房产开发项目摘用包销形式的，约定由销售公司承担的税费能否包罗企业所得税？

房产开发项目摘用包销形式的，约定由销售公司承担的税费能否包罗企业所得税？

媒介

在房产开发项目包销形式下，开发商负责项目开发建立，项目建成后，交由房产销售公司负责对外销售的。两边在协议傍边，一般会约定超越基价的溢价款全数回房产销售公司，而且“溢价款部门产生的税费由房产销售公司承担”。房产项目地外销售过程中，涉及的“相关税费”包罗增值税、城市建立庇护税、教导费附加及处所教导费附加、地盘增值税、印花税、企业所得税等税种，在协议仅约定“相关税费”由房产销售公司承担的情状下，开发商因溢价款产生的企业所得税能否要求由房产销售公司承担呢？对此问题，笔者将通过一个理论案例予以阐发。

一、根本案情

2013年11月，青岛万华房地产开发有限公司（以下简称万华公司）与青岛金诚伟业房地产营销筹谋有限公司（以下简称金诚公司）签定《商品房团购协议》，协议约定：“高于团购价的购房款部门回乙方（即金诚公司），乙方须承担超出跨越团购价部门的相关税费”，交易形式及协议次要争议条目如下：

销售完成后，万华公司告状至法院，诉请金诚公司承担因销售溢价产生的税费2447673.12元。

二、法院审理情状

（一）一审审理简述【案号（2021）鲁0283民初3029号】

1、原告万华公司告状的事实和理由

2013年11月，原告与金诚公司成立商品房包销合同法令关系，两边约定金诚公司以团购价购置房屋后对外自行销售，原告共同其与现实购房者签定《商品房预售合同》，其赚取团购价与现实销售房款之间的差价。同时根据两边签定的《商品房团购协议》的约定，现实销售房款高于团购价的部门，金诚公司需要承担该部门的相关税费。

2、被告金诚公司辩论的事实与理由

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（1）合同中约定的“相关税费”不明白，税种和税额均未经我公司确认，溢价税数额不确定，不具备付出前提；

（2）企业所得税与我公司无关，应由原告自行承担。起首，企业所得税是对企业的净利润纳税，假设企业昔时度处于吃亏形态，则无需缴纳；其次，企业所得税的纳税主体是“企业”，而不是对某个项目，我公司只是销售了一小部门，并非销售整个项目，原告对该税种的理解和计算均存在错误；最初，如我公司与原告存在年度所得，则应以差别纳税主体别离向税务机关缴纳所得税，原告将其应承担的所得税无故转嫁给我公司，则我公司相当于双重缴税，不契合民法典的公允原则。

3、一审法院认定的事实

法院拜托青岛公信永和有限责任管帐师事务所对涉案金诚公司销售的房屋溢价款7485238.9元所产生的税费数额停止司法判定，判定定见为：涉案销售房屋溢价7485238.9元所产生的税费金额共计 574648.75元，别离为：1.营业税/增值税及其附加421639.6 元；2. 预缴地盘增值税 149266.53元；3.印花税 3742.62元。根据《中华人民共和国企业所得税法》第五条规定：“企业每一年纳税年度的收进总额，减除不纳税收进、免税收进、各项扣除以及容许填补的以前年度吃亏的余额，为应纳税所得额”，在本案中扣除项目无法将其合理的分摊至已销售的房屋中，致无法计算其溢价所对应的企业所得税金额。以上判定定见回纳如下表：

涉案销售房屋溢价7485238.9元所产生的税费一览表

税种

金额

营业税/增值税及其附加

421639.6 元

预缴地盘增值税

149266.53 元

印花税

3742.62元

合计

574648.75元

企业所得税

无法计算得出

4、一审法院判决成果

被告金诚公司基于合同约定，付给万华公司溢价税574648.75元（不含企业所得税），于判决生效后10日内付清。

（二）二审审理简述【（2021）鲁02民末13474号】

万华公司不平一审讯决，向青岛市中级人民法院提起上诉，要求金诚公司承担包罗企业所得税在内的溢价税款2,197,612.56元。

1、万华公司上诉的事实和理由

（1）金诚公司未向万华公司开具发票，形成万华公司多缴纳企业所得税1641463.81元。

（2）溢价款实为包销佣金（利润），万华公司其实不享有该部门利润，在金诚公司未向万华公司开具发票的情状下，由此产生的企业所得税应当由金诚公司自行承担。

2、金诚公司辩论的事实与理由

（1）万华公司自称金诚公司致其多缴纳企业所得税 1641463.81元，没有任何事实和法令根据。

起首，金诚公司之所以未向万华公司开具发票，是因为万华公司存在拒不返还合同约定购房款项的在先过错，而且两边对部门销售收益、溢价款项存有争议；

其次，根据《财务部、国度税务总局关于企业手 续费及佣金收入税前扣除政策的通知》（财税〔2009〕29 号）的规定：关于企业所得税税前扣除，非保险企业的其他企业发作与消费运营有关的手续费及佣金收入，不超越中介办事机构或小我所签定办事协议或合同确认的收进金额的5%计算限额。即使万华公司获得全额溢价款发票，停止企业所得税税前扣除时，也只能扣除消费者与开发商成交价的5%，而不是溢价款的全额。

