原创首发 | 金角财经
做者 | 塞尔达
编纂 | 角爷
中国房企，正在觅觅新增长点。
过往的2022年，商品房销售额13.33万亿元，同比下跌26.7%；本年1-2月，国有地盘利用权出让收进5627亿元，同比下降29%。
从房到地，都欠好卖，房企纷繁摸索新开展形式，加鼎力度开展运营营业和办事营业。
万科董事会主席郁亮表达，“关于行业来说，最重要使命是找到生火取热的办法。假设不克不及生火取热，在冬天里保存会受影响。”
万科“取热”的体例，就是鼎力开展物管、贸易为主的运营性营业。2022年上半年，那类营业为万科带来超200亿收进。
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持类似看点的还有龙湖，该公司治理层屡次表达，运营性营业对公司起“稳压器”感化。目前，龙湖集团已构成开发、运营及办事三大营业多元化开展。
2022年财报展现，龙湖营收和回母净利润均实现正增长；此中，“办事营业”利润同比增长接近100%，成为财报更大亮点之一。
万科尚未发年报，据往年三季报数据，在多元化开展构想下，营收、净利润、扣非净利润同样都实现正增长。
毫无疑问，万科、龙湖的逆势增长，供给了觅觅“第二曲线”的样本，而陪伴本年以来的楼市回热，关于中国房契将来的开展标的目的，愈加具有现实的参考意义。
逆势增长的奥秘
销售数据大幅下滑，功绩恶化成为往年房企的支流。
克而瑞研究中心陈述展现，2022年，百强房企累计实现销售总额6.46万亿元，同比下滑41.6%。傍边，跌幅超越50%的企业数量到达36家。
截至3月8日，73家上市房企发布2022年功绩预告，此中43家预亏，占比近六成；预亏上限在100亿及以上的有7家，荣盛开展预亏上限以至高达250亿元。
不外，即便是如斯困难的大情况下，仍然有房企实现营收和净利润双增长。
以港股数据为例，目前有8家房企发布了2022年财报。越秀地产往年实现营收724亿，同比增长26.2%；实现回母净利润39.5亿，同比增长10.15%。龙湖同期实现营收2505亿，同比增长12.17%；回母净利润为243.6亿，同样实现正增长。
港股房其功绩
功绩亮眼背后，要回功于龙湖持久对峙“财政自律”和“空间即办事”的战术。
2022年，龙湖严控欠债规模，将一年到期的短期债务压降到10%，1-3年及3年以上的债务比例别离43%、47%，债务以持久为主。
2022年下半年，龙湖集团提早了偿两笔2023年到期的美圆债，别离是4.5亿美圆、3亿美圆，公司本年已无到期境外债。
依靠持久的财政自律，时刻连结审慎的财政治理，在2022年摇摇欲坠的大情况之下，龙湖被监管机构选定为“示范房企”。
5月，龙湖试水通过“债券发行+信誉庇护”的计划停止融资，别离发行5亿元公司债及4.02亿元赐与链ABS；
8月，发行规模15亿元的中期票据，是行业第一单由中债增供给全额无前提不成撤销连带责任担保的债券；
11月，发行规模20亿元的中债增全额担保债券，票面利率3.00%，成就央行“第二收箭”首单，并由六大国有贸易银行配合担任主承销商；
12月，首笔“内保外贷”再度花落龙湖集团，由中国银行操纵境表里市场资本为龙湖供给规模7亿元的贷款融资。
而“空间即办事”的战术，素质上是向运营和办事要增长。
在地产开发以外，龙湖笼盖贸易投资、长租公寓、物业治理及伶俐营造等多航道营业，针对核心城市客户的生活、工做、社交场景，通过品牌及资本整合、轻重业态连系，在掌握商机的同时，深度参与城市空间、办事重构。
假设说“财政自律”是隆重节流，那么“空间即办事”战术代表了龙湖的新增长曲线。
摸索新增长曲线
被称为欧洲最伟大的治理思惟巨匠查尔斯·汉迪，在《第二曲线：逾越“S型曲线”的二次增长》中如许描述第一、二条曲线：
“到某个时刻，第一曲线将不成制止地到达巅峰并起头下降，那种下降凡是能够被延迟，但不成逆转；第二曲线必需起头在第一曲线抵达巅峰之前，如许才有足够的资本（金钱、时间和精神）承担在第二曲线投进期最后的下降。”
第一和第二曲线 图源：收集
关于中国房契来说，“第一曲线”地产开发营业的高增长阶段已过。有远见的房契，早在本轮地产调整之前，就开启战术转型，摸索“第二曲线”以至“第三曲线”。
关于龙湖来说，运营营业和办事营业就是“第二曲线”。
