2022年中心经济工做会议对房地产工做要求仍是在“房住不炒”基调下，做好“保交楼、保民生、保不变”工做。明年新供室第，未来源于两个渠道：本年新拿地项目和库存项目盘活。本年地盘市场成交冷清，明年楼市赐与端压力不容漠视，连系当前室第市场库存程度改变，需积极盘活存量住房项目，以更好应对明年房市赐与端压力。
一、本年供地量少，明年住房赐与将呈现缺口
截至2022年12月21日，22个集中供地城市中除长春、沈阳外，所有城市均完成了三批次供地，此中14城完成了四批次供地。本年的土拍规模、构造间接决定明年的商品房赐与数量、赐与格局。一般而言，房企从拿地到获得预售证所需时间会因本地政策、本身现金流等因素有所区别，但拿地后3个月内应该开工，超期2年政府可无偿收回，因而从趋向上，本年土拍情状，间接决定明年商品房的赐与。
本年室第市场成交面积达近十年更低。截至2022年11月，全国室第类用地成交地盘规划建筑面积（以下简称“室第成交建面”）为8.39亿平方米，同比增速-35%，仅为往年同期6成摆布。当前热点城市正在积极谋划第四批集中供地，12月最初一周估量还会有3000万平摆布新增成交室第面积，即12月还会有1.8亿平方米新增成交室第面积，估量本年室第成交建面为10.19亿平方米。假设100%会被一般开发构成有效可售赐与，则新地块对应明年室第赐与10.19亿平方米。
在住房需求总体不发作偏移情状下，明年室第市场赐与缺口约1.4亿平方米。本年1-11月，商品房室第累计销售面积10.27亿平方米，根据近5年商品房室第销售面积增速揣度，本年商品房室第销售面积为11.4亿平方米，明年销售面积为11.6亿平方米，根据本年室第成交建面约10.19亿平方米，则明年室第市场还存在1.4亿平方米缺口，那部门缺口需靠存量项目赐与。
上一次室第市场呈现赐与缺口还在2016年，对应全国范畴的室第价格上涨。如图1所示，比来十年来，我国每年室第成交建面均远超下一年现实住房销售面积，仅2016年呈现了1.6亿平方米摆布的赐与缺口，与之对应的百城室第价格指数于2016、2017年均呈现两位数的同比上涨。从室第市场赐与来看，若明年存量项目赐与未对室第市场构成有效填补，明年室第市场呈现的1.4亿平方米的赐与缺口可能成为鞭策房价上涨因素之一。
图1：明年室第赐与存在缺口
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数据来源：wind，虚线框为揣测值。
二、当前商品室第库存程度及出清周期
2021年以来，商品房销售明显下滑，叠加房企活动性风险，带动房地产投资增速转负，履历了投资的大幅收缩后，当前室第市场库存处于什么程度？通过计算商品室第库存程度以及出清周期发现：当前商品室第狭义库存处于汗青高位，广义库存本年以来快速上升。
一是狭义室第库存及狭义库销比均较快增长。狭义室第库存指商品室第待售面积，该目标是房地产开发企业陈述期末已完工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积。因为商品室第待售面积计进的是已完工的建筑面积，因而对应除以过往12个月室第销售面积中的现房面积，做为狭义室第库销比。截至2022年10月，我国商品室第待售面积2.6亿平方米，较往年同期增长16.6%，且本年以来同比连结10%以上增长，表白商品室第库存程度较上年明显增加。截至2022年10月狭义库销比为1.61年，意味着商品室第现房出清周期约为19.3个月，较上年同期进步2.8个月。
二是本年以来广义库销比快速上升至汗青较高程度。广义室第库存指已开工未售室第面积，除房地产开发商手中已完工的待售面积，还包罗汗青上开工但尚未落成的商品室第在建面积。以1999年3月新开工的室第面积为基数，逐月累加当月室第新开工面积，以此权衡住房赐与的累计值；同时，计算同期室第销售面积的累计值，将两者轧差，推算已开工未售的室第面积，得出广义口径下的室第库存程度，除以过往12个月室第销售面积的总和，得到广义室第库销比。截至2022年11月，广义口径商品室第库存约17.36亿平方米，广义库销比为1.33年，表白目前广义室第库存出清周期约为16个月，处于2000年以来65%分位程度，2022岁首年月时库销比仅位于28%分位程度，表白本年以来广义库销比快速上升。
图2：商品房室第待售面积及同比（狭义库存）
图3：商品房室第待售面积及狭义库销比
图4：广义口径商品室第库存及库销比
综合来看，因当前房地产销售压力较大，招致房地产企业新开工下降较快，对我国室第市场中期潜在赐与才能形成影响。狭义库销比接近汗青高位，表白现房库存较多，然而期房销售是当前室第销售的次要形式，因而单用狭义库销比来描绘库存压力可能存在误差。用新开工与销售面积轧差推算的广义室第库销比展现近年来我国室第库存处于汗青低位，但本年来跟着楼市风险事务发酵，库存程度快速上升，叠加明年住房赐与可能率呈现缺口，阐明市场上大量库存项目需要积极盘活以缓解赐与端压力。需警惕呈现次贷危机后的美国房市类似情状（昔时因为新屋开工低迷继续的时间较长，美国的房屋空置率逐步回落，到新冠疫情后以至一度呈现了房屋求过于供的场面，从而招致房价暴涨），明年房市除了做好“保交楼、稳民生”外，还需重视“保新增、保开工”，更好应对室第市场赐与端压力。
（执笔人：肖健一）