再次，两边固然在《商品房团购协议》中约定“若高于团购价的部门，金诚公司承担超出跨越团购价部门的相关税费”。但两边并未明白约定涉案溢价税的税种、税率、计算体例，以致审计陈述的定见仅确定溢价税款包罗营业税/增值税、地盘增值税和印花税三项，并明白告知不包罗企业所得税。

（2）万华公司所主张的企业所得税未能证明与金诚公司所销售部门有关，法院不该撑持上诉恳求。

起首，万华公司不克不及证明其主张的纳税凭证与金诚公司销售部门有关，故该审计陈述认为本案无法计算出企业所得税金额；

其次，从房地产行业现状来看，万华公司对涉案房地产的开发，应当包罗项目开发、建立施工、销售运营、物业治理四个阶段，而金诚公司仅参与此中销售运营环节，故本案只应切磋流转税，无需审查所得税。万华公司要求金诚公司承担响应的企业所得税，不契合房地产行业的现实情状，也违背了税法的根本原理。

再次，从万华公司一审提交的年度纳税申报表可知，营业利润=营业收进-营业成本及各项费用，而万华公司营业收进其实不限于房产销售，不克不及肃清有其他收进，而且企业所得税是对企业年度利润纳税，而不是对某一部门房产销售收进纳税，该税种与房产销售收进没有任何间接的一定关系，因而企业所得税自己不存在朋分的可能。

综上所述，青岛万华房地产开发有限公司的上诉恳求毫无事实根据和法令根据，一审法院认定事实清晰，适用法令准确，二审法院不该撑持万华公司的上诉恳求，应当予以驳回。

3、二审法院判决成果

本案中，经一审法院拜托公信永和事务所出具的判定陈述结论为，涉案销售房屋溢价7,485,238.9元所产生的税费金额共计574,648.75 元（不包罗企业所得税），一审法院据此判决金诚公司付出万华公司溢价税574,648.75 元并没有不妥，驳回上诉，庇护原判。

三、税务律师看点

本案争议焦点在于《商品房团购协议》约定“超越团购价的溢价部门所产生的税费由金诚公司承担”，该约定傍边的“税费范畴”能否包罗万华公司诉请的企业所得税？我们认同法院的看点，即便协议约定溢价部门所产生的税费由金诚公司承担，但根据企业所得税的性量及计算体例，金诚公司仍无须承担万华公司的企业所得税。

第一，客看上欠缺可行性。在计算企业所得税时，扣除项目无法客看、公允、准确的分摊到每一个收进项目中。企业所得税是对企业一整个纳税年度内的所得停止汇算清缴，按收进扣除成本的逻辑停止计算。在计算扣除成本项目时，很难将成本项目切确分摊到每个收进项目中，好比公司公用部门的水电成本、房租、治理人员工资等，很难按法令的要求客看、公允、准确的分摊到各个收进项下，进而计算出各个收进项对应的所得税应纳税额。

第二，本案将金诚公司承担税种范畴界定在交易产生的流转税（增值税及附加、预缴地盘增值税、印花税）范畴内契合客看情状，也契合公允原则。流转税基于交易而产生，税额与交易的金额间接相关，能够间接计算得出，相反，企业所得税需要在收进中扣除免税收进、各项扣除成本、以前年度吃亏等项目后才综合计算得出，假设在合同中未明白约定两边对所得税的承担比例，难以在发作纠纷后通过司法路子确定承担比例。

第三，假设没有约定企业所得税的分管比例，法院能否间接根据公允原则对企业所得税停止裁判？我们认为不宜间接适用公允原则停止判决。

起首，如上阐发，客看上无法间接计算得出溢价款所对应的企业所得税额，贫乏能够分配的税额做为前提；

其次，万华公司付出的佣金做为成本抵扣收进，具有法定扣除限额，如全额转嫁到金诚公司承担，反而显失公允。根据《财务部、国度税务总局关于企业手续费及佣金收入税前扣除政策的通知》（财税〔2009〕29 号）的规定，万华公司向金诚公司付出的佣金中，超越成交价格5%部门不克不及做为成本抵扣所得税应纳税额。我们假设团购价为5000元/㎡，金诚公司促成6000元/㎡的交易价格，溢价1000元为佣金回金诚公司所有，如下图：

如法院根据公允原则对万华公司的所得税停止强行朋分，会招致金诚公司承担过多的企业所得税额（佣金收进1000元所对应的所得税+万华公司不克不及抵扣的700元所对应的所得税）。然而，金诚公司在整个交易环节，并没有获取额外利益，假设法院基于公允原则将万华公司依法不克不及抵扣的佣金所产生的企业所得税转嫁给金诚公司承担，对金诚公司来说也是另一种不公允。

四、律师定见

我国税收治理法令律例关于各类税收明白规定了纳税义务人，但并未制止纳税义务人与合同相对人约定税款现实付出方。我们定见：在与合同相对方约定税款缴纳条目时，应先做好项目整体税负测算，领会税费成本，进而在合同条目中与合同相对方明白约定税种、税率、计算体例、承担比例等，制止因税费承担问题约定不明白引发纠纷。