南方财经全媒体记者 翁榕涛 广州报导
近日，珠江股份（600684.SH）通知布告表达，公司严重资产重组计划获得控股股东广州珠江实业集团有限公司（下称“珠实集团”）批准。此前的重组计划展现，珠江股份拟做价28.04亿元将所持有的房地产开发营业相关的资产欠债置出，同时拟做价7.79亿元置进珠江城市治理办事公司（下称“珠江城服”）100%股权。
珠江股份董秘覃宪姬表达，“重组完成后公司的主营营业将变动为行业前景优良的物业治理与体裁运营营业。上市公司将根据物业治理与体裁运营的行业特征和营业形式展开合规运营，实现上市公司股东价值更大化的目标。”
剥离吃亏营业
珠江股份前身为成立于1985年的广州珠江房产公司，1993年登岸A股市场，成为广州首批上市企业之一。
然而，同样有广州国资布景的房地产开发公司越秀地产（00123.HK）在2022年销售规模已达1250亿元，成为行业头部房企。
而从近十年的功绩表示来看，珠江股份的营收规模仍未打破50亿元，而且增长颠簸较大，总体闪现放缓下滑的迹象。
2022年三季报展现，珠江股份的营业收进为7.57亿元，同比削减67%，净利润吃亏18亿元；2021年是近5年独一营收增长的年份，营业收进为46.07亿元，同比增长45%，净利润为0.25亿元；2018年-2020年的营业收进别离为34.05亿元、29.48亿元、24.75亿元，同期净利润为2.76亿元、2.67亿元以及-6.17亿元。
有金融机构阐发人士表达，“从宏看层面来看，国内房地产行业的开展逻辑，已经从本来的增量开发改变到了存量运营阶段，物管营业成为房地产转型的重要标的目的之一，地产行业属于比力明显的重资产行业，关于现金流的周转率要求比力高，目前行业景气宇下行，一些上市房企压力往化困难较大，迫使珠江股份从重资产向轻资产转型。”
从内部原因看，珠江股份此前实行“股+债”的房地产扩大战略，但效果不明显，除了项目数量较少之外，项目掌握权也难以掌控。
Wind数据展现，2013年以来，珠江股份相继收买嘉德丰投资80%股权、锦绣实业51%股权、嘉德丰公司20%股权、中侨置业50.71%股权、广州创基57.33%股权、海南美豪利40.32%股权、宜春江南置业51%股权等近30家公司股权。仅公开披露收买金额的25家公司，投资金额就超越80亿元。
然而，那些项目并未带来如期回报。
2020年是珠江股份上市以来初次吃亏的一年，吃亏次要因为对此前的两个并购项目——东湛公司、亿华公司巨额计提了总计5.93亿元的投资缺失。
2022年吃亏更是进一步扩展。吃亏的次要原因之一就是对存货及投资性房地产的资产减值缺失。经测算，2022年珠江股份估量新增计提存货贬价预备及投资性房地产减值预备金额为13.57亿元，为近年以来的新高。
为了行员变现，2022年6月，珠江股份披露拟通过公开挂牌体例，让渡亿华公司41%股权及相关债权，挂牌底价不低于15.80亿元。
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从外部原因看，在过往高利润的房地产开发营业方面，物管公司因为其营收规模小、利润相对较低的原因不被重视，但房地产政策在2021年后呈现严重转折。即使不再摘用“股+债”的投资形式，而转用自主开发形式，珠江股份的功绩表示也不容乐看。
目前，珠江股份将置出房地产项目公司共有11家，次要集中在广州、长沙和合肥。那些项目成交量下降明显、往化周期耽误，部门区域价格有较大幅度下跌 。
珠江股份董秘办相关人士表达：“拟置进的物业治理和体裁资产运营会较为不变，有利于提拔上市公司盈利的不变性及继续性。”
物管曲线“借壳”
此次严重资产重组，一方面是珠江股份要剥离吃亏的房地产开发营业；另一方面则是珠江城服2021年赴港IPO失败，需要在A股借壳上市。
启信宝展现，珠江城服被正式纳进珠江股份前，由珠实集团和珠江安康别离持股95%和5%，往长进行股权穿透则是广州市人民政府和广东省财务厅。
截至2022年8月底，珠江城服在管项目数量合计366个，在管建筑面积约为2844万平方米，遍及广东、北京、山东等13个省份及曲辖市。
从营收数据来看，珠江城服仅能排在行业中部位置，近年来更是呈现“增收不增利”的情状。2020年、2021年至2022年前8个月的营收别离为9.44亿元、11.91亿元以及8.05亿元，同期回母净利润则别离是6495万元、6202万元以及4506万元，净利率则别离为6.88%、5.21%、5.59%。
现实上，早在2020年11月，正值房企分拆物管股上市热潮，珠江股份就已经公布珠江城服赴港上市的方案。在2021年6月披露的招股书中，珠江城服清晰地指出其合作优势之一便是其拥有珠江股份撑持下的丰富资本。
然而，珠江城服错过了上市的好时机。港股本钱市场对物企的逃捧，始于2018年开启的上市热潮，但从2021年起头由盛转衰。2021年有34家物企赴港地表，但仅有14家物企上市。因为房地产三道红线等政策原因，2022年后物业板块行情急剧下滑，一年就跌往了2000亿元市值，相当于总市值的四成。
跟着本钱热潮退往，中小物企赴港IPO越来越困难。珠江城服在2021岁尾招股书失效后，再未停止二次地表，反而抉择了借壳A股上市的另类体例。
增长天花板
从主营营业来看，珠江城服仍是一家典型的物业治理公司。主营营业为物管办事和体裁运营办事，体裁运营办事也是在其治理的体育场馆根底上展开，包罗营销告白办事、场馆功用规划和运营征询办事等。
业内人士指出，房地产开发公司转型物业营业比力少见，原因在于在过往很长一段时间，联系关系房企的面积输送仍是物其规模提拔的次要体例，房地产母公司的规模强大与否决定着联系关系物企的行业地位。离开了房地产开发营业，物企开展仅能依靠于收并购、自主开辟的体例提拔规模，处于必然优势。纵看头部物企，背后无不有实力强大的联系关系房企做为支持。
治理规模是物其物业办事根底收进增长的源泉，也是将来开展增值办事的重要土壤，珠江城服要完成既定盈利目标，离不开治理规模的提拔。
记者研究公司材料发现，近年来珠江城服的办事合同保留率和续约率呈现差别水平的下跌。此中，城市公建类办事合同保留率从2018年的95.6%下降到2020年的92.3%；同期室第类办事合同从96.7%下降到87.9%。此外，从合同的续约率来看，城市公建类办事更是从90.5%下降到73.5%；室第类办事合同续约率在2020年降到了68.4%。
“现今物业公司的估值依靠于在管面积和新增面积，其次要来源都是首期物业治理合同，但当首期物业治理合同到期后，能否续签则是一个疑问。物企在无序扩大后，假设治理才能没有跟上，不克不及称心业次要求，也随便招致在管面积急剧缩小。”北京工程治理协会理事、地产行业研究人士蔡宗翰告诉记者，若何把办事贯彻全办事链条、打通办事商之间资本整合问题、让业主资产保值增值，构成延续合同，才是物业公司的存续和本钱方存眷的焦点。
与此同时，来自联系关系公司珠江股份的面积也颇为有限。在室第物业治理面积中，2018年-2020年来自联系关系方的在管面积别离为522万平米、532万平米、538万平米。据招股书公布的联系关系方招投标信息来看，2018年和2019年联系关系方供给了两个在管项目，2020年仅供给了一个在管项目。
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