平台治理，则该房屋不纳进家庭住房套数，那个家庭就能够再购一套房屋。
那一政策其时被很多人认为是创举，也被其他城市效仿。
2022年8月，长沙《关于优化生育政策促进生齿持久平衡开展的工做计划》规定：“对依法生育两个及以上子女的当地户籍家庭，增加1套购房目标。”不外，4个月过往之后，《中国经济周刊》记者在市场一线查询拜访时发现，那一政策尚未正式落地。
至2023年1月初，《中国经济周刊》记者领会到，长沙在去除限购政策方面至今仍非常隆重，有关部分曾屡次召集房地产企业及相关方讨论若何鞭策房地产平稳开展，但限购政策仍在对峙。
迄今为行，不只是长沙，北上广深等一座城市以及其他特大城市并未全面、彻底取缔限购。
值得重视的是，1月5日，住建部部长倪虹明白提出，毫不摆荡对峙房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、精准施策，对购置第二套住房的，要合理撑持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要赐与政策撑持。对购置三套以上住房，原则上不撑持，就是不给投契炒房者从头进市留有空间。
全国房地产商会联牛耳席、中国房地财产协会前副会长兼秘书长顾云昌在承受媒体摘访时表达，当前，各城市之间的市场表示分化较大，一些热点城市一旦取缔限购仍会构成强大的购置力，因而限购政策全面取缔的可能性不大。
降利率，降首付，退个税，政策红包不竭
“假设晚半年买房，我至少能节约30万元的成本。”家住长沙的孙铭阳说，他卖掉一套旧房后进手一套改进型大平层住房，其时契税是4%，而如今的契税调整为2%。光是那一笔，据他预算就能够少出10万元。
临近岁尾，促进房地产消费的政策红包一个接一个地“放大招”。
1月5日，央行、银保监会称，决定成立首套住房贷款利率政策动态调整机造，新建商品室第销售价格环比和同比持续3个月均下降的城市，可阶段性庇护、下调或取缔本地首套住房贷款利率政策下限。
2022年以来，我国已屡次推出降低房贷利率的办法。如今，大部门城市施行的首套住房贸易性小我住房贷款利率下限为4.1%。根据央行、银保监会的新政，契合前提的城市可陆续打破4.1%的利率下限。
有市场机构统计，根据国度统计局全国70个大中城市房价指数数据，比来3个月房价继续下降的城市共有38个，包罗武汉、郑州、福州、长春、南宁等浩瀚省会城市以及25个三根座城市。
住房公积金贷款利率更低。自2022年10月1日下调后，首套小我住房公积金贷款5年以下（含5年）和5年以上利率别离调整为2.6%和3.1%。
除了要降低新购房屋贷款，有专家还定见，假设可以降低存量房的房贷利率，不只能降低购房者月供压力，还能在必然水平上释放内需和拉动消费。
降首付，同样是大招。1月6日起，东莞明白，全域购房同一首套首付两成。重庆推出新年礼包——首套公积金住房贷款更低首付款比例不低于20%，第二套房更低首付款比例不低于30%，多子女家庭首付款比例不低于25%。此外，契合前提的乖巧就业缴存人家庭购置第二套住房，可申请住房公积金贷款。
降低购房成本，财务部和税务总局也出力：自2022年10月1日至2023年12月31日，对出卖自有住房并在现住房出卖后一年内在市场从头购置住房的纳税人，对其出卖现住房已缴纳的小我所得税予以退税优惠。
除了那些红包，还有一座城市间接赐与各类住房补助。如，湖北荆门二孩家庭购置商品住房的，一次性赐与2万元补贴；三孩家庭购置商品住房的，一次性赐与4万元补贴。在湖南常德，博士买房补助200元/平方米，本科生、中级职称人员及高级工购房补助120元/平方米，专科生及中级工补助100元/平方米。
岁尾房产销售翘尾,“微光在逐渐酿成曙光”
政策盈利不竭释放，市场自信心起头回热。
2022年12月16日，万科董事会主席郁亮表达，房地产行业政策面在逐渐向好，并且政策面向好的力度、广度均超出了预期，“几个月前在中期功绩发布会上说微光，那几个月下来觉得微光在逐渐酿成曙光”。
数据支持了郁亮的说法。从全年看，万科功绩是断崖式下跌。2022年，万科实现合同销售金额4169.7 亿元。2021年，万科合同销售金额6277.8亿元。两比拟较，跌幅惊人。好的迹象是，1月5日，万科发布的数据展现，2022年12月，万科实现合同销售金额397.6 亿元。那是其近半年来更好的销售功效，环比11月增速达30.6%。
克而瑞数据展现，2022年最初一个月，其监测的30个重点城市新房成交环比增幅到达18%，房地产市场以小幅“翘尾”收官。从企业来看，12月，百强房企销售金额6775.1亿元，环比增长22.2%，此中，TOP30房企表示优于行业整体，近九成的TOP30房企单月功绩环比增长。中海、华润、招商等央企表示相对凸起，单月功绩环比增幅较高。
市场产物构造也在调整。
某头部房企湖南负责人告诉《中国经济周刊》记者，近两年来，市场上不缺房子，但缺好房子，如今更好卖的就是大平层，改进需求比力兴旺，2023年，其公司新开楼盘将主推180平方米以上的户型。
根据50家百亿代表企业2021年及2022年重点项目各面积段的销售额数据，中指研究院阐发，90～140平方米首改产物销售额占比别离为51.9%，同比削减5.2个百分点，首改需求略显疲软，但仍占据残山剩水；140～200平方米和200平方米以上改进及高端型产物的销售额占比显著提拔，别离增加1.2、4.7个百分点至20.9%、12.5%，改进性需求表示出更强的韧性，在部门城市调控政策向改进性需求倾斜的感化下，需求继续释放。
倪虹指出，当前，房地产市场已经从处理“有没有”转向处理“好欠好”的开展阶段，提拔住房操行、让老苍生住上更好的房子，是房地产市场高量量开展的一定要求。
责编 | 郭霁瑶
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