运营营业上，截至2022岁暮，龙湖贸易已进进全国32座城市，累计开业运营的商场达76座；龙湖冠寓在鞭策产物晋级的根底上陆续密密增量，总开业房间数已达11.6万间，紧扣民生底色，超2万房间纳进保障性租赁住房。
办事营业上，龙湖智创生活连结着在管面积有量量增长，并在小米财产园、李宁财产园、网易游戏等商写空间，以及亮马河、都府堤等城市办事范畴，印证了办事半径延伸的可能性；
全新推出的“伶俐营造”品牌——龙湖龙智造，也已快速成为代建行业的有力合作者，在此之外，还有医养、产城等差别营业的继续摸索。
值得重视的是，办事营业也是龙湖往年财报最耀眼的亮点之一，该营业在2022年为龙湖集团带来了181.5亿收进，比拟2021年的129.8亿，增加了51.7亿，同比增幅40%；
实现分部溢利52.6亿，比拟2021年的26.4亿，多增了26.2亿利润，接近翻倍。
龙湖集团各营业板块情状
龙湖“第一曲线”的地产开发营业，收进增长了11%，得益于 “第二曲线”和“第三曲线”的发力，龙湖集团交出“双增长”功效单。
除了龙湖，包罗万科、中海等头部房企也在摸索新增长曲线，做为应对周期调整的不贰法例。
前身为万科物业的万片云，在往年港股上市时一度成为本钱市场热点。目前，万团云办事范畴已从单一物业扩展至小区、商企和城市空间，并开展出差别的垂曲营业范畴。
2022年上半年，万片云收进142.43亿，同比增长38.2%；回母净利润8.73亿，同比增长16.56%。
比拟之下，万科的地产开发营业，无论是销售金额仍是销售面积，往年都呈现大幅下滑，即便鄙人半年跌幅收窄，但全年累计同比仍然下跌33.6%和30.9%。
恰是以物管为主的运营性营业起了“稳压器”感化，使万科在地财产务深度调整下，往年前三季度仍然实现营收、回母净利润、扣非净利润“三增长”。
类似的例子还有中海地产。
早在2011年，中海就对外发布其贸易地产开展线路；2012年，中海地产贸易开展有限公司成立，中海起头对贸易地产停止公司化系统化的运做。
目前，中海已构成了中海商务、环宇贸易、星级酒店等多条产物线。
2022上半年，中海地产投资物业租金收进为24.4亿，同比上升7.5%；此中写字楼租金收进为17.5亿，同比上升0.7%；购物中心租金收进为6.4亿，同比上升23.3%。
头部房企不约而同的转向，关于行业开展无疑具有严重意义，同时也意味着中国房企进进到新时代。
房地产时代来了
3月16日，国度统计局公布2月70个大中城市商品室第价格变更情状。
此前连跌17个月的新房和二手房价格企稳，可谓严重拐点信号。
不外，整体来看，楼市回热呈点状散布，差别地域的感触感染也大不不异。
北上广深四个一个城市，自己都在回热，但也差别较大。上海回热最明显，夺得2月全国二手房销冠，而深圳却进不了前十。
二个城市中，成都成为领头羊。2月二手房成交量仅次于上海，但武汉、郑州等二座城市仍然低迷。
那意味楼市仍然没有普及回热，而构造性回热意味着房企需要适应趋向，改动开展构想。
龙湖董事长陈序平表达，当下地产行业呈现了三个趋向：
区域经济开展带动下的城市分化，具备财产与人才支持的核心城市，实体消费实在而兴旺；
改进型住房成需求主导，客户对产物操行、办事量量及生活配套的要求不竭提拔；
企业告别高杠杆扩大形式，回回产物主义及盈利素质。
简单来说，将来房企的开展形式变成低杠杆、重治理，运营和办事营业会越来越重要。
现实上，国际成熟房企皆是如斯。
美国的帕尔迪、霍顿、莱纳等三巨头专注室第建筑，专业化、高周转、低杠杆；
中国香港的新鸿基、恒基等企业偏重“开发+持有”的租售并举形式；
新加坡的凯德集团则是 “基金+REITs”资产治理形式，是典型的轻资产转型案例；
日本三井不动产、住有不动产等是笼盖全生命周期、全物业形态的综合开发运营形式。
陪伴本年以来的楼市回热，关于房企来说是不成多得的转型机遇，面临后房产时代的到来，地产开发商改变为城市运营办事商，运营性营业和收进成为重中之重。
正如陈序平在功绩会上所言：
“将来5到10年，龙湖的运营性收进会将占到整个集团营收的30%，为公司奉献50%的利润。到那时，龙湖的长相跟如今已经完全纷歧样了。”
换句话说，将来5到10年也将是中国房企顺势转型的关键窗口，更将决定哪些房企可以在后地产时代笑傲江湖。
参考材料：
地产人言《可以穿越周期的房契，做对了那4件事》