沉淀资金8000亿元，往化困难，北京商办项目调控6年丨存眷

如今我们不在乎那块地能否挣钱，能盘活就行，政府收回也行，财政成本压力太大了。

中房报记者 马琳丨北京报导

看着长满荒草的空地，张志军颇为难过。

“那块地有10万平方米，2015年拿地到如今已持有8年，总投资10亿元，那几年财政成本都花掉了几亿元。”旭辉北京公司总司理张志军表达。

那一项目位于北京大兴区域，是旭辉北京在2017年“3·26”新政前拿下的。其时，受室第拿地猛烈合作影响，旭辉北京进进到了合作、地价相对较低的商办范畴，一路在北京房山区、大兴区、顺义区、向阳区等开疆拓土。

2017年3月26日，北京市住房和城乡建立委员会等五部分结合发布《关于进一步加强贸易、办公类项目治理的通知布告》（以下简称“3·26新政”），对商办类项目开发、销售予以管束，要求新建商办类项目最小朋分单位不得低于500平方米；小我不得购置商办新房；停行小我购置商办新房和二手房贷款等，市场随即陷进冰封。

据中原地产研究中心统计，“3·26”新政后一个月，北京商住房市场成交冰冻；新政后一年则成交3589套，较前一年跌幅94.6%；新政前一年商住房成交量为6.7万套。另据北京室第房地财产商会统计，因大量商办项目“搁浅”“滞销”，持久沉淀资金近8000亿元，且约有3000万~4000万平方米商办项目得不到合理操纵，形成资本浪费和资产闲置。

受上述政策影响，手中握有大量商办类项目标企业如旭辉北京等面对严格考验，影响至今。

2月26日，在“商办类项目保交楼、保民生化解金融风险研讨会”上，在谈到手上握有的大量商办类项目时，张志军仍难掩无法。与张志军有不异履历的还有来自万科、融创、旭辉、世茂、泰禾、现代置业、绿地、华润置地、金茂、金地等房企人士。

面临沉淀的资产，上述企业均停止过业态调整，如转向长租房、保障房、养老项目等，但受相关因素影响，大部门转型受限，他们期看那些沉淀资产能够通过政策调整得到盘活。

关于商住项目目前存在的高库存、空置问题，原国度房改课题组组长、中房集团原董事长孟晓苏认为，相关限造政策能够适度调整，或者从郊区起头停止如去除购置资格、面积大小等方面限造，盘活资本。

北京室第房地财产商会会长黎乃超也表达，在限购、限贷政策继续调控下，目前行业需要密密路子让资产更有效盘活起来。

停滞的资产

那些资产已沉淀多年。

以某TOP10企业北京公司为例，其已累计持有商办项目26个，总建筑面积达158万平方米，累计投进资金311亿元，因处于非核心区域且产物总面积较大，招致项目持久处于待开发和空置阶段。

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现代置业、绿地北京等亦存在上述问题。

“记得2017年3月25日我们顺义项目开放时，到访了1000组客户；2017年‘3·26’新政后，1000组客户就消逝了，对企业冲击十分大。”现代置业营销中心总司理墨锦绣表达，尔后几年间几十亿元资金沉淀在项目上，经与本地政府多轮沟通，目前那一项目方案改为养老项目，资本得以盘活。

绿地自2007年进进北京背工中也持有大量商办类项目，散布在北京9个区中，相当一部门在园区。据绿地北京公司副总司理李志祺介绍，绿地在运营商办类项目中也碰着了多方面问题：一是商办项目散手根本停滞，销售遇阻；二是受造于管委会与园区双重治理要求，形成企业进驻较难，如要求叠加税收、撑持财务收进等情状；三是区域欠缺生活配套。

据北京室第房地财产商会监测数据展现，2009年至2016年，北京市政府规划的贸易和室第面积比接近100%，有的年份以至超越1.5倍，多年规划用地超出跨越接近3000多万平方米，供地比例超一般比例5倍以上。2009年以来北京共计成交945宗商办用地，规划可售面积7514万平方米，此中已售2628万平方米，约25.67万套；未售4886万平方米，占规划可售面积的65%以上，未售中又有4172万平方米属于未上市，占规划可售面积的55.5%以上，那些项目几乎都属于2017年前拿地。

