我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资体味，持久继续存眷上海地域的楼市信息，熟悉购房政策、买房战略和学区房信息，欢送存眷及交换。
以下上海购房答疑内容，来自微信公家号“沪叔说房”的粉丝精选发问：
发问：沪叔你好，本人往年结业的，目前61分摆布，首付能拿出270-280w摆布，目标是投资+自住，投资的比例要大一些，前几年是不预备自住的。 1. 本年原来是预备打新房的，但是第一批次四座城市分数不敷，第二批次的招商灿烂和江桥南山项目估量也不太够，其他的项目觉得都太偏了，所以想问下能否应该陆续打新呢？看着新房的联动价和最初的挂牌价都在不竭上涨，也有点焦急。
2. 假设买二手房的话，本人比力看中地铁以及房龄，期看近地铁，房子能是2010年后的，对学区的要求不大。比来看了嘉定南翔和江桥的二手房，看南翔路站四周的地铁房已经到6万以至7万了，是不是如今南翔的房价是高位了，不晓得性价比和升值潜力还高不高？江桥我次要看的龙湖天濮四周的小区，沪叔不晓得您选举南翔仍是江桥板块，假设是江桥的话，我应该重点存眷哪个区域？ 3. 投资角度看，还有哪些二手房区域是我能够再存眷一下的？谢谢！！
沪叔：你好，目前在上海打新和二手房的资金比例是纷歧样的，在存眷积分的同时，提早要做好首付的领会和预备。新房首贷首付更低35%，二贷首付更低70%。
二手房根据新政“三价就低”原则，首贷首付成本65%摆布，二贷首付成本80%摆布。
由此再根据你的收进情状，月供还款才能，大致确认本身可否贷足余下的比例。
①本年二批次新房开盘价有部门是比新房联动价或是3年前旧批次推出来的要高，但也不乏有持平的价格。但整体仍处于限价程度下，凡是非远郊新盘，和同板块次新比拟，仍然有或多或少的倒挂价格。
②北江桥和南翔的部门版块，构成了次新社群，短期看价格6-7w以至更高，有些已经超出跨越了外区客的价格认知，但本区房源仍在此价位段有不低的换手率，阐明当下不管是龙湖天璞，保利江桥二手的7w，仍是留云湖华润中心公园二三期的7w+，丛林公馆的6.3w+，那个价格都是市场合承认的价格。次新商品电梯房在整个片区又都是香饽饽，短期内不会有高点一说，下一轮楼市期依靠版块就看谁在划水，谁会领跑。
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③能否陆续打新？61分的积分相对来讲，属于中间段积分，地铁盘难买，近郊非地铁盘好买，但那类盘必定是有鸡肋的缺点。三批次后续进市的颛桥宝华紫薇花园，房源较多，也能够存眷。
发问：沪叔，你好！我目前在上海新场有一套自住房，考虑孩子上学问题，比来想买学区房。本人在张江上班。目前有两个设法：一是置换到张江镇上，有个三梯队的学校，上班也便利；二是买个金桥的斗室子挂户口给孩子上那边的学校，新场的房子留着自住。请问，您定见哪种计划？
沪叔：你好，其实新场那个处所的房价仍是比力有意思的,我有个伴侣有一套在丝庐雅苑，市值目前4w不到如许并且还纷歧定卖的上价格，让我比力不测的是本年二批次新房里面，同润欣汇的高层竟然开到了4.9w，那个让我仍是有点震动的,浦东往南开展，但目前的节拍落地最远没超越周浦南，航头，新场，宣桥，包罗惠南如许的老城，现实上在交易客群比力固化，版块消费才能程度比力固化，配套进不来，接盘的人洗不了盘，你会发现二手房价跑的很慢,我是定见置换，在那个窗口节点,张江区位比力大，勤学校张江分校新校区我有几个蛮看好，假设是涉及到学区征询那个另谈。
发问：沪叔，你好，首套房，刚需，二手房预算400w，新房预算500w, 积分56分。 目前看过 彭浦新村、桃浦、金桥的二手房，97-00年的房子，暂时不考虑学区，新房觉得等不到适宜的，例如说 大华公园映，分数不敷，想问问：
1. 二手房本年下半年上车适宜吗
2. 桃浦板块二手房 怎么样
3. 有没有选举的二手房板块 ，房龄新一点
沪叔:你好，你的问题我看过了，①下半年能够上车
②新房56分抉择比力为难，好的买不到差的有鸡肋缺点的低分盘纷歧定想选。
③二手对首付资金要求较高，但400w也有能够优选的二手版块
发问：沪叔，你好，我目前是刚需婚房，总价400万想在外环内上车，前阵子重点看了下徐汇的长桥版块和华东理工版块，考虑的是徐汇的教导资本比力优良，间隔家里亲戚也近一些。我们估量会在那套房子里住5-10年，所以期看将来好转手些，便利置换。我们次要是想问问长桥，华东理工版块将来升值空间大吗？以及长桥四村、三村及四周的房子怎么样？上班在闵行莘庄，目前没有小孩，3年内也没有要小孩的方案，次要考虑学区升值
沪叔:你好，那两个板块来说，目前属于开展很成熟的板块，位置也核心，长桥那边之前是工人新村，整体两个板块的配套偏老旧，那边的客群相对固话，因为学区的加持，那边价格其实不低，良多报酬了学校过来的，所以性价比一般。
起首学区在确定的那一刻已经涨了，后面带来的是保值，而且教导变革，将来可能有风险，假设暂时不消的话，买学区房是不太划算的。
2023年是一个极其关键的年份。
经济怎么样？楼市怎么样？我会怎么样？房子怎么选？城市怎么选？关于2023年应该若何预判十分十分重要。为了摸清晰2023年的脉络，我预备了2个标的目的的大礼包。
1、340城选筹+300-500万更好的板块。
各人都恐慌了，XX城市能不克不及买？XX城市要不要卖？太多太多了，痛快一次性，给你340个城市的选筹标的目的，以及300-500万的选筹板块，不大不小刚刚好，能抉择的城市也是二线、准一线，合适、不变、回报率高。
2、2023年全球顶级机构的预判陈述。
起首他们是最顶尖的机构，揣测纷歧定对的，但是供给了十分好的构想，那是通俗人都能看懂的陈述，我把那两个陈述送给你。
后台回复【材料】，我把材料发给你。
