文/乐居财经 徐酒眠
新年伊始，许家印给恒大员工们发了一封家书。
他在信里展开新年期看：“2023年是恒大履行企业主体责任、千方百计保交楼的关键年。我坚信，只要全体恒大人齐心协力、永不舍弃……恒大必然能完成保交楼使命，必然能了偿各类债务、化解风险，必然能开启涅槃重生的新篇章。”
恒大的负债，实的能在2023年还清吗？恒大本身给出了谜底：不克不及。
3月22日深夜，中国恒大（03333.HK）刊发了一则“重磅”内幕动静，关于其拟议的境外债务重组计划及季度营业更新。
那则长达201页的通知布告，将恒大的负债数额、当前的资产情况停止了汇总阐明，也把救活的体例办法摆了出来。
数据展现，截至2021岁暮，其境内过期债务合计达6920亿元，并有约1407亿元境外债务；而其合并现金余额约为534.22亿元，但此中非受限现金仅13.41亿元。
值得重视的是，本次拟议的债务重组计划，次要是针对境外债权人；境内浩荡的过期债务，则正在进进司法法式。
根据重组计划，一是“以新还旧”，即恒大再发新的美圆债对原债券停止置换；另一个是发行新债和转股连系。当然，债权人也能够抉择那两个计划组合。
此中，在第二个计划的背后，便涉及了对恒大物业（06666.HK）和恒大汽车（00708.HK）的股权处置。
以量押“强绑”可换股债券
目前，中国恒大对恒大物业持股占比51.7%，对恒大汽车持股占比58.5%。
在拟议重组计划中，按恒大条目清单的设想，恒大物业股权的23.1%（约24.94亿股股份）及6.9%（约7.49亿股股份）将应存进证券账户，并量押以别离为响应挂钩票据供给担保。那个设想也适用在汽车上市平台的股份处置，即恒大汽车的16.1%股权及13.9%，将应存进证券账户，并量押以别离为响应挂钩票据供给担保。
恒大在通知布告中表达，受恒大物业股份账户量押约束的恒大物业股份，能够在恒大条目清单中规定的某些前提下会被释放以出卖给战术投资者；在恒大新能源汽车托管账户下持有的恒大新能源汽车股份，能够在恒大条目清单中规定的某些前提下会被去除托管以出卖给战术投资者。
值得重视的是，此重组计划中，恒上将发行强逼可交换债券。
此中，针对恒大物业的可交换股份约为21.57%，涉及约23.32亿股股份；针对恒大汽车的可交换股份约为28.54%，涉及约30.95亿股股份。与此同时，那些股份也应存进量押的证券账户。
将物业与汽车两个上市平台股权量押并“强绑”可交换债券，一番操做，恒大似乎避开了间接性的“以股抵债”。
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根据通知布告，发行新债券计划下，期限为10-12年，将跟着时间的推移了偿；而发行新债和转股连系的计划下，新债期限为5-9年，余下部门债务与恒大物业和恒大汽车的股权挂钩票据构成，体例包罗担保、挂钩、可强逼交换或可强逼转换对应股票。
此次恒大行置换的新债券年息为2%-7.5%，但设置了前三年不付息的前提，从第四岁首年月起头，根据本金的0.5%停止付息。
据悉，此重组计划生效日期估量为10月1日。
用物业“画饼”现金流
根据通知布告披露，恒大物业应该是许家印手中最为优良的资产了。
数据展现，截至2021年12月31日，中国恒大总资产约1.699万亿，而欠债总额达1.898万亿，算是严峻资不抵债了。
同期，汽车平台的资产情况也不算太乐看，恒大汽车及其子公司的总资产约为595.21亿元，总欠债588.3亿元，资产欠债率高达98.84%。相对而言，物业平台的资产情况就被衬得优良了许多，恒大物业及其子公司未经审核的总资产约为206.7亿元，债总额约为96.89亿元，资产欠债率约46.87%。
恒大表达，其将来三年的核心使命交保楼。而勤奋连结复工复产庇护有序运营，其估量额外融资2500亿元—3000亿元。期间，其现有项目标无杠杆自在现金流将次要用于了偿续建所需新增融资，对公司层面无抵押担保债务了偿才能较弱。
在重组计划中，恒大假设从第4年起头能根本恢复一般运营且尚未确认为施行主体的旧改项目得以陆续开发，其无杠杆自在现金流估量将逐渐增加；2026年-2036年年均可实现无杠杆自在现金流约1100亿元至1500亿元。
而在走向恢复期的那三年，不考虑恒大物业量押所涉及的那笔134亿现金，恒大物业估量2023年至2026年累计无杠杆自在现金流为130-170亿元，每年的回血量估量为32.5亿元-42.5亿元。
物业能继续盈利，前景与“钱”景还算乐看。但新能源汽车营业开展，却或有停产的风险。
恒大表达，如能在将来逃求超越290亿元的融资，方案推出多款旗舰车型，并看实现量产。但在此方案下，2023年至2026年累计无杠杆现金流估量为-50亿元至-70亿元。
在管面积5.05亿方
恒大物业的体量其实不算小。
根据通知布告披露，截至2023年2月28日，恒大物业有2730个在管项目，其在管总建筑面积约5.05亿平方米，为超越330万业主供给物业治理办事。那些在管项目笼盖22个省、5个自治区、4个曲辖市和香港。同期，其总签约建筑面积约8.22亿平方米，签约项目总数3142个。
值得重视的是，恒大物业的签约建筑面积似乎并没有太大增幅。
恒大物业2021年度财报尚未披露，不外能够逃溯到2021年中期功绩陈述。数据展现，截至2021年6月30日，恒大物业在管面积约为4.5亿平方米；同期，合约面积到达了8.1亿平方米。
目前，恒大物业治理的物业中，约70%是中国恒大开发的物业。就此来看，恒大物业对中国恒大的依靠性仍是较高。
在通知布告中，恒大表达，若恒大地产继续运营，陆续交付房屋并转化为恒大物业的在管面积，同时恒大物业保留现有的外拓力度，估量恒大物业2026年将拥有5.33至6.52亿平方米的在管面积。
不外，若是无法激活合约面积的增长，恒大物业将来的生长性和确定性将遭到影响。
此前，恒大物业与中国恒大续订了2023年继续联系关系交易协议，办事期限至2025年12月31日行为期三年。此中包罗车位租赁总协议，三年总计年度上限约为14.6亿元；物业治理及相关办事总协议，总计上限约14.2亿元。
根据恒大物业2021年度未经审计的示意性财政信息，恒大物业在2021年收进约为145.86亿元，税息折旧及摊销前利润约为42.35亿元；2021财年，恒大物业的运营活动现金流出为104.93亿元，投资活动产生的现金流出12.84亿元，融资活动产生的现金流进0.62亿元。
文章来源:乐居财经
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