为了改变项目空置、资金沉淀情状，部门企业停止了多种产物味试，但效果有限。

融创西长安壹号项目总司理张皓表达，目前她们操盘的项目在养老、长和、孵化基地等产物方面均停止过论证，受造于财产定位、区域开展均未能成行。

旭辉北京也停止过多轮测验考试。目前，他们手上持有的商办类项目则分为三种情状：一是已全数顺利交付，但面对已购房客户的大量赞扬；二是北京“3·26新政”施行后，因销售遇阻最初有项目革新为长租公寓；三是至今仍持有未开发地盘。

“那块地我们停止过多种产物味试，均没有成行。如今我们不在乎那个地能否挣钱，能盘活就行，政府收回也行，财政成本压力太大了。”张志军表达。

等待政策改进

面临手中握有的多量量商住项目，北京室第房地财产商会汇总参会企业定见，提出了几个定见：

一是“新建贸易、项目小朋分单位不得低于500平方米”的规定停止必然调整，可调整至100平方米、200平方米，原因是市场关于500平方米面积承受度较低，中小微企业更是难以承担。

二是一个企业如旭辉、绿地目前存量商办项目次要散布在北京大兴、房山等区域，存在贸易气氛、财产支持不敷问题，上述区域针对那类项目标交易能否能够停止调整，如在购房资格上不占用小我目标。如今为了躲避限造良多购置者都是通过注册公司形式购置，无形中进步了首付比例、税费等，限造了项目往化。

三是有效盘活闲置资本。

“我们不断想盘活手上那块闲置地盘，此前方案转做保障性租赁住房、公租房、经济适用房包罗养老项目等，均未能成行，目前停在那里形成了浩荡的资本浪费。”张志军表达。

“江南集团在北京昌平也持有一个商办项目，有七八年了，面对的问题也是小企业买不起500平方米面积的办公空间，大企业因多是自行购地建办公场合，所以往化困难；且商住贷款比例、贷款利钱较高，往化亦遭到必然影响，期看政策能有些微调。”江南集团董事长于全表达。

“期看根据市场需求，乖巧调整商办项目最小朋分销售单位。”上述TOP10企业北京负责人表达，也期看完美住房租赁市场运营形式与融资渠道。

据上述TOP10企业北京负责人介绍，2022年3月17日，北京发布了《关于加快开展保障性租赁住房的施行计划》，鼓舞操纵非栖身存量房屋改建保障性租赁住房，那一企业停止了先行先试，但停顿有限，碰着的问题一是补助政策较难缓解企业资金压力，二是商改租形式只支持存量办公房，未完工存案项目没有办法享受那一政策，招致项目停滞，企业资金无法盘活。

资金方面，2022年11月份，“金融十六条”提出了关于撑持住房租赁企业发行信誉债券和担保债券等间接融资产物，稳步推进不动产投资信任基金（REITs），上述企业亦停止测验考试，但面对申请周期过长等问题。

“以保障性租赁房住房公募REITs为例，申报过程涉及监管沟通、处所发改委申报、国度发改委申报、国度证监会批复等多个环节，守旧估量发行需要13个月才气募到资金。”上述企业人士表达。

面临企业提出的问题与猜疑，中心财经大学法学院传授、不动产与天然资本法研究中心主任宋志红认为，2017年“3·26新政”具有它的需要性，制止及改进了商住市场存在的一些乱象，但考虑遵照法治精神和原则，存在用力过大情状。

从微看角度看，那些政策招致合法合规拿地开发建立的房契，以及合法合规买房的业主利益遭到损害；宏看角度看，那些政策施行的一刀切也招致大量在新政出台之前就已经开发建立的商办项目大量积压，形成社会资本浩荡浪费，那种资本浪费不单单包罗地盘和房屋，也包罗大量资金。

从法治角度看，那一政策次要问题是涉嫌溯及既往，如对已经拿地和未拿地项目能够停止区分，容许其根据原有规定陆续施行；对新政出台之后新拿地项目能够根据新规则施行，那也是法不溯及既往原则的根本要求。

“该政策已经施行近6年，能够考虑对已有调控政策停止评估，对呈现的空置、停滞情状应适时出台政策予以化解，制止社会资本浪费。”宋志红表达。

现实上，往年以来，湖南、贵州、安徽等地均出台相关政策，在要求恰当掌握贸易地产规模的同时，撑持推进非室第商品房往库存，那些政策包罗容许或放宽“商改住”、降低商住配比、向购置非室第商品房的业主赐与财务补助等。

值班编委：苏志勇

责任编纂：马琳 刘亚

审读：戴士潮

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