通州双限 得房率不高的京玥兰园怎么跑量| 楼市小报012期

速读：

-【京玉兰园】更大的优势是廉价，但与【国誉·将来悦】、【碧桂园和世界】比拟，它的得房率更低；

-【碧桂园和世界】拿地时，官方倡议构建开放式街区，所以那个项目整体是围合式室第，有部门户型摘光会遭到影响；

-【国誉·将来悦】已经是准现房的形态，即将开放实体样板间。

比来有一组关于北京楼市的数据：从赐与侧看，北京区域目前刚需和改进的库存（新房+二手房）套数占比差不多，都在45%摆布，豪宅占比不到10%。但是从成交金额来看，豪宅和改进室第占比却到达了80%到90%。

那组数据反映了一个随便被漠视的问题：跟着房价不竭上涨，倾向于进手小面积的“刚需”群体无法承担。如许一来，占据区域市场支流的需求，就成了改进群体，特殊是换房需求。那进一步促使赐与侧适配需求侧，供给改进型产物，进一步推高了购房总价的门槛。

今天我们要聊的通州，就是改进需求主导的区域。出格在双限政策施行后，在整体需求明显不敷的情状下，刚开盘不久的【京玉兰园】仍是卖出了不错的功效。

01 楼盘情状

2月中下旬，中国能建的新盘【京玉兰园】进市，据现场反应，开盘当天大户型全数卖完，总销售额到达12.8亿。那话听起来噱头十足，事实通州双限购施行了8年，那种炽热场景不多见。不外，翻看住建委的新房预售信息能够发现，2月17日开盘的大户型楼栋为6号楼，一共只要28套房源，为135平米户型。而【京玉兰园】总房源数量586套，大部门为75-89平米的较小户型。

因为需求有限，通州区域新盘不多，推盘速度也不快，【京玉兰园】官方曾对外表达，那个项目149天拿地开盘的周期已经刷新了公司自主操盘项目标最快纪录，但那个速度放在北京楼市，其实不算快。而往年七月份开盘的【碧桂园和世界】和2021年10月份开盘的【国誉·将来悦】目前也都还在售卖。

不外，通州的大户型确实比小户型好卖，那一点【京玉兰园】预售价格能够印证，135平米卖到6.3万元/平米，76平米的工具向则低至5.97万元/平米。往年七月份开盘的【碧桂园和世界】也同样是大户型卖得更好，目前根本只剩尾盘，95平米及108平米两个户型剩余房源加起来可能有几十套。【国誉·将来悦】剩下的房源同样是不大不小的90平米和118平米，各余100套摆布。

价格方面，假设不算【国誉·将来悦】中政府持有的20%，批示价更高的是【国誉·将来悦】7万元/平米（客户购房价格5.6万元/平米），【京玉兰园】和【碧桂园和世界】的销售批示价都是6.2万元/平米。

02 区位交通

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区位交通图

那三个盘固然都在通州，但从区位上看差别不小。通州副中心在地图所示区域的东北标的目的，【国誉·将来悦】离副中心比来，【京玉兰园】在通州老城区，周边生活配套齐全，间隔全球影城也更近，客群中有部门为通州当地的改进需求。而【碧桂园和世界】则是简单粗暴：离地铁近，固然是含金量没有一号线高的七根线，但仍是能曲通内城，实现多条地铁站换乘的。

详细来说，【碧桂园和世界】，距7号线万盛西站步行间隔450米，约7分钟；【京玉兰园】间隔一号线临河里地铁站步行间隔1.2公里，17分钟；【国誉·将来悦】距一号线九棵树地铁站步行间隔1.5公里，21分钟。

【京玉兰园】卖得好，一个更大的原因就是廉价。别的两个盘都是2021年首批集中供地拿地，领会内情的人都晓得，那次供地整体楼面价有多高，间接把房企利润打到更低。

固然不是同个区域在地价和房价上一般不做比力，但整个通州新盘不多，可抉择范畴天然也是要扩展些的。横历来看，【碧桂园和世界】楼面地价4.8万/平米，【国誉·将来悦】楼面价3.3万元/平米+政府持有20%，而【京玉兰园】则是在2022年三批次拿地，楼面地价3.06万元/平米。就算有销售批示价在，房企怎么卖仍是有很大自主空间，【京玉兰园】的让利空间自己大于别的两个盘。

【京玉兰园】75到90平米的小户型能够低至5.9万/平米以下，总价500万以内，关于刚需群体来说比力友好。而别的两个盘颠末一段时间的售卖，剩余户型都是100和108平米，价格也在500万以上。那就是为什么固然刚需不是通州的主力客群，但【京玉兰园】的小户型卖得仍然不错。别的，同样是100和108平米的户型，【碧桂园和世界】的平米均价也要比【京玉兰园】高2000元摆布。

上文有提到，【京玉兰园】位于老城区，生活配套更齐全，四周有北京育才学校通州分校，教导资本也更好些。

客看来看，【国誉·将来悦】更大的不确定性仍是在“政府持有20%”上，其时新型共有产权房是首推，几乎没有任何体味可参考，并且后续供地遇冷，市场上也再难见到那类项目。五年后项目该怎么进市，还有不确定性。还有一点，【国誉·将来悦】实的值7万/平米吗？间隔城市副中心要8公里，间隔运河商务区也要5公里。离城里确实比别的两个项目近，但是又不挨着地铁。从楼盘自己来看却是不差的，事实是经过高标的项目：高原则洋房、精拆交付，并且如今已经是准现房的形态，据说下周要开放实体样板间。

【碧桂园和世界】则是碧桂园在北京为数不多的项目，也是最接近核心区的项目，除了贵以外，根本没有其他问题。因为项目接近尾盘，所以【京玉兰园】进市，对它的冲击也不大。

03 配建户型

【国誉·将来悦】配建幼儿园，【碧桂园和世界】配建贸易综合体和6.46万平国际人才社区，同个组团里也会有幼儿园、小学、中学和一家病院，但还未有明白的落地时间。【京玉兰园】本身配建幼儿园。

值得一提的是，【碧桂园和世界】拿地时，官方倡议构建开放式街区，所以那个项目整体是围合式室第，有部门户型摘光会遭到影响。

【国誉·将来悦】90平米、【碧桂园和世界】95平米、【京玉兰园】89平米

从90平米面积段的户型来看，仍是【碧桂园和世界】的户型操纵率更高，别的两个户型都有比力狭长的过道。朝向方面，固然都做了三室一厅，但【碧桂园和世界】两个卧室朝南，其他两个楼盘都是两个卧室朝北。整体得房率方面，【碧桂园和世界】在80%—86%之间，【国誉·将来悦】在78%--85%之间，【京玉兰园】则在76%到80%之间，可见【京玉兰园】固然总价低，但性价比其实值得再推敲。

两枚小道动静：

1.融创向阳壹号的施工答应末于在3月1日下发了，让很多担忧烂尾的业主略微放下点心。据说那个楼盘房子都卖得差不多了，施工答应却迟迟没办下来，固然有央国企做为协做方，但很多业主仍是颇为担忧，好在如今烂尾风险更小了。

2.往年回龙看卖得超好的珺和府闹出维权了。本来在倒霉因素一栏被标注为“现状空地”，用处以政府规划为准的地块，要建S2线，间隔小区只要75米，噪声振动可能率无法制止。对此，建发方面表达本身其实不知情。而规自委给业主们的反应则称，那块空地原来就是铁路用地。

楼市情状汇总：

中指研究院数据展现，上周楼市整体环比下降，同比大幅提拔。一个城市成交面积整体同比进步29%。此中北京成交面积12.26万平方米，环比下降4.5%，同比上升12.4%。库存方面，北京可首套数9.43万套，可信面积1170.7万平米，同比上升10.2%，可信面积环比下降1.1%，为一个城市，以至杭州、南京、福州等15个重点城市中库存降幅更大。

本周一手房网签数据

本周二手房网签数据

做者|詹方歌

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