文/乐居财经 杨宏彬
在辞任SOHO中国的董事会主席、CEO等职务前，潘石屹有过一次公开露面，是在往年7月中旬公司的年中表扬会上。
其时，他细数了疫情给公司运营带来的种种影响。从他其时言语中，不难揣度，往年SOHO功绩或许不会太好，事实也亦是如斯。
3月23日晚间，SOHO中国(0410.HK)发布2022年功绩陈述，期内实现营收17.75亿元，较往年同期略微增长1.9%，回母净利润录得约6100万元，较2022年中期下降1.3亿元。而2021岁暮，SOHO中国净吃亏1.31亿元。
从年报披露数据来看，SOHO中国债务端表示其实不俗，资产欠债率仅为43%，均匀借贷成本4.7%更是低于行业均匀程度。但遗憾的是，SOHO中国在往年已经呈现违约，岁暮过期付出5968.2万元告贷本金。
年报发布次日，本钱市场也对SOHO中国往年功绩做出反应。早间开盘后，SOHO中国一度跌超11%，后所有收窄，午盘跌近8%，报1.34港元/股。当日收盘，SOHO中国报1.32港元/股，跌8.97%，总市值68.63亿港元。
债务违约与税款挈欠
已经转型做包租公生意的SOHO中国，仍然面对着较大的债务压力。
截行2022岁暮，SOHO中国净活动欠债约为156.77亿元，而银行告贷及其他告贷到达161.85亿元，那部门告贷由SOHO中国持有的价值为540.24亿元的投资物业做为抵押。
2022年12月，SOHO中国过期付出一笔总额为5968.2万元的告贷本金，正式构成违约。
而根据合同规定，该笔告贷的违约，将可能招致SOHO中国提早了偿合计约6.68亿元的告贷。
SOHO中国债务违约的连锁反响还不行于此。因为上述的违约事务影响，将引发SOHO中国65.51亿元的告贷于2022年12月31日呈现穿插违约。好在，SOHO中国于本年与相关银行签定展期协议，将债务了偿期限推延至本年6月30日。
除此之外，SOHO中国挈欠税款的行为也展示了其资金的困顿。往年8月，SOHO中国子公司北京看京公司被有关部分通知缴纳17.33亿元的地盘增值税。
截行2022岁暮，该公司仍有18.51亿元的地盘增值税和相关滞纳金未付出，那一事务引发北京看京公司23.81亿家银行告贷本金及利钱呈现穿插违约。
那已经不是SOHO中国初次在税款缴纳上出情况。2021年12月17日，国度税务总局北京市税务局网站发布动静，经查，北京建华置地有限公司，在SOHO尚都项目（二、三期）地盘增值税清理和企业所得税汇算清缴中，违规多扣成本，停止虚假申报，少缴地盘增值税和企业所得税1.98亿元。
部门过期告贷获得展期后，SOHO中国仍然难松一口气。截行2022岁暮，其持有的货币资金为3.45亿元。而其总计161.85亿元的告贷中，有134.53亿元需要在一年内了偿，此中包罗违约告贷6.68亿元及穿插违约债务89.33亿元。
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SOHO总的短期债务是手头资金的46倍，而构成违约及穿插违约的债务也是手头资金的28倍。
核数师在财政陈述中，没有对SOHO中国的综合财政报表颁发定见，原因与上述债务违约有关。其认为，债务违约及税款挈欠将对SOHO中国能否继续运营构成严重疑问。
均匀出租率降至76%
早在2012年，潘石屹就公开表达，要告别物业开发。如今的SOHO中国，已经根本实现依靠收租营生。
期内，SOHO中国营收的17.75亿元中，有17.45亿元来自于租金收进，占据了营收的98%以上，剩下0.3亿元来自于出卖物业单元。2022年，SOHO中国的租金收进较往年同期有所增长，数值约300万元。
因为收进次要来自于租赁，SOHO中国连结着较高的毛利率。期内毛利为14.38亿元，同比增长2.7%；毛利率为81%，同比增长1个百分点。
年报展现，SOHO中国持有的租赁物业次要遍及于北京及上海。截行2022岁暮，SOHO中国持有合计9个租赁项目，5个位于北京，4个位于上海。
此中奉献租金最多的项目为看京SOHO，年度租金收进达2.75亿元；其次是古北SOHO及SOHO复兴广场，别离奉献租金收进2.56亿元及2.36亿元。
受疫情影响，SOHO中国2022年的租赁营业遭到冲击，均匀出租率下降至约76%。相较2022年中期再次下降4个百分点。
此中，北京前门大街项目出租率，半年内降低了21个百分点，为48%；其次是看京SOHO，半年降低9个百分点，为62%。比拟之下，上海的4个项目出租率较为不变。
相较2021年，SOHO中国期内的各项费用均有所下降。行政费用降低1400万元至1.81亿元；财政费用下降1.13亿元至8.02亿元。
文章来源:乐居财经