3月24日国度发改委发布通知表达，研究撑持加强消费才能、改进消费前提、立异消费场景的消费根底设备发行根底设备REITs。优先撑持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡贸易网点项目，保障根本民生的社区贸易项目发行根底设备REITs。
同日证监会也发布通知，提出进一步推进REITs常态化发行工做，出力推进REITs常态化发行，实现量的有效提拔和量的合理增长，足够发扬REITs助力盘活存量资产、扩展有效投资和降低实体企业杠杆率的重要感化。
目前我国公募REITs市场已初具规模
材料展现，REITs（Real Estate Investment Trusts）即不动产投资信任基金，是一种通过发行收益凭证的体例，搜集大都投资者资金，由专门投资机构停止不动产投资运营治理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信任基金，其底层资产凡是可以供给不变的现金流。
REITs具有投资门槛低、活动性较强、分离化效果较好、高分红特征、股债双重特征等特征。目前我国发行的公募REITs一般摘用“公募基金+ABS+项目公司”的形式，个别REITs还会加进特殊目标载体（SPV）。
从REITs在国内的开展来看，第一阶段（2004-2013年）以研究摸索为主，并未构成境内公募REITs市场；第二阶段（2013-2019年）国内偏债型私募类REITs市场快速开展，公募REITs撑持政策加码；第三阶段（2020年至今）公募REITs正式发行上市，市场继续扩容，目前我国公募REITs市场已初具规模。
2022年下半年以来，公募REITs起头加速扩容，截至2023年1月16日，我国公募REITs已有25个上市标的，包罗财产园类8只、高速公路类7只、租赁住房类4只、仓储物流和生态环保类各3只。已上市的25只公募REITs总规模达801.18亿元，此中高速公路类占比更大，财产园类和仓储物流类占比排列二三位。
华泰证券固收张继强团队指出，公募REITs上市以来遭到政策鼎力撑持，试点范畴继续扩容，配套设备继续完美。市场存眷度明显提拔，新产物认购倍数普及很高。在政策的鼎力鞭策下，公募REITs大有可为，在扩容过程中发掘时机。
从底层资产来看，我国拥有浩荡的根底设备资产，品种齐全丰富，开展前景宽广，财产园、物流园、保租房、环保、高速公路等均与REITs表示出较强的适配性，新能源等的纳进也将为REITs带来宽广的增量空间。
从投资人角度来看，2022年全年累计的可供分拨比率大多高于4%，高分红特征明显，产权类二级涨幅较为可看，综合收益表示较好，为投资人供给了较高派息、风险适中、中持久设置装备摆设的抉择。将来更多增量类别有看纳进，如消费类根底设备；公募REITs开展前景宽广，可存眷扩容过程中的投资时机。
东海证券宏看研究团队也指出，REITs市场空间和增漫空间大。我国根底设备存量规模大，整体存量程度约为兴旺国度的30%，将来还有较大增漫空间。
此外，REITs具有股债双重特征，综合收益较高的特征。公募REITs产物的收益由二级市场价格颠簸和分红两部门构成，同时具备股性和债性特征，综合收益相对通俗债券更高。
别的，REITs的投资分离化效果较好。根底设备公募REITs与股债相关性相对较弱，可以有效分离组合风险，持久来看，有助于拓展投资组合有效前沿。
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不得为商品室第开发项目变相融资
发改委通知中指出，REITs项目用地性量应契合地盘治理相关规定。项目倡议人（原始权益人）应为持有消费根底设备、开展相关营业的独立法人主体，不得处置商品室第开发营业。倡议人（原始权益人）应操纵收受接管资金加大便民贸易、伶俐商圈、数字化转型投资力度，更好称心居民消费需求。
易居研究院研究总监严跃进认为，发改委此次政策更大的亮点在于，过往提及REITs是从盘活存量资产的角度停止的，而此次安身点有改变，便是从提振消费的角度进手的。
此外，此次提及的贸易地产，次要包罗百货商场、购物中心和农贸市场等。从目前的根底前提看，购物中心或成为一类支流的立异场域。后续关于相关房企而言，要从激活消费的角度理解此类范畴的变革。
别的，此类范畴的立异，也意味着在本来保障性租赁住房的REITs立异根底上，贸易地产也起头进进到本色性的变革过程。从那个角度看，房地产范畴的金融立异进进到积极的重要的一步。
进一步推进REITs常态化发行工做
证监会在通知中表达，要进一步推进REITs常态化发行工做。第一是加快推进市场系统建立，研究撑持加强消费才能、改进消费前提、立异消费场景的消费根底设备发行根底设备REITs。分类调整了产权类、特许运营权类项目标收益率以及保障性租赁住房项目首发资产规模要求，鞭策扩募发行常态化，撑持优良保险资产治理公司等开展ABS及REITs营业，加强二级市场建立。
第二是完美审核注册机造，优化审核注册流程，明白大类资产准进原则，完美发行、信息披露等根底轨制。第三是对峙标准与开展并重，凸起以“管资产”为核心，构建全链条监管机造，促进市场主体回位尽责。第四是凝聚各方合力，完美重点地域综合鞭策机造，统筹协调和决REITs涉及各类问题，鞭策完美配套政策，挠紧鞭策REITs专项立法。
华泰证券固收团队指出，REITs试点范畴继续扩容，能源、保租房和新基建类是将来政策撑持的重点；此外政策将进步原始权益人积极性，民间本钱发行或提拔；不竭扩展投资者范畴、鞭策持久投资者参与；标准收益分配、及时兑现收益、撑持投融联动，容许保险资管成REITs治理人等。
新京报贝壳财经记者 张晓翀
编纂 陈莉 校对 柳宝庆