从差别的角度看一件工作，就会得出完全纷歧样的结论。
比来天津楼市讨论的两个热点：
一、政策。二、地价。
1
关于政策，在前天被删的武清稿子末尾说了，4月1日，别等了，不会来。昨儿几个伴侣及粉丝问，也一并告知了。
那么还会来吗？会的，推延了。
关于地价，涨or降，由多方面因素招致的。
昨儿，天津规划与天然资本局公布了《天津市2022年国有建立用地赐与方案》，曲看能够看出，2022年天津方案赐与国有建立用地共计1950公顷，此中商品
室第用地600公顷，占比30%。租赁住房用地100公顷，占比5%。
下沉到各区，我们会发现几个有意思的处所。
其一，供地的主力放到主城区及远郊，供地量别离为180公顷、185公顷，
阵地从环城转移市区。
其二，环城四区供地
根本平衡化
其三，远郊，照旧
偏心武清
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。商品室第用地单区赐与60公顷。
其四，津南区
商服用地为零
道士君特意比照了一下近几年天津地盘供地方案，三大重要信号，第一就是室第商品室第用地，
收缩地量
。几乎是创了2017年以来赐与量新低。第二是地盘赐与
向租赁住房倾斜
，响应租购并举大号召。第三，
重视根底建立
，以其拉动经济增长，促进楼市良性轮回。
有人说，天津的“2022年供地方案”像极了少女的心，让人揣摩不定。但细细揣摩一番，那一招颇为高明，是颠末认实考量之后下的决定，四个目标：
一、稳地价。二、往库存。三、人地挂钩。
最初一个目标是什么？你品，你细品。
总之一句话，天津是一个恰当削减供地的城市。
2
关于那两件工作就交代到那，咱们回回主题。
为什么说，接下来的天津楼市，刚需平，改进起，豪宅争夺。
2021年，天津楼市新房、二手房行情改变太快。
新房端：上半年轰轰烈烈，下半年低压滑行。
二手房端迎来破冰：“聚合效应”明显，整体成交量逆势涨了。
比来道士君做了楼市各维度的数据分析，重点是想看看下一步天津楼市的需求转向点在哪？怎么个趋向改变？
第一个，
天津楼市，刚需平稳。
天津刚需改变的拐点在2018年，整体需求占比从32%降了六个百分点。
从那以后，那几年始末连结那个程度。
而别的一个表示，刚需需求起头呈散点状，多集中在外环及以外。
除此之外，如今，天津城镇化率83.48%，根本完成，新增住房需求将曲线下降。
其次，生齿因素的大标的目的是指向规模下降，且生齿构造来看，主力购房人群已经接近尾声。
总而言之，受生齿总量负增长和城镇化动力消逝的影响，购房需求总规模将发作腰斩式大衰减，那是不以人的意志为转移的。
我们都清晰，强大的刚需天津甚至重点城市房价十年大牛市最底子支持力量，而刚需数量发作趋向性概念，那么支持的根底就会随之发作改变。就目前天津市场而言，刚需的需求仍是相对兴旺，但稳中有下行的趋向已现。
举个新鲜的例子，道士君接触的95后00后，从上班第一天起，就不消为房子忧愁，买房的概念不强，实正意义上买人生第一套纯刚需越来越少。
所以，如今市场正处于一个怪圈中，一方面，是房子总量已经饱和，另一方面，需求不强劲，刚需占比平稳下行趋向就不难理解。
3
第二个，
天津楼市，改进兴起。
从那两年起头，我们会明显看到，
沉淀在成交链条另一端的改进力量，起头发扬效劳。
从数据端来看，天津楼市总价400-500万，500-800万区间的改进成交逐年攀升。此中总价400-500万所房子成交套数2021年成交打破3500套，且创了近五年来新高。总价500-800万幢房子成交量相较2020年
上涨了33%。
另一层面，改进的重点聚焦主城区，户型产物面积段构造发作显著改变，140-160㎡户型产物成交占比逐年递增，
购房者对住房面积的需求变大，大户型往化现走俏趋向。
从市场端，从往年起头，高端改进项目开盘，道士君看到了现场排生长龙摇号夺房的情景，甚是慨叹。更值得一提的是，如许的购房“情感”蔓延了起来，2022年，受大市场下行的影响，那波改进需求照旧很坚硬。
可见，天津改进的需求立即迎来发作期。
但事实上，
被二手房锁住的房票和钱，起头影响改进了。
卖一买一的改进占比力高。从目前的情状来看，那一波卖的房子带看确其实增加。手边买房数据展现，过往30天带看量为108764次。那么大的带看量，转化成交的不多，只能阐明目前买卖两边，关于价格以及后市的预期仍然存在较大不合。要解开那一死结，要么房东降价，要么给买方开利好政策。前者尚难揣度，后者倒能够打破一下。
所以，那一波刺激改进的需求政策亟待出炉，卖一买一那条能够妥妥的出。
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第三个，
天津楼市，豪宅争夺。
那一条，相信良多人觉得难以想象，今天先浅聊一下，等改天大侃一下。
有一个悖论，越贵越有人买，夺着买，不管新房仍是二手，都是如斯。
盘了盘豪宅新房总价段，800万+需求，那几年暗戳戳的涨了。除了2016年特殊除外，该波段的成交量又刷新了汗青新高。
别的，我会发现，那几年天津万万级以上的豪宅新增赐与不敷，欠缺豪宅操行项目，根据目前豪宅购置力婚配成都，单从成交价格来看，契合豪宅原则的占5成。根据豪宅产物力、品牌度、地段优势、溢价等维度权衡，契合豪宅原则的占3成。底子性原因：调控政策严苛期下，起首，现实上锁定了将来豪宅市场的需求量。其次，“被豪宅”的地块因为市场及订价的风险，无法密密合理的时机进市，冬眠期拉长。
赐与不敷，需求兴旺，那么，就靠夺了。
再提一点，豪宅构成当下那个场面，源于天津新一轮资产轮换的周期拐点来了。上一波天津在2015年-2016年，下一波在什么时候，道士君曾说过2022年-2024年。
刚需平稳，改进兴起，豪宅争夺。
将来的天津楼市，那个趋向至少会继续3-5年。
最初，说一下，秦皇岛去除限购，还有更狠的，浙江衢州同时取缔限售限购。那在全国尚属首个。嗯，你没看错，宽松政策的冲锋号已经吹响，天津，会